Muss der Vermieter einer Altbauwohnung die Reparatur oder gar den Austausch einer kaputten Therme nun bezahlen oder nicht? Aus Sicht der Arbeiterkammer hat der Oberste Gerichtshof in seiner jüngsten Entscheidung zu Mietrechtsklauseln (1 Ob 264/06k) – die zweite in Folge – alles klargestellt: In einer Mietwohnung muss die Instandhaltung aller vermieteten Einrichtungen vom Vermieter getragen werden und nicht, wie in vielen Verträgen vorgesehen, vom Mieter. Das betrifft vor allem die Therme.
"Ein Mietvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis, daher ist der Vermieter verpflichtet, den Vertragsgegenstand dauerhaft zu leisten", sagt Walter Rosfika, Mietrechtexperte der AK. Dazu gehöre eine funktionierende Heizung und Warmwasseraufbereitung. Die regelmäßige Wartung der Anlage sei allerdings die Aufgabe der Mieter, räumt Rosifka ein.
Die AK empfiehlt Mietern daher, Reparatur- und Ersatzkosten dem Vermieter in Rechnung zu stellen. Dies könne auch noch 30 Jahre im Nachhinein geschehen. Sollte der Vermieter nicht bezahlen, entstünde ein Anrecht auf Mietzinsverringerung, die bei Ausfall der Heizung rund 25 Prozent ausmacht – also oft mehr als eine übliche Thermenreparatur. Dies alles gelte allerdings nur für gewerbliche Vermieter, nicht für private, warnt Rosifka.
Ganz so klar ist die OGH-Entscheidung allerdings nicht ausgefallen, warnen andere Juristen. Der zentrale Punkt darin ist die Anwendung des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) mit seinen Gewährleistungsansprüchen auf das Mietverhältnis, das sonst eigentlich im Mietrechtgesetz (MRG) geregelt wird. Der OGH habe nun klar gemacht, dass "Instandhaltungspflichten nicht auf den Konsumenten übergewälzt werden dürfen", betont Stefan Artner, Anwalt bei Dorda Brugger Jordis (DBJ). Zwar habe der OGH nicht ausdrücklich erklärt, dass der Vermieter diese Pflichten übernehmen müsse, aber aus dem KSchG ergebe sich bei Schäden, die durch normale Abnützung entstehen, jener Anspruch auf Mietzinsminderung, der in der Praxis dem Vermieter keine andere Wahl lässt, als die Kosten einer Thermenreparatur zu übernehmen.
Wartungspflicht
Schwierig könnte sich im Einzelfall die genaue Trennung zwischen Wartungs- und Reparaturkosten erweisen sowie die Frage, wer eine Reparatur bezahlt, wenn die Therme nicht ordentlich gewartet worden ist, fügt Artner hinzu. "Das wird dann zu einer Beweisfrage."
Anders als die AK sieht die Rechtslage Wolfgang Tichy, Rechtsanwaltsanwärter bei Schönherr. "Gewährleistung ist das Einstehen der Mangelfreiheit bei der Übergabe. Das Konsumentenschutzgesetz sichert dem Verbraucher nicht einen dauerhaften Zustand zu", sagt er. Auch wenn der OGH bestimmte Klauseln in Musterverträgen für unzulässig erklärt hat, sei es nicht klar, welche Erhaltungspflichten im Einzelfall wirklich auf den Mieter überwälzt werden können. Dies müssten Gerichte oder Gesetzgeber entscheiden.
Meinungsverschiedenheiten gibt es auch in der Frage, ob Mieter beim Auszug die Wohnung weiß ausmalen müssen, wie es in vielen Mietverträgen steht. "Die Notwendigkeit des Ausmalens beruht auf reiner Abnutzung, das hat mit Gewährleistung nichts zu tun", sagt Tichy. "Ich würde als Vermieter darauf bestehen, die Wohnung ausgemalt zurückzuerhalten."
Ein Zivilrechtler an der Universität Wien weist darauf hin, dass der OGH bloß in seinem ersten, umfassenderen Urteil (7 Ob 78/06f vom 11. 10. 2006) das Ausmalen angesprochen und dort nur die Vertragsformulierung. "Das kann ganz leicht behoben werden, denn der OGH sagt nicht, dass man das nicht verlangen kann."
Artner von DBJ hält die Rechtslage beim Ausmalen für "unklar", AK-Experte Rosifka hingegen nicht. "Das ist eine Frage der Sittenwidrigkeit. Schließlich zahlt man Miete für die Abnutzung. Dann könnte der Vermieter auch verlangen, dass Badezimmer, Küche und Parkettboden nach Jahren genauso wieder hergestellt sind wie beim Einzug."
Novelle nötig