Mietrecht: Unsicherheiten bleiben

29. Mai 2008, 13:33
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Die Konsequenzen aus den beiden OGH-Urteilen zu den Instandsetzungs- und Instandhaltungsklauseln in Mietverträgen – Von Harald Karl

Der OGH hat in zwei Urteilen Vertragsbedingungen, wie sie in vielen Verträgen vorkommen, überprüft und aufgehoben. Auch nach den beiden ergangenen OGH-Urteilen herrscht Verwirrung bei den Mietern und Unschlüssigkeit bei den Juristen über die Konsequenzen. Bekommt man die Kosten für eine Reparatur der Therme ersetzt? Muss man den Mietgegenstand neu ausgemalt zurückstellen? Und was ist nun der Inhalt der beiden OGH-Urteile?

Welche Mieterträge sind betroffen?

Zunächst ist festzuhalten, dass sich der OGH nur mit spezifischen, aber weit verbreiteten Klauseln und einer bestimmten Konstellation auseinandersetzte, nämlich der Vermietung im Anwendungsbereich des Mieterechtsgesetzes (MRG) und des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG). Klarzustellen ist auch, dass andere Gerichte nicht an diese Entscheidungen gebunden sind, Einscheidungen des OGH aber natürlich eine gewisse Strahlkraft besitzen. Eine andere Konstellation oder etwa weniger umfassend bzw. besser spezifizierte Klauseln können auch gegenteilige Entscheidungen nach sich ziehen. Solange der Gesetzgeber dieser neuen Judikatur nicht Rechnung getragen hat, bleibt also eine gewisse Unsicherheit.

Nur "Verbrauchergeschäfte": Die OGH-Urteile 7 Ob 78/06f und 1 Ob 241/06g haben zahlreiche Klauseln in Mietverträgen, deren Abschluss ein Verbrauchergeschäft darstellt und die daher in den Anwendungsbereich des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) fallen, für nichtig erklärt. Ein Verbrauchergeschäft liegt etwa dann vor, wenn ein Mieter als Privatperson einem gewerblichen Vermieter gegenübersteht, nicht aber etwa wenn ein Wohnungseigentümer seine einzige Wohnung vermietet. Ist der Vermieter kein Unternehmer im Sinne des KSchG, ist die jeweilige Zulässigkeit von Bestimmungen im Mietvertrag nur am Mietrechtsgesetz (MRG) zu messen, die Überlegungen des OGH finden hier grundsätzlich keine Anwendung.

Anwendungsbereich MRG: Beim MRG gilt es zu beachten, dass nicht alle Mietobjekte dem Vollanwendungsbereich des MRG unterworfen sind. Für einige Objekte, vor allem Dachbodenausbauten, Zubauten und ohne öffentliche Zuschüsse errichtete neuere Häuser, sind gemäß §1 (4) MRG nur die Bestimmungen über die Übertragung des Mietgegenstandes und die Kündigungsbestimmungen gültig, aber nicht die sonstigen Schutzbestimmungen (Details dazu siehe auch hier). Für alle Normen des MRG gilt, dass sie zwingend sind, das heißt, eine Vereinbarung (z.B. im Mietvertrag) kann den Mieter nicht schlechter stellen.

Wie Ihr Mietobjekt einzustufen ist und ob Ihr Mietvertrag den Bestimmungen des KSchG unterliegt, ist im Einzelfall näher zu prüfen.

Welche Konsequenzen folgen aus den Entscheidungen des OGH?

Nun zu den wichtigsten rechtlichen Regelungen, die in den genannten Urteilen angewandt und ausjudiziert wurden:

Erhaltungskosten, also die Kosten für die laufende Unterhaltung und Erneuerung der baulichen Anlagen bei bestimmungsgemäßem Gebrauch, dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden, sondern sind vom Vermieter zu tragen. Dies gilt sowohl innerhalb des Mietobjekts als auch in den allgemeinen Teilen des Hauses. Der OGH hat folglich auch derartige Klauseln, die die Erhaltungspflicht (in einigen Mietverträgen wird sie auch "Instandhaltungspflicht" oder "Erneuerungspflicht" genannt) auf den Mieter abgewälzt haben, aufgehoben.

Ausmalen bei Auszug?

Aus der Erhaltungspflicht des Vermieters resultiert auch, dass dieser für die gewöhnliche Abnützung des Mietobjektes aufzukommen und diese zu tragen hat. Der Mieter muss also bei Auszug aus der Wohnung, sofern er die Wände, den Boden, die Badewanne etc. nicht übermäßig verschmutzt bzw. beschädigt hat, für den Wertverlust nicht aufkommen. Das heißt, dass er auch nicht zum Ausmalen der Wohnung oder zum Schadenersatz für den kleinen Fleck auf dem Teppich verpflichtet ist. Allerdings ist die Grenze zwischen gewöhnlicher Abnützung und zu ersetzendem Schaden fließend. Es soll aber nicht verschwiegen werden, dass es auch hier gegenteilige Meinungen gibt (siehe den STANDARD-Artikel vom 19.6.2007, "Die Therme wird Vermietersache").

Thermenwartung und Reparatur?

Die Kostentragung für die Reparatur oder den Ersatz einer Heiztherme bzw. anderer Elektro- oder Gasgeräte ist nach wie vor nicht eindeutig: Der OGH hat zwar Klauseln, die eine umfassende Erhaltungspflicht des Mieters bestimmen, aufgehoben, jedoch aus Gründen, die für die Beantwortung der Frage, wer jetzt für die Reparatur der Therme zuständig ist und für die Kosten aufkommt, wenig hergeben, aber auch klargestellt, dass die Instandhaltungspflicht nicht überwälzt werden darf. Die Juristen der Arbeiterkammer kommen zum Schluss, dass der Vermieter Reparaturen der Therme zu tragen hat, die Verpflichtung zur laufenden Wartung aber beim Mieter bleibt. Fest steht nur, dass im Vollanwendungsbereich des MRG die Kosten für eine Erneuerung der Therme oder des Warmwasserboilers nach Beendigung des Mietverhältnisses – vermindert um eine jährliche Abschreibung von 10% – als Investitionsersatz zurückgefordert werden können (eine Regelung, die auch in Widerspruch zur Judikatur steht).

Weigert sich der Vermieter, die Reparatur vorzunehmen, hat der Mieter die Möglichkeit, für die Dauer des Mangels Mietzinsminderung zu begehren. Schon aus pragmatischen Gründen ist es anzuraten, die Reparatur vornehmen zu lassen und die Kosten vom Vermieter einzufordern.

Aufgrund der Rechtsprechung ist jedenfalls nicht eindeutig und abschließend zu beantworten, wer die Kosten endgültig zu tragen hat. Mieter sollten in jedem Fall die Kosten für die Reparatur vom Vermieter einfordern, ob sie das Risiko einer Klage auf sich nehmen wollen, muss im Einzelfall entschieden werden. Vielleicht bringt aber auch der Gesetzgeber in Bälde Klarheit. (derStandard.at, 4.7.2007)

Zur Person
Dr. Harald Karl ist Rechtsanwalt in Wien (Pepelnik & Karl Rechtsanwälte) und gibt in Kooperation mit derStandard.at Auskunft in Mietrechtsangelegenheiten (mehr dazu siehe hier).
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