Neues Wohnrecht bringt juristische Probleme

12. Februar 2007, 10:08
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Immobilientreuhänder weisen auf Rechtsun­sicherheiten hin, falls "säumige" Mieter ab Oktober Erhaltungs­pflichten des Vermieters einklagen wollen

Die Wohnrechtsnovelle 2006 ist nun unter Dach und Fach, dennoch kommt in der Branche nicht so richtig Freude darüber auf. Mehr noch: In Teilbereichen sieht man sich schon mit handfesten juristischen Problemen konfrontiert. Auf eines davon machte der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) aufmerksam.

Aufträge, Rechtsstreitigkeien

Die erweiterten Erhaltungspflichten des Vermieters im Wohnungseigentumsgesetz (für Hauseigentümer) und im Mietrechtsgesetz (MRG), die ab 1. Oktober in Kraft treten werden, lassen zwar einerseits für die Bauwirtschaft erhebliche Mehraufträge erwarten, sagte ÖVI-Präsident Udo Weinberger. Im WEG seien die Eigentümer nun etwa verpflichtet, erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner, die von "allgemeinen Teilen der Liegenschaft" ausgehen, zu beseitigen - etwa die Nachrüstung von Aufzügen ohne Innentür.

Das verschärfte Mietrechtsgesetz verpflichtet Vermieter ebenfalls, erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner innerhalb der vermieteten Wohnung zu beseitigen (zB eine veraltete Elektrik ohne Erdung) - allerdings räumt das Gesetz hier ein, dass diese Maßnahmen nicht getroffen werden müssen, wenn sich die Gefährdung durch andere "zumutbare" Maßnahmen abwenden lässt. Bei Wasserleitungen aus Blei wird es etwa als "zumutbar" erachtet, das Wasser einige Zeit laufen zu lassen.

Die Crux an der Sache: Bis 30. September wäre noch der Mieter für die Instandhaltung der Wohnung verpflichtet. Säumige Mieter, die ihren Instandhaltungspflichten also jahrelang nicht nachgekommen sind, könnten sich nach Anzeige der Mängel beim Vermieter deshalb mit einer "Gegenklage" des Vermieters konfrontiert sehen. "Hier fehlt ganz klar eine Übergangsregelung", so Weinberger. Diese Probleme hält man vor allem bei älteren Wohnungen, wo der Mietvertrag vor 1994 (Einführung der Richtwerte) unterzeichnet wurde, leicht möglich. Hier werde es wohl zu Musterprozessen kommen, so ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel.

Klagen über "Mehrbelastungen" für Verwalter

Die Immobilientreuhänder sehen durch die Novelle außerdem "Mehrbelastungen, wie sie anderen Berufsständen vom Gesetzgeber nicht zugemutet werden", auf sich zukommen. Holzapfel verweist darauf, dass durch die Neuerungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) der Wohnungseigentümergemeinschaft erweiterte Kompetenzen zufallen. Bisher musste jeder Eigentümer Gewährleistungsansprüche - etwa an den Bauträger, wenn die Türen klemmen - und nachbarrechtliche Angelegenheiten selbst regeln. Diese Aufgaben können nun der Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden - vertreten durch den Immobilienverwalter.

Für die Verwalter bedeute dies "eine weitere Ausdehnung ihres Aufgabenbereiches, die nicht im Verwaltungsvertrag berücksichtigt wird", klagt Weinberger. Ganz allgemein sei die Qualität der neu übergebenen Wohnungen zwar im Steigen begriffen, doch auch die "Streitbereitschaft" der Menschen steige "im gleichen Ausmaß".

Etwas neidvoll blickt man hier auf die Ärzteschaft: Diese hätte die Mehraufwendungen für die e-card-Einführung abgegolten bekommen. "Dass Immobilientreuhänder ihr Berufsspektrum für den Kunden erweitern und noch dazu rechtlich benachteiligt werden, gilt für den Gesetzgeber aber als selbstverständlich."

Mehr Investitionen durch "freie" Zubauten

Über andere Neuregelungen zeigt man sich beim ÖVI glücklicher. "Wir begrüßen die Möglichkeiten zur Teilausnahme bei der Mietzinsbildung im MRG, wenn es sich um Auf- und Zubauten handelt", so Weinberger. Schon bisher waren die Mieten für Dachbodenausbauten frei verhandelbar, neu sind nun auch Teilausnahmen für horizontale Gebäudeerweiterungen (=Zubauten) bei Baugenehmigungen ab 30. September möglich. "Mit der Möglichkeit, wirtschaftlich relevante Mietzinse zu erhalten, werden die Verschärfungen im Baurecht – speziell in Wien – in einem Maß relativiert, die Investitionen in die Stadterneuerung sinnvoll machen". (map)

  • ÖVI-Präsident Udo Weinberger, Geschäftsführer Anton Holzapfel (v.l.): Der erhoffte "große Durchbruch" bei der Wohnrechtsnovelle ist ausgeblieben.
    foto: övi/walden

    ÖVI-Präsident Udo Weinberger, Geschäftsführer Anton Holzapfel (v.l.): Der erhoffte "große Durchbruch" bei der Wohnrechtsnovelle ist ausgeblieben.

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