Wien - Mit dem Bekenntnis, weiterhin eine "aktive Rolle für die wachsende Stadt" spielen zu wollen, präsentierte Vorstandschef Herbert Ludl am Donnerstag in Wien die Jahresbilanz der Sozialbau AG. Das größte gemeinnützige Wohnbauunternehmen Österreichs kann auf Wachstum beim Jahresergebnis und beim Eigenkapital verweisen und will sich auch weiter moderat im frei finanzierten Wohnbau engagieren.

"Ganz Innsbruck" als Mieter

Das Unternehmen hatte 2006 insgesamt 45.361 Wohnungen in Verwaltung, davon 37.671 Miet- und Genossenschaftswohnungen sowie 7.698 Eigentumswohnungen. Damit leben rund 120.000 Menschen in Wohnungen, die von der Sozialbau verwaltet werden, "das ist mehr als die Stadt Innsbruck Einwohner hat", berichtete Ludl stolz. Die durchschnittliche Miete betrug im Vorjahr 2,98 Euro pro Quadratmeter und Monat.

1.621 neue Wohnungen waren im Vorjahr in Bau oder wurden übergeben. 3.809 Wohnungen befanden sich in Sanierungsobjekten, 300 Wohneinheiten wurden im Zuge eines Bewohnerwechsels auf Neubau-Standard modernisiert. Insgesamt hat die Sozialbau AG im Vorjahr 68,3 Millionen Euro in den Neubau gesteckt (+17 Prozent), in die Sanierung flossen 21,5 Millionen Euro, was eine Steigerung von 37 Prozent bedeutet.

"Blutbad" bei den Betriebskosten verdaut

Auch wirtschaftlich ist die Sozialbau AG im Vorjahr "solide gewachsen", freut sich Ludl. Das EGT 2006 liegt zwar mit 10,1 Millionen Euro etwas unter dem Jahr 2005 (11,4 Mio.), beim Bilanzgewinn habe man aber mit 4,4 Millionen Euro einen Rekordstand erreicht (2005: 3,8 Mio.). Die Bilanzsumme hat sich um vier Prozent auf 362 Millionen Euro erhöht.

Bei den Betriebskosten sieht Ludl das Ende der massiven Steigerungen gekommen: Die Gebührenerhöhungen in Wien seien großteils verdaut ("Das Blutbad war da"), jetzt hätten sich die Kosten bei durchschnittlich 1,69 Euro pro Quadratmeter und Monat stabilisiert. Die Erhöhung fiel im Vorjahr mit 6,6 Prozent recht deutlich aus, die Wohnkosten stiegen "warm", also inklusive Heizung und Warmwasser, sogar um 7,28 Prozent.

OGH-Urteile: Klarstellung verlangt

Die jüngsten OGH-Urteile zu den Erhaltungspflichten des Vermieters sieht der Sozialbau-Chef grundsätzlich positiv, allerdings herrsche ein großer Graubereich, bei dem es dringender Klarstellungen bedürfe. "Unklar ist etwa: Wer zahlt die Wartung für die Therme?" Diese Frage sei deshalb brisant, weil sich daran auch Haftungsfragen knüpfen, so Ludl – etwa wenn Bewohner durch eine defekte Therme zu Schaden kommen, die nicht ordnungsgemäß gewartet wurde. "Das ist der Punkt, der gesetzlich geregelt gehört."

Insgesamt erwartet Ludl, dass die Instandhaltungsrücklagen der Häuser mittelfristig um fünf bis zehn Prozent steigen werden müssen, um auch die Reparaturen innerhalb der Wohnungen aus diesem Topf zahlen zu können.

"Aktive Rolle" bei der Stadtentwicklung

Der Sozialbau-Chef gab das Versprechen ab, auch weiterhin bei der notwendigen verstärkten Neubautätigkeit in Wien eine führende Rolle spielen zu wollen. Derzeit konstatiert Ludl einen "Paradigmenwechsel": "Der Neubau nimmt wieder zu." Sein Unternehmen sei auch "überall dabei", so Ludl weiter: An der Entwicklung des Areals der ehemaligen Wilhelms-Kaserne im 2. Bezirk sei man involviert, beim Projekt "Eurogate" im 3. Bezirk, wo auf den dortigen Aspanggründen die größte Passivhaussiedlung Wiens entstehen soll, habe man erst kürzlich einen Bauträgerwettbewerb gewonnen. Als weiteres Neubau-Vorzeigeprojekt nannte Ludl das "Karree St. Marx", ebenfalls in Wien-Landstraße gelegen, wo auf dem Gelände der ehemaligen Schlachthofanlage ein neues Wohnviertel entstehen wird.

Mit der Imove Gesmbh, einer im Vorjahr gegründeten 100-Prozent-Tochter der Tochtergesellschaft Urbanbau, ist der Sozialbau-Konzern auch als Bauträger im frei finanzierten Wohnbau tätig, aktuell entsteht hier ein Projekt in der Linzer Straße.

Kapitalerhöhung, neue Beteiligung

Auf der Hauptversammlung der Sozialbau AG am 20. Juni wurde eine Erhöhung des Grundkapitals von 60 auf 100 Millionen Euro durch die Ausgabe junger Aktien beschlossen. Gehalten werden diese zum Großteil von der EGW Heimstätte, die damit ihren Anteil an der Sozialbau AG von 10,01 Prozent im Jahr 2005 auf nun 25,1 Prozent erhöht hat. Da auch die Sozialbau 26,4 Prozent an der Heimstätte erworben hat, besteht mit dem Wohnbau-Unternehmen der Wiener Städtischen nun eine wechselseitige Verschränkung.

Durch die Kapitalaufstockung ist der Anteil der von gemeinnützigen Bauträgern gehaltenen Aktien auf 70 Prozent angestiegen, die SPÖ-nahen Eigentümer (SPÖ Wien und SPÖ-Bund sowie die A.W.H. Beteiligungsgesellschaft, die im Besitz des Verbandes der Wiener Arbeiterheime ist und mit 27,2 Prozent nach wie vor größter Aktionär ist) wurden von 44 auf 30 Prozent reduziert. (Martin Putschögl)