Illustration von einem Holzhaus, dass mit Strichen so markiert ist, als würde man es in vier Teile aufteilen.
In Österreich ist viel Vermögen in Eigenheimen gebunden. Wer Geld braucht, kann über einen Teilverkauf nachdenken.
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In Österreich ist viel Vermögen fix gebunden. Denn ein Großteil der Vorsorge läuft über die Absicherung durch eine Immobilie. Der Gedanke dabei ist, dass in der Pension nur noch die Betriebskosten anfallen und die Wohnung oder das Haus bis dahin abbezahlt ist – die Finanzierungskosten also wegfallen.

Das ist laut Franz Hoerhager auch ein legitimer Gedanke. Was aber, wenn man seine Kinder unterstützen möchte, die in der Mitte ihres Lebens Geld brauchen, und nicht kann, weil das Kapital im Haus gebunden ist? Oder wie tun, wenn im Alter zwar das Haus vorhanden ist, es aber am nötigen Kapital fehlt, um es altersgerecht umzubauen? Vor allem ältere Kunden haben es mitunter schwerer, an einen Kredit zu kommen.

Ein Stück verkaufen

"In diesen Fällen kann ein Teilverkauf eine Lösung sein", sagt Hoerhager. Er hat mit Sebastian Pfisterer 2018 das Unternehmen Bambus gegründet, das auf Teilverkäufe spezialisiert ist. Das Modell funktioniert so: Eigenheimbesitzer können einen Teil ihrer Immobilie an Bambus abtreten und bekommen dafür Geld. In der Theorie klingt das einfach, die Praxis ist aber komplexer.

Zur Anwendung kann dieses Modell nämlich nur bei Einfamilienhäusern kommen. Denn Bambus ist als Investor gewerblich tätig, und bei Eigentumswohnungen kann derzeit das Eigentumsrecht nicht zwischen privaten (natürliche Personen) und gewerblichen Besitzern aufgeteilt sein.

Bis zu maximal 50 Prozent eines Hauses kann an Bambus teilverkauft werden. Dafür wird ein Gutachten zum Wert der Immobilie erstellt, es dient als Basis für die Berechnung des Anteils, der abgetreten wird. Der Verkäufer behält dabei das Recht, seinen Anteil später wieder rückkaufen zu können.

Stirbt der Verkäufer, wird den Erben der verkaufte Teil vom Haus zum Rückkauf angeboten. Wollen diese das Haus nicht übernehmen, sorgt Bambus für den Verkauf des Hauses. Der Gewinn wird dann im Verhältnis der Anteile aufgeteilt. Die Erben müssen jedoch für die Gebühren aufkommen, die beim Verkauf der Immobilie anfallen. Muss beispielsweise noch das Dach saniert oder der Anstrich erneuert werden, damit ein besserer Verkaufspreis erzielt werden kann, wird das von Bambus vorfinanziert und später den Erben vom erzielten Verkaufspreis abgezogen.

"Das Thema Teilverkauf ist in Österreich noch jung", sagt Hoerhager. Ende 2022 wurde das erste Haus von Bambus anteilig gekauft. Aktuell halte man Beteiligungen im niedrigen zweistelligen Bereich. Noch ist es nicht gelungen, in jedem Bundesland eine Investition zu verbuchen. Auf der Landkarte fehlt hierfür noch Vorarlberg.

Großer Zielmarkt

"Wir als Bambus sind immer auch die Käufer", sagt Hoerhager. Das grenze sein Unternehmen auch von Konkurrenten ab, die oftmals darauf spezialisiert sind, Hausbesitzer mit Investoren zu verbinden.

In Deutschland gibt es laut Hoerhager mittlerweile rund zehn Anbieter des Teilverkaufmodells. Dort sei der Markt schon weiter entwickelt. "Über eine Million Haushalte in Österreich haben Vermögen, sind finanziell aber nicht flexibel", sagt Hoerhager. Das sei der Zielmarkt für die Teilverkauf-Idee.

Doch wie verdient Bambus sein Geld? Einen Hausanteil zu kaufen und darauf hoffen, ihn Jahre später mit Gewinn zu verkaufen, ist kein liquides Geschäftsmodell. Es braucht auch laufende Einnahmen. Diese generiert das Unternehmen, weil der Inhaber für den teilverkauften Hausanteil eine Gebühr, ähnlich einer Miete, zahlen muss. Verkäufer müssen also mit laufenden Kosten rechnen. Hinzu kommt die anfallende Immobilienertragsteuer.

"Wir sehen uns als Finanzunternehmen, wir wollen die Häuser nicht selbst halten und entwickeln", sagt Hoerhager. Finanziert werden die Teilkäufe mithilfe von Banken und Investoren, die auch bisher als Geldgeber an Bord waren.

Die Möglichkeit des Teilverkaufs schaffe laut dem Bambus-Gründer eine Belebung der Wirtschaft, da Vermögen vorzeitig weitergegeben werden kann. Weil die Menschen älter würden, werde auch Vermögen erst später weitergegeben bzw. vererbt. Das nutze Kindern in der Aufbauphase des eigenen Lebens wenig. Wird ein Haus vorab übertragen oder geschenkt, bleibt den Eltern oft das lebenslange Wohnrecht. Auch da sind Erben nicht flexibel, weil das Haus von den Erben nicht belehnt werden kann. (Bettina Pfluger, 22.3.2024)