Andreas Ruthensteiner: "Wir sehen uns die Märkte in aller Ruhe an. Wir scheuen eben das Risiko: Nennen Sie es von mir aus feig und konservativ."
STANDARD: Sie haben kürzlich angekündigt, jetzt auch in Wohnimmobilien in Osteuropa investieren zu wollen. Die ersten Investoren ziehen aus Osteuropa schon wieder ab.
Andreas Ruthensteiner: Der erste große Osteuropa-Hype ist sicher vorbei, da haben Sie Recht. Aber genau deshalb gehen wir erst jetzt hin. In der Zwischenzeit sind diese Märkte erwachsen geworden. Das große Spekulationsrisiko gibt es jetzt nicht mehr.
STANDARD: Das Spekulationsrisiko wurde vor einigen Jahren aber mehr als vergoldet.
Ruthensteiner: Vor einigen Jahren konnten Spekulanten - und den Begriff meine ich nicht abwertend - Wohnimmobilien von den Eigentümern um ein Butterbrot erwerben und können diese Immobilien jetzt teuer verkaufen.
STANDARD: Wie teuer?
Ruthensteiner: In Prag, aber auch in Sofia und Bukarest kosten die besten innerstädtischen Lagen in etwa gleich viel wie mittlere bis gute Lagen in Wien.
STANDARD: Da ist aber keine große Wertsteigerung mehr zu erwarten.
Ruthensteiner: Wir sind nach wie vor davon überzeugt, dass der Immobilienwert wächst, und zwar auf solider Basis. Die Mieten werden sich mittelfristig auf einem Niveau einpendeln, das in etwa dem heutigen entspricht. Die Renditen werden allerdings mit dem Markteintritt internationaler Investoren stetig zurückgehen. In Wien hat man in den Achtzigerjahren auch gemeint, dass die Wohnungen in der City jetzt nicht mehr im Preis steigen können. Schauen Sie sich um! Sie müssen auch bedenken, dass den großen Spekulationsgewinnen in der Pionierphase auch zahlreiche Totalverluste gegenüberstehen.
STANDARD: Wie das?
Ruthensteiner: In Osteuropa gibt es ja keine Grundbuchsicherheit. Das heißt, Sie haben immer das Risiko, dass der aktuelle Verkäufer gar nicht Eigentümer der Liegenschaft ist.
STANDARD: Ist dieses Risiko nicht eher theoretisch?
Ruthensteiner: In entwickelten Märkten wie etwa im angelsächsischen Raum, wo dies ja ähnlich praktiziert wird, ist das Risiko sicherlich nur Theorie. Im CEE-Raum war das aber vor einigen Jahren noch Realität. Wir erleben bei Projektprüfungen auch heute noch sehr oft, dass die Eigentümerkette irgendwo in den Achtzigerjahren stecken bleibt und man dann nicht sicher sein kann, wem das Objekt jetzt wirklich gehört.
STANDARD: Das wird bis heute praktiziert?
Ruthensteiner: Ja. Bei unseren Projektvorprüfungen fallen 80 Prozent der infrage kommenden Objekte aus diesem Grund raus. Wir scheuen eben das Risiko: Nennen Sie es von mir aus feig und konservativ - oder ganz einfach nur vorsichtig.
STANDARD: Wie handhaben das die großen Investoren wie beispielsweise die Immoeast oder eine Meinl European Land?
Ruthensteiner: Die investieren üblicherweise in neue Objekte, die auf die grüne Wiese gestellt werden. In der Regel gibt es keine Vorgeschichte dazu. Ein Akt für ein kleines Wohnhaus ist um ein Vielfaches dicker - und entsprechend aufwändiger zu bearbeiten - als ein großes Bürohaus um zwanzig Millionen Euro.
STANDARD: Da wird es ja noch lange dauern, bis Sie über ein ansehnliches Osteuropa-Immobilienportfolio verfügen.
Ruthensteiner: Wir wollen in den nächsten Jahren 100 Millionen Euro in Wohnimmobilien anlegen. Derzeit prüfen wir Bukarest, Kiew, Leipzig, Prag, Riga, Sofia. 25 Millionen Euro sind bereits veranlagt.
STANDARD: Das ist recht wenig.