Wien – Die vier österreichischen Immobilienfonds verfügen per Anfang 2006 über insgesamt 1,08 Mrd. Euro an Fondsvolumen, die Milliardengrenze ist damit nach zwei Jahren am Markt bereits übersprungen worden. Marktführer ist laut Zahlen der Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften (VÖIG) der Fonds der BA-CA, Real Invest Austria, mit einem Fondsvolumen von aktuell 486 Mio. Euro, dahinter folgen die drei Mitbewerber Raiffeisen (30%), Volksbanken (23%) und CPB (4%). Die gesamte Branche hat 2005 Anlegergelder in Höhe von 600 Millionen Euro "eingesammelt", dieser Wert soll auch heuer wieder erreicht werden. Im Jahr 2004, dem ersten vollen Jahr dieser Anlageform, betrug der Zulauf von Privatanlegern rund 450 Millionen Euro.

Zuversicht

"Die Sympathie für eine täglich fällige, konservativ orientierte Immobilienveranlagung wird 2006 weiter wachsen", sagte Karl Derfler, Geschäftsführer der BA-CA Real Invest, in einem Pressegespräch am Dienstag. Bei der BA-CA Real Invest verfügt man über mehr als 16.000 Depots, allerdings sind von den darin veranlagten 486 Millionen Euro nur 250 Millionen investiert, der Rest ist zu einem Zinssatz von 2 bis 2,3 Prozent veranlagt. Daraus ergibt sich eine „Cash-Quote“ von knapp unter 50 Prozent.

"Große Deals kein Problem mehr"

"Knackpunkt" bei der Veranlagung sei der Immobilien-Einkauf, berichtete Franz Pöltl, Leiter des Immobilieneinkauf im Vorstand der BA-CA Real Invest KAG. Nur wenige Objekte am Markt erfüllten die Qualitätskriterien, im Sinne einer konservativen Anlageform kämen nur fertige, vollständig verwertete und langfristig vermietete Objekte in Frage.

Einige größere Abschlüsse für 2006 befänden sich aber schon "in der Pipeline". Insgesamt will Pöltl heuer Objekte im Wert von 250 Millionen Euro zukaufen und damit den Investitionsstand des Fonds von aktuell 250,2 Millionen Euro verdoppeln. Durch das angewachsene Fondsvolumen – Immo-Fonds dürfen nur maximal 20 Prozent ihres Volumens in ein Objekt investieren - seien mittlerweile auch Deals in der Größenordnung von 100 Millionen Euro "kein Problem mehr", so Pöltl. Darauf angesprochen, ob ein derartiger Deal heuer geplant sei, antwortete Derfler kryptisch: "Wir sind überall mit dabei."

Gesetzesnovelle wird "Share Deals" ermöglichen

Eine Erleichterung im Ankauf von Projekten erwartet man sich bei BA-CA Real Invest durch die noch für heuer erwartete Novelle des Immobilien-Investmentfondsgesetzes. Dadurch soll nun für Fonds auch der Ankauf eines Projekts über die jeweilige Betreibergesellschaft möglich werden; gekauft wird also nicht die Immobilie selbst, sondern die Gesellschaft, die diese besitzt ("Share Deal"). "Bisher stand diese Möglichkeit nur den deutschen Immobilienfonds zur Verfügung, die dies bei Einkäufen in Österreich als Wettbewerbsvorteil nutzen konnten", so Pöltl. Die neue Regelung soll Steuer- und Kostenvorteile und damit auch höhere Renditen bringen.

Vier Prozent Rendite erwartet

Für 2006 erwartet man bei Real Invest eine Rendite von vier Prozent (nach KESt) – nach 3,6 und 4,2 Prozent 2003 bzw. 2004. Besonderes Augenmerk will man künftig auf den Sektor "Nahversorgung" legen, der im Portfolio des Real Invest Austria (26 Objekte) mit elf Prozent gegenüber den Bereichen "Wohnen" (33%), "Büro/Gewerbe" (30%) und "Infrastruktur" (26%) derzeit noch eher selten vertreten ist. Zum Sektor "Infrastruktur" zählen laut Pöltl neben Sozialheimen und Kindergärten auch zwei Schulen, die man bis Mitte des Jahres im Portfolio haben werde.

"Unsere Vorgaben sind: kein Entwicklungsrisiko, nur fertige Objekte mit langfristigen Mietverträgen", so Pöltl. Man strebe weiters die Prüfung geplanter Objekte schon in sehr frühem Stadium an ("Forward Purchase"). Die Zusage an Verkaufswillige könne bereits innerhalb von zwei bis drei Wochen erfolgen.

Als jüngsten Zukauf präsentierten die beiden Manager das Einkaufszentrum "M-City" in Mistelbach: Hier seien insgesamt 10.000 m² Verkaufsfläche in meist zehnjährigen Verträgen vermieten, es gebe keinen Leerstand, sondern sogar eine Warteliste, berichtete Pöltl. Auch über ein größeres Objekt "in einer Landeshauptstadt", das jedoch erst in drei Jahren fertig werde, wurde berichtet.

"Werden nie Opfer der Gier werden"

Probleme wie in Deutschland – die Branche war durch die Schließung mehrerer Immobilienfonds arg ins Trudeln geraten – erwartet man bei BA-CA Real Invest nicht: "Mit unserer sehr konservativen Strategie werden unsere Kunden und wir nie Opfer der Gier werden", dies gelte im Übrigen für den gesamten österreichischen Immobilienfonds-Markt, so Derfler. (map)