Nervöse Marktteilnehmer allerorten
Der jüngste Börsesturm fegte quer über alle Länder und Branchen hinweg. Wie bei der letzten großen Korrektur im Mai und Juni vergangenen Jahres erwischte es auch diesmal die Aktien in den „Emerging Markets“ besonders. In China beispielsweise, wo der Kurssturz Ende Februar seinen Anfang genommen hatte, rauschte der „Shanghai Composite“-Index – kurz nachdem er zum ersten Mal in seiner Geschichte die Marke von 3.000 Punkten überschritten hatte – an einem einzigen Tag um knapp zehn Prozent in die Tiefe. Überhaupt zählten Asiens Börsen zu den Hauptverlierern: Der indische Markt in Form des Auswahlbarometers „SENSEX 30“ hat vom Allzeithoch im Februar bis zum zwischenzeitlichen im März insgesamt mehr als 15 Prozent an Wert verloren. Es gibt noch eine weitere Parallele zu 2006: Erneut waren es nämlich die Indizes der Schwellenländer, die bis zu dieser Korrektur am stärksten geklettert waren. In China etwa legten die Kurse im letzten Halbjahr bis zur Korrektur um rund zwei Drittel zu. An der Börse in Bombay ging es im gleichen Zeitraum um fast 30 Prozent nach oben. Da ist es eigentlich völlig normal, dass Anleger ab und an zumindest einen Teil ihrer Gewinne mitnehmen.
Immobilien als stabile Alternative
Inzwischen ist ein wenig Ruhe eingekehrt. Ein Teil der Verluste wurde wieder wettgemacht. Selbst in Shanghai steht der Composite-Index schon fast wieder so hoch wie vor der Korrektur. Dennoch bleiben die Börsianer auf der Hut. Sie wollen nicht noch einmal auf dem „falschen Fuß“ erwischt werden. In solchen Marktphasen suchen Anleger nach Stabilität und greifen aus Gründen der Diversifikation zu Immobilien-Investments. Andererseits wollen sie aber auch den Renditegesichtspunkt nicht aus den Augen verlieren. Vor diesem Hintergrund bietet sich diese Asset-Klasse als echte Alternative an, da diese kontinuierliche Erträge bei vergleichsweise hoher Stabilität abwirft. Besonders lukrativ sind Immobilienanlagen in den „Emerging Markets“, da in diesen Regionen das Wertschöpfungspotenzial aufgrund des Konjunkturbooms extrem hoch ist.
„Betongold“ als Asset-Klasse etabliert
Rund die Hälfte aller verwalteten Vermögenswerte sind in Immobilien angelegt. Allein 2006 wurden laut Jones Lang LaSalle – ein Investment- und Beratungsunternehmen im Bereich Immobilien – rund um den Globus 682 Milliarden US-Dollar in gewerbliche Objekte investiert. Dies entspricht einem Anstieg von 38 Prozent gegenüber dem Vorjahr und einer Verdopplung zu 2003. Inklusive Wohnimmobilien dürften es sogar rund 900 Milliarden US-Dollar gewesen sein. Dabei haben vor allem grenzüberschreitende Investitionen stark zugenommen. Nach 34 Prozent in 2005 machen sie mittlerweile 42 Prozent des gesamten Investitionsvolumens aus. Längst ist das „Betongold“ zu einer Ware geworden, die weltweit gehandelt wird: Die Immobilienwirtschaft ist im Zeitalter der Globalisierung angekommen. Eine Fortsetzung dieses Trends ist extrem wahrscheinlich.
Im 2. Teil: Die Zertifikate-Branche hat schnell reagiert
Zertifikate-Branche hat sehr schnell reagiert
Besonders stark im Kommen sind Märkte wie Russland, China, Türkei, Mexiko und Brasilien. In diesen Regionen stieg das Transaktionsvolumen im Jahr 2006 im Schnitt um satte 74 Prozent auf mehr als 40 Milliarden US-Dollar. „Viele dieser Märkte sind erst in jüngster Zeit ins Visier von Investoren geraten und legen hohe Wachstumsraten an den Tag“, lautet das Fazit von Jones Lang LaSalle. Und der Geldfluss in die „Emerging Markets“ dürfte so schnell nicht abebben. Auch die Anbieter von strukturierten Produkten haben das erkannt und in jüngster Zeit einige Papiere aufgelegt, die an diesem Trend partizipieren. Dabei sind sowohl Immobilien-Zertifikate auf einzelne Staaten als auch länderübergreifende Produkte auf ganze Regionen erhältlich. Generell sind diese Zertifikate aber vor allem als Depotbeimischung geeignet, Anleger sollten also nur einen Teil ihres Vermögens investieren.
China als das Boom-Land Nummer eins
Der Charakter der Depotbeimischung gilt vor allem für Papiere auf einzelne Schwellenländer. Von den erhältlichen Papieren ragt das „China Immobilien“-Zertifikat von ABN Amro (ISIN NL 000 077 687 0) heraus. Für ein Investment im Reich der Mitte spricht die nimmermüde Wirtschaft, die – den bremsenden Maßnahmen der Regierung zum Trotz – mit Raten von rund zehn Prozent pro Jahr wächst. Der Immobilien-Sektor ist einer der großen Profiteure des hohen Wachstumstempos. Er gewinnt sowohl durch die wachsende Bedeutung als Investitionsstandort als auch durch das steigende Einkommen der Privathaushalte in den Zentren. Folge: Die Nachfrage nach Gewerbe- und Wohnraum steigt. Entsprechend positiv entwickeln sich die Wohnraumpreise in den Städten, wobei der Zuwachs in Shenzhen und in Beijing zuletzt besonders kräftig ausfiel. Die verstärkte Abwanderung der Bevölkerung in die Ballungsgebiete sowie die erwartete Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgrößen sind nur zwei Faktoren, die für eine anhaltend positive Entwicklung der chinesischen Immobilienmärkte sorgen. Auch die geplanten hohen Ausgaben für die Infrastruktur sowie die Olympischen Spiele 2008 werden zu verstärkten Investitionen führen.
Partizipation am „GPR China Property“-Index
Das „China Immobilien“-Zertifikat von ABN Amro bildet die Wertentwicklung des „GPR China Property TR“-Index ab. Dieses Auswahlbarometer spiegelt die Kursentwicklung von 20 Immobilienfirmen wider, die ihr Hauptgeschäft auf dem chinesischen Festland haben. Die Unternehmen im Index – Schwergewichte sind New World Development (17,3 Prozent) und China Overseas Land & Invest (13,3 Prozent) – sind nach ihrem Marktwert gewichtet, wobei der Anteil einer Gesellschaft auf 15 Prozent begrenzt ist. Der Index wird zweimal jährlich überprüft und entsprechend angepasst. Erfreulicherweise werden die Dividenden angerechnet, so dass die Managementgebühr von einem Prozent p.a. nicht besonders ins Gewicht fällt.
Im 3. Teil: Vietnam ist deutlich spekulativer
Vietnam ist deutlich spekulativer Starke Nerven braucht, wer in das „Vietnam Real Estate“-Zertifikat der Landesbank Berlin (ISIN DE 000 LBB 1Y8 1) investiert. Grund ist vor allem die wesentlich geringere Liquidität und die damit verbundene höhere Volatilität der vietnamesischen Börse. Anders als das China-Zertifikat von ABN investiert das LBB-Papier nicht direkt in „Immofirmen“, sondern spiegelt die Wertentwicklung des „Vietnam Real Estate“-Index wider, welcher Anteile am „VinaLand Fund“ sowie eine unverzinsliche Barkomponente enthält. Die Gewichtung dieser beiden Positionen kann jeweils zwischen null und 100 Prozent liegen, wobei eine möglichst geringe Cashquote angestrebt wird. Ziel des „VinaLand Fund“ ist es, bereits im Frühstadium in aussichtsreiche Infrastrukturprojekte und Beteiligungen an Immobilienentwicklungen zu investieren, um von einer erwarteten Wertsteigerung zu profitieren. Aufgrund der Unterbewertung des vietnamesischen Marktes und der aufkommenden Nachfrage nach Immobilien ist es durchaus wahrscheinlich, dass das Vorhaben gelingt. Nicht umsonst zählt Goldman-Sachs-Chefökonom Jim O’Neill Vietnam zur „Next Eleven“-Gruppe, also zu denjenigen Staaten, die nach den BRIC-Ländern das größte Wachstumspotenzial versprechen. Allerdings sind die politischen und wirtschaftlichen Risiken in Vietnam nicht zu unterschätzen. So führten Spekulationen über die Einfuhr von Kapitalverkehrskontrollen Mitte Februar zu einem Kursrutsch an der vietnamesischen Börse. Zuvor hatte der Leitindex „Ho Chi Minh“ in den zurückliegenden zwölf Monaten – getrieben von internationalem, nach Rendite suchendem Anlegergeld – um mehr als 200 Prozent zugelegt. Eine Bestätigung, dass die Regierung tatsächlich Kapitalverkehrskontrollen einführen wird, gab es bisher zwar noch nicht. Dennoch sollten Anleger Vorsicht walten lassen. Indische Immobilien sollten in keinem Depot fehlen Aussichtsreicher, weil mit etwas geringerem Risiko verbunden, erscheint eine Anlage in Indien. Wieder setzt die Landesbank Berlin mit dem „Naya Bharat Indien Property“-Zertifikat (ISIN DE 000 LBB 1Y7 3) Maßstäbe. Grundlage des Produkts ist die Aktie der Naya Bharat Property Company, einem neu gegründeten Unternehmen mit Sitz auf der Isle of Man. Naya Bharat („Neues Indien“) ist eine klassische Beteiligungsgesellschaft (ISIN IM 00B 1N9 5Z0 0), die seit dem 23. Februar 2007 am Londoner „Alternative Investment Market“ (AIM) gelistet ist. Das Unternehmen investiert ausschließlich direkt in lokale indische Immobilienaktien, wobei sämtliche Bereiche, also Wohn-, Geschäfts- und Büroimmobilien, abgedeckt werden. Der Fokus wird dabei auf den größten Städten des Landes liegen, aber auch das angesprochene Aufholpotenzial der Regionen aus der zweiten Reihe findet Berücksichtigung. Naya Bharat wird somit unmittelbar vom erwarteten Immobilienboom der kommenden Jahre profitieren. Treibende Faktoren sind auch in Indien die steigende Bevölkerungsdichte, der zunehmende Wohlstand und das starke Interesse von internationalen Investoren. Wie beim Vietnam-Produkt wird auch beim „Naya Bharat Indien Property“-Zertifikat neben der Aktie eine unverzinste Cash-Komponente zur Liquiditätssteuerung eingesetzt. Die Laufzeit ist zunächst auf zehn Jahre begrenzt, wobei der Emittent eine Verlängerungsoption besitzt. Weniger erfreulich aus Anlegersicht ist einzig die jährliche Managementgebühr von einem Prozent. Im 4. Teil: Abstecher nach Südafrika Abstecher nach Südafrika Auch auf dem schwarzen Kontinent gibt es einen Staat, dessen Immobilienmarkt aussichtsreich ist: Südafrika. Das niedrige Zinsniveau und die expansive Haushaltspolitik der Regierung haben die Inlandsnachfrage kräftig angetrieben und 2005 zu einem BIP-Wachstum von 4,3 geführt – so hoch wie seit den frühen 80er-Jahren nicht mehr. Die zunehmende politische und wirtschaftliche Stabilität und der an Bedeutung gewinnende Industrie- und Dienstleistungssektor machen Südafrika zu einem interessanten Investitionsstandort. Einen Extra-Schub verspricht die Fußball-WM 2010. Davon sollte der Immobilienmarkt überdurchschnittlich profitieren. Mit dem „Südafrika Real Estate“-Zertifikat (ISIN NL 000 018 990 0) von ABN Amro können Anleger an dieser Entwicklung partizipieren. Das Papier basiert auf dem „FTSE/JSE Africa Real Estate“-Index, der sich aus 22 Firmen zusammensetzt, welche zum größten Teil Immobilien für die gewerbliche und private Nutzung besitzen und diese vermieten. Dividenden gehen verloren, dafür verlangt die Emittentin bei dem „Open End“-Zertifikat keine Verwaltungsgebühren. Türkei – ein interessanter Nischenmarkt Letzte Station unserer Reise durch die Schwellenländer ist die Türkei. Auch in dem eurasischen Land nimmt die Bautätigkeit aufgrund des Wirtschaftswachstums stark zu. So ist die Zahl der Baugenehmigungen 2005 um 41,3 Prozent geklettert. Für den türkischen Immobilienmarkt nimmt aus Zertifikate-Sicht die Deutsche Bank die Vorreiterrolle ein. Sie legte bereits Mitte August 2006 ein Zertifikat auf den „S-BOX Turkish REITs“-Index auf (ISIN DE 000 DB6 GTR 1). Seitdem hat das Papier schon um rund fünf Prozent zugelegt. Allerdings lag das Plus zwischenzeitlich schon wesentlich höher, ehe der jüngste Kursabschwung einen Teil der Gewinne wieder aufgezehrt hat. Erschwerend kam die Abwertung der türkischen Lira hinzu. Hierin liegt eines der Risiken des nicht währungsgesicherten Zertifikats. Ansonsten bietet der „S-BOX Turkish REITs“ eine interessante Investitionsmöglichkeit in einen lukrativen Nischenmarkt. Das Barometer spiegelt die Performance ausgewählter Real Estate Investment Trusts (REITs), also börsenotierter Immobilienunternehmen, wider. Um in den von der Börse Stuttgart berechneten Index zu gelangen, müssen die Unternehmen an der Istanbuler Börse gelistet sein und einen Großteil des Vermögens im türkischen Immobilienmarkt investiert haben. Aktuell sind sieben Titel entsprechend ihrer Marktkapitalisierung im Korb. Um Verzerrungen zu vermeiden, ist die Gewichtung eines einzelnen Werts auf 30 Prozent beschränkt. Die Überprüfung des Korbs erfolgt vierteljährlich, Dividenden werden zwar nur zu 50 Prozent angerechnet, dafür beträgt die Managementgebühr akzeptable 0,5 Prozent p.a. Weil die Volatilität der türkischen REITs auch im Vergleich zum Gesamtmarkt ungewöhnlich hoch ist, ist auch dieses Zertifikat nichts für schwache Nerven. Es sollte keinesfalls über das Stadium einer kleinen Depotbeimischung hinausgehen. Im 5. Teil: Mehrere "Emerging Markets" im Paket Mehrere „Emerging Markets“ im Paket Aus verständlichen Gründen wird mancher Anleger die Risiken solcher Länder-Investments scheuen. Doch auch für diesen Fall gibt es Lösungen. Wieder ist es die auf dem Gebiet der Immo-Produkte sehr aktive ABN Amro, die mit dem „Emerging Markets Immobilien“-Zertifikat (ISIN NL 000 079 744 7) ein Papier aufgelegt hat, das die Aktien von mehreren Schwellenländern im Paket bündelt. Basis für das Produkt ist der „GPR/ABN Amro Emerging Markets Top 20 Property“-Index. Das Auswahlbarometer spiegelt die Kursentwicklung samt Dividenden von 20 Immobilienunternehmen wider. Die Gesellschaften sind nach ihrer Marktkapitalisierung gewichtet, wobei der Anteil eines jeden Landes am Neugewichtungstag auf maximal 30 Prozent begrenzt ist. Die Zusammensetzung des Index wird zweimal pro Jahr überprüft und angepasst. Derzeit sind chinesische Unternehmen mit dem maximal möglichen Anteil gewichtet. Mit einem Gewicht von etwa 15 Prozent sind die Philippinen dabei – ebenfalls eine der „Next Eleven“-Nationen aus der Jim O’Neill-Studie. Bei den Einzelwerten ragen Immoeast (18 Prozent Gewicht) und Meinl European Land (12,4 Prozent) heraus. Die Konzerne haben ihren Sitz zwar in Österreich, der Schwerpunkt ihrer Geschäftstätigkeit liegt aber jeweils in Ungarn, Tschechien, Polen & Co. Auf diese Weise fällt Osteuropa im GPR/ABN Amro Emerging Markets Top 20 Property-Index mit mehr als 30 Prozent das höchste Gewicht zu. Wegen der breiten Länder-Diversifikation ist der Index-Tracker auch für weniger spekulativ orientierte Anleger als Depotbeimischung geeignet. Warum nicht gleich Osteuropa pur? Die hohe Gewichtung der osteuropäischen Länder im ABN Amro-Zertifikat zeigt schon, dass die Region aus Sicht von Immobilien-Investoren eine äußerst spannende Angelegenheit ist. Nach dem Fall des eisernen Vorhangs machte sich dort eine Vielzahl von Gesellschaften breit und kaufte Immobilien auf, um von den zu erwartenden Wertsteigerungen zu profitieren. Wieder sind es die Niederländer, die ein Paket aus 20 dieser Firmen geschnürt und mit dem „Osteuropa Immobilien“-Zertifikat (ISIN NL 000 016 149 5) Anlegern zugänglich gemacht haben. Äußerst interessant: Der Osteuropa Immobilien Index enthält auch Immobilienfirmen aus Russland und der Türkei. S-BOX Dimax Osteuropa mit strengeren Regeln Eine gute Alternative stellt das frisch am Markt verfügbare Index-Zertifikat der Raiffeisen Centrobank (RCB) auf den „S-BOX Dimax Osteuropa“-Index dar (ISIN AT 000 0A0 4KP 4). In das Barometer können nur Immobilien-Unternehmen Einzug halten, deren Hauptgeschäftszweck das Halten von Immobilienbeständen in Osteuropa ist. Keine Rolle spielt es, an welcher Börse die Titel notieren. Aktuell sind 13 Werte im „S-BOX Dimax Osteuropa“ enthalten, die in Wien, Warschau, London, Bukarest und an der Euronext gehandelt werden. Mit Ausnahme der Indexmitglieder Meinl European Land, Immoeast, Dawney Day, Globe Trade Centre und CA Immo gibt es keine weiteren Überschneidungen zwischen dem S-BOX-Auswahlbarometer und dem von ABN Amro entwickelten Index. Die Gewichtung richtet sich im ersten Schritt nach der Marktkapitalisierung. Danach werden die Aktien einem Volatilitäts-Check unterzogen. Papiere, die zuletzt weniger schwankten, werden in diesem zweiten Schritt höher gewichtet. Alle drei Monate folgt eine Indexüberprüfung. Das Barometer kann auf maximal 20 Titel anwachsen. Das ist sinnvoll: Schließlich dürften in der Zukunft weitere osteuropäische Immobilien-Aktien an die Börsen kommen. Da die Nettodividenden bei dem Index-Zertifikat voll angerechnet werden, ist die jährliche Managementgebühr von 1,5 Prozent noch akzeptabel. Für Vorsichtige: Immo-Zertis mit Garantie Auch für konservative Investoren gibt es Möglichkeiten, sich über Zertifikate im boomenden osteuropäischen Immobilienmarkt zu engagieren. So können Anleger noch bis zum 22. März den „Immobilien Winner“ der RCB (ISIN AT 000 0A0 4P4 2) zeichnen. Diesem Produkt liegt ein Korb aus sieben österreichischen Immobilien-Aktien zugrunde: CA Immobilien International, Immoeast, Meinl European Land, Conwert Immobilien Invest, ECO Business-Immobilien, Immofinanz und Sparkassen Immobilien. Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der meisten dieser Firmen liegt bekanntlich in Osteuropa. Der anfängliche Kapitaleinsatz ist hier am Ende der vierjährigen Laufzeit (mit Ausnahme des Ausgabeaufschlags von 3,0 Prozent) zu 100 Prozent geschützt. Zudem nehmen Anleger mit einer Rate von 105 Prozent an der positiven Kursentwicklung des Aktienkorbs teil, wobei die Performance anhand des arithmetischen Durchschnitts der Schlusskurse des Immobilien-Baskets an vierteljährlichen Feststellungstagen ermittelt wird. Dadurch wird eine Kursrally ausgebremst, insbesondere wenn sie zum Laufzeitende eintritt. Im 6. Teil: Die höhere Rate spricht für das ÖVAG-Papier Die höhere Rate spricht für das ÖVAG -Papier Auch die Wiener Mitbewerber, die Österreichische Volksbanken-AG (ÖVAG), haben noch bis zum 28. März ein kapitalgeschütztes Produkt, den „Immo Garant Österreich“ (ISIN AT 000 B05 367 3), in der Zeichnung. Bei diesem Underlying fehlen im Vergleich zum Aktienkorb der RCB zwar die Papiere von ECO Business-Immobilien und Sparkassen Immobilien, was den Basket mit nur fünf Werten tendenziell ein wenig anfälliger für Schwankungen macht. Dafür bietet die ÖVAG eine Partizipationsrate von 110 Prozent. Bei ansonsten gleichen Konditionen fällt die Wahl da nicht schwer. Nachteil beider Baskets ist allerdings die während der Laufzeit starre Zusammensetzung. Fazit: Immobilien als Asset-Klasse haben sich international etabliert. Besonders hohe Renditen verspricht das Betongold in „Emerging Markets“. Auch Zertifikate-Anleger können an diesem Trend partizipieren, wobei Investments in bestimmte Länder nur für risikobereite Anleger in Frage kommen. Vor allem China und Indien weisen hier ein gutes Chance/Risiko-Verhältnis auf. Eine interessante Nische bietet auch der türkische Markt. Bei den länderübergreifenden Ansätzen gefällt das „Emerging Markets Immobilien“-Zertifikat von ABN Amro und der Index-Tracker auf den „S-BOX Dimax Osteuropa“ von der RCB. Bei den Garantie-Produkten hat der „Immo Garant“ von der ÖVAG wegen der höheren Partizipationsrate die Nase vorn. Diese Produkte eignen sich jedoch nur für sehr sicherheitsorientierte Anleger, da die Durchschnittsbildung das Kursgewinnpotenzial doch stark verwässert und langfristig einschränkt.