Für Meinl zahlt es sich aus. Während die Anleger unter dem Kursverfall der MEL ächzen, erhält die Meinl Bank 280 Mio. Euro für die Auflösung der Managementverträge samt Anleihezinsen.
Wien – Bei Meinl European Land werden die Karten neu gemischt, doch der Ausgang des Spiels ist den meisten Beobachtern bereits klar: Meinl und die neue Investorengruppe gewinnen, die Altaktionäre ziehen den schwarzen Peter. Dieser Eindruck hat sich nun erhärtet, nachdem immer mehr Details über den Deal bekannt geworden sind, bei dem ein Fonds der Citibank (CPI Capital Partners) und des Immobilieninvestors Gazit bei MEL einsteigen.
Dieser Schritt erfolgt unter anderem über die Begebung einer Wandelanleihe im Volumen von 580 Mio. Euro, von denen 80 Mio. auf Meinl und 500 Mio. Euro auf CPI und Gazit entfallen. Dank einer Verzinsung der Schuldverschreibung von 10,75 Prozent erhalten die künftigen Miteigentümer jährlich 62,3 Mio. Rendite, heißt es in einer Analyse der Raiffeisen Centrobank vom Dienstag. Das entspricht zwei Drittel der gesamten Mieteinnahmen der Gesellschaft aus dem Jahr 2006 (die Bilanz für 2007 liegt noch nicht vor).
Für die Meinl Bank stellt die hohe Verzinsung – vergleichbare Immobiliengesellschaften refinanzieren sich zumindest um die Hälfte günstiger als MEL – aber nicht den einzigen Vorteil dar. Direkt an das Institut muss die Gesellschaft, die nach offiziellen Angaben ja nichts mit Meinl zu tun hat, 160 Mio. Euro überweisen, weil der Managementvertrag mit der Bank-Tochter MERE aufgelöst wird. Und zudem erhält Meinl 40 Mio. Euro in Form von MEL-Zertifikaten. Macht in Summe 280 Mio. Euro, mit denen Meinl belohnt wird – Zinseinnahmen aus der Wandelanleihe exklusive.
Klare Kontrolle
Auch für CPI/Gazit sind in dem Deal noch einige Zuckerln versteckt. Neben der saftigen Rendite aus der Anleihe werden die Fonds über die geplante Kapitalerhöhung recht günstig zu MEL-Zertifikaten kommen. Sowohl direkt als auch über Optionsscheine erhalten die Investoren Papiere zu sieben Euro und kommen somit laut RCB auf bis zu 28,66 Prozent der Anteile an der Immo-Gesellschaft. Rechnet man die Wandelschuldverschreibung hinzu, steigt die Beteiligung auf über 40 Prozent, die künftig von den syndizierten Partnern Meinl und CPI/Gazit gehalten werden.
Trotz der eindeutigen Kontrolle (die sich auch über die Besetzung jedes zweiten Bord-Mitglieds bei MEL durch die Investoren ergibt), wird kein Übernahmeangebot fällig, weil das am Sitz der Gesellschaft in Jersey nicht vorgesehen ist.
Der MEL hingegen werde wegen der hohen Kosten für die Bedienung der neuen Anleihe "wenig Spielraum für positive Cash Flows" bleiben, schreibt RCB-Analyst Roman Herzog. Zudem würden die Anteile an der Gesellschaft durch die günstige Ausgabe junger Zertifikate um sieben Euro "stark verwässert".
Angesichts dieser Auswirkungen haben die Kleinanleger ihre Kritik an der Vorgangsweise verstärkt. Der Chef des Interessenverbands der Anleger (IVA), Wilhelm Rasinger, pocht auf eine Sonderprüfung der Transaktion. Diese müsste von der MEL-Hauptversammlung beschlossen werden und würde den Einstieg der neuen Investoren verzögern, wenn nicht gar vereiteln. Allerdings ist schwer abschätzbar, ob dieses Anliegen umgesetzt werden kann. Die Sonderprüfung muss von der Hauptversammlung mit 50 Prozent der Stimmen beschlossen werden. Wird dieses Votum verfehlt, kann mit zehn Prozent der Stimmen ein Gericht betraut werden, über die Sonderprüfung zu befinden.
Konkret will Rasinger folgende Aspekte einer genaueren Betrachtung durch unabhängige Experten unterziehen: mögliche Verfehlungen des MEL-Boards zum Nachteil der Gesellschaft durch den Zertifikate-Rückkauf im Vorjahr, der zu knapp 21 Euro erfolgte und 1,8 Mrd. Euro kostete, sowie mögliche Verfehlungen der Meinl European Real Estate (MERE), die sich zu 100 Prozent im Eigentum der Meinl-Bank befindet.