Seit einem Jahr gilt bei der Vermietung einer Wohnung das Bestellerprinzip: Den Makler zahlt die Auftraggeberin. Wie hat es sich auf den Markt ausgewirkt? Wir haben nachgefragt.

Wer derzeit eine Wohnung sucht, hat viel Konkurrenz. Die Mieten sind hoch, aber immerhin die Provision spart man sich.
Getty Images

Wohnungssuchende: Preise als größtes Problem

Wer die Maklerin beauftragt, muss diese auch bezahlen – so lässt sich das Bestellerprinzip zusammenfassen, das seit 1. Juli 2023 am Mietwohnungsmarkt gilt. Für Wohnungssuchende ist das eine gute Nachricht, denn im Normalfall muss die Provision seither vom Vermieter oder der Vermieterin bezahlt werden. Sie sparen sich also bares Geld. Nur ist das aber auch schon der einzige Vorteil für Menschen, die derzeit auf der Suche nach einer Wohnung sind.

"Makler kassieren keine Provision mehr von uns – darum geben sie sich aber auch keine Mühe mehr", berichtet ein Wohnungssuchender, dessen Suche nach einer Wohnung für sich und seine Familie ein Dreivierteljahr gedauert hat. Die Besichtigungen seien oft Massentermine mit Fünf-Minuten-Slots, "und danach heißt es: 'Am besten Sie unterschreiben jetzt gleich ein Mietanbot.'" Vier dieser bindenden Anbote hat er in den letzten Monaten unterschrieben, bei dreien wurde der Vorzug letztendlich aber Besserverdienenden gegeben, berichtet er.

Das wahre Problem seien aber die Mieten, die verlangt würden. Weil viele Menschen sich kein Eigentum leisten können, ist die Konkurrenz am Mietwohnungsmarkt gewachsen. Und weil auf wenige Jahre befristete Mietverträge mittlerweile die Norm geworden sind, dreht sich die Preisspirale immer weiter.

Mieterschützer: Es gibt kaum Umgehungsversuche

Mieterschützerinnen und Mieterschützer haben viele Gründe, die Situation am heimischen Wohnungsmarkt zu kritisieren. Mit dem Bestellerprinzip sind sie aber ein Jahr nach dem Inkrafttreten zufrieden. "Das Bestellerprinzip hat grosso modo eine Entlastung gebracht", sagt Wolfgang Kirnbauer vom Mieterschutzverband. "Das Provisionsunwesen ist weg."

Der Jurist hatte erwartet, dass die wegfallenden Provisionen in die Mieten eingepreist würden, das sei aber nicht eingetreten. Auch Befürchtungen, dass Schlupflöcher in Form von neuen Gebühren gesucht werden könnten, hätten sich nicht bewahrheitet.

Mitunter würden Makler auf Immobilienplattformen aber immer noch eine Provision ausweisen, die von Wohnungssuchenden angeblich zu zahlen ist. Auf Anfrage werde dann aber betont, dass es sich da wohl um eine alte Vorlage gehandelt habe, berichtet Christian Bartok von der Mieterhilfe. Er beobachtet im Neubau nun häufiger Vertragserrichtungsgebühren, was außerhalb des Vollanwendungsbereichs des Mietrechts aber auch erlaubt ist.

Problematisch sind für Kirnbauer weiterhin die Mietanbote, die nur einseitig bindend sind. Was Wohnungssuchende im Kleingedruckten nämlich oft überlesen: eine Schadenersatzpflicht in der Höhe der Provision, wenn sie die Wohnung am Ende doch nicht nehmen.

Weniger Makler, aber das Geschäft läuft gut

Aus der Sicht von Philipp Sulek, Immobilienmakler in Wien und stellvertretender Maklersprecher im Fachverband der Wirtschaftskammer, könnte es kaum besser laufen. Aktuell erstaunt es ihn selbst, wie schnell Mietwohnungen im Erstbezug vermietet werden können – und zu welchen Preisen. 24 bis 26 Euro netto pro Quadratmeter sind in freifinanzierten Neubauprojekten in guter Lage derzeit schon üblich. Und das wird aus seiner Sicht auch so bleiben, "denn es kommt ja nichts nach. Es wird viel zu wenig gebaut."

Nach der Einführung des Bestellerprinzips vor einem Jahr hätten zwar tatsächlich viele Vermieter wie erwartet zunächst versucht, ihre Wohnungen selbst zu vermieten. Doch die hätten sehr schnell gemerkt, wie mühsam das sei. Nun machen dieses Geschäft wieder die Makler, meistens bekommen sie vom Vermieter zwei Monatsmieten, wobei sich die sogenannte Sprinter-Fee mittlerweile eingebürgert habe, sagt Sulek: "Je schneller die Vermietung, desto mehr Provision."

Die sogenannten No-Shows, also das Nichtauftauchen von Mietinteressenten oft selbst nach dem bereits unterschriebenen Mietanbot, ärgern die Branche aber sehr. Und, natürlich, die Branche wurde insgesamt kleiner: "Wir sind nun bundesweit um 600 Betriebe weniger als vorher." Auch das war erwartet worden. (Martin Putschögl, Franziska Zoidl, 1.7.2024)