Neu im Portfolio des BA-CA Real Invest Austria: Das im März 2006 fertig gestellte Büro- und Geschäftsgebäude "SOHO" in Innsbruck...
...und das in der Nähe des Theaters in der Josefstadt gelegene Büro- und Geschäftsgebäude Josefstädterstraße 15 in Wien, in dem auf rund 1.300 m² unter anderem ein Gastronomiebetrieb und eine Parfümerie untergebracht sind.
Doch diese Verhältnisse könnten sich schon bald ändern. "Offene" Immobilienfonds sind in Österreich seit September 2003 zugelassen - damals trat das Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG), in dem die rechtlichen Rahmenbedingungen festgeschrieben sind, in Kraft. Seither wachsen die Volumina der bisher vier österreichischen Immobilienfonds stetig an.
"Geschlossen" vs. "offen"
Der Unterschied zwischen "offenen" und "geschlossenen" Immobilienfonds ist, dass sich letztere meist auf ein einziges Objekt beschränken. Der Anleger beteiligt sich als Gesellschafter direkt an der Personengesellschaft, die dieses Projekt finanziert - ab etwa 10.000 Euro Mindestveranlagung ist man üblicherweise dabei. Wenn alle Anteile an der Firma verkauft sind, wird der Fonds "geschlossen", es können sich keine weiteren Anleger beteiligen. Der Gewinn für den Anleger ergibt sich aus der Wertsteigerung der jeweiligen Immobilie, die nach mehreren Jahren Laufzeit schließlich verkauft wird.
Die Nachteile eines geschlossenen Fonds sind, dass ein vorzeitiger Ausstieg oft schwierig und mit Verlusten verbunden ist. Wegen der Beschränkung auf ein Objekt und der daraus resultierenden mangelnden Risikostreuung sollte man als Anleger außerdem wirklich von diesem Projekt überzeugt sein, eine Anlage ist meist mit beträchtlichem Risiko behaftet.
"Offene" Immobilienfonds investieren die veranlagten Gelder in möglichst breit gestreute Veranlagungsobjekte - Büro- und Logistikimmobilien, Shopping-Tempel, aber auch Schulen oder Kindergärten. Hier kann man auch schon mit weniger Geld einsteigen; beim österreichischen Marktführer BA-CA Real Invest ist man etwa ab 2.500 Euro dabei, bei Raiffeisen ab einem Einmalerlag von 2.000 Euro oder 30 Euro pro Monat.
Mieteinnahmen sind indexgesichert
Die eingezahlten Gelder müssen laut ImmoInvFG von den Fondsgesellschaften zu mindestens 51 Prozent in Immobilien investiert werden. Außerdem muss das Portfolio aus mindestens zehn Objekten (bzw. "Vermögenswerten") bestehen. Zur Erreichung dieser Vorgabe hatten Immo-Fonds bisher drei Jahre ab der Gründung Zeit, nach der vergangene Woche beschlossenen Gesetzesänderung (siehe Teil 3 dieses Artikels) künftig vier Jahre. Der Wert eines einzelnen Objektes darf zum Zeitpunkt der Anschaffung maximal 20 Prozent des gesamten Fondsvolumens betragen.
Die Anleger profitieren einerseits von den laufenden Mieteinnahmen der Objekte; diese sind in der Regel indexgesichert, was Inflationsrisiken ausschließt. Andererseits besteht auch die Möglichkeit von Aufwertungsgewinnen. Die Immo-Fonds müssen nämlich ihre Objekte jährlich von unabhängigen Sachverständigen begutachten lassen, eventuelle Aufwertungen wirken sich direkt auf die laufende Kursentwicklung des Fonds aus.
Weiters müssen mindestens zehn Prozent des Fondsvolumens "liquid" gehalten werden - vor allem, um Anlegergelder jederzeit zurückzahlen zu können. Diese Gelder werden in Wertpapiere (kurzfristige Anleihen) investiert oder liegen auf Bankkonten. Die Zinsen dieser liquiden Mittel kommen ebenfalls dem Fonds-Vermögen zugute, allerdings wird durch einen hohen Anteil liquider Mittel die Rendite des Fonds merklich gedrückt.
Weiter zu Teil 2: Immo-Fonds in Österreich und die "Krise" der deutschen Fonds
In jedem Fall halten Experten Immobilien-Fonds für eine sehr sichere Anlageform. In der jüngsten, im Februar veröffentlichten Performance-Statistik der Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften (VÖIG) kamen die vier Fondsprodukte dieser Kategorie auf ein mittleres Einjahresplus von 5,37 Prozent.
"Wesentlicher Gesichtspunkt für uns ist: Wir wollen nicht der Gier verfallen", umriss etwa Karl Derfler, Geschäftsführer des Marktführers BA-CA Real Invest, kürzlich die seiner Strategie zugrundeliegende Maxime. Ziel sei nicht in erster Linie die fortlaufende Steigerung der Rendite, sondern der konstante Wertzuwachs des Portfolios.
Der steuerliche Haken daran: Die von unabhängigen Gutachtern festgestellten Aufwertungsgewinne der Objekte müssen zu 80 Prozent versteuert werden. Bei der Nummer zwei am österreichischen Markt, der Raiffeisen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft, verzichtete man unter anderem auch wegen dieser Besteuerung "unrealisierter" Wertsteigerungen bis dato auf den Ankauf von Objekten in Österreich. Gewinne aus ausländischen Immobilien werden hierzulande nämlich von der Besteuerung ausgenommen, wenn das Doppelbesteuerungsabkommen das Besteuerungsrecht dem Land zuweist, in dem sich die Immobilie befindet. Für die Anleger bedeutet die Ausnützung dieser Doppelbesteuerungsabkommen deutliche Steuervorteile.
Keine Überhitzungsgefahr
"Überhitzungen", wie es sie erst vor kurzem bei deutschen Immo-Fonds gegeben hat, schließen die österreichischen Immofonds-Anbieter für den hiesigen Markt aus. Im vergangenen Dezember hatte die DB Real Estate, eine Tochter der Deutschen Bank, den Fonds Grundbesitz-Invest geschlossen, nachdem Anleger wegen angekündigter Wertberichtigungen mehr als 350 Millionen Euro abgezogen hatten. Die Wertberichtigungen fielen zwar gering aus, doch nach der Wiedereröffnung floss mehr als eine Milliarde aus dem Fonds ab – die Anleger hatten Angst um ihr Geld. Die "Krise" wirkte sich auf die gesamte Branche aus: Im Dezember 2005 und Jänner 2006 zogen Investoren Gelder in Höhe von sieben Milliarden Euro aus der Anlageklasse offene Immobilienfonds ab. In der Folge mussten zwei weitere Fonds des Anbieters KanAm vorübergehend geschlossen werden.
Mehr als 1,3 Milliarden Euro in österreichischen Immo-Fonds
Die vier österreichischen Kapitalanlagegesellschaften, die bisher Immobilienfonds begeben haben, verfügten per April 2006 über insgesamt 1,311 Milliarden Euro an verwaltetem Vermögen. Marktführer nach Fondsvolumen ist der Fonds der BA-CA, Real Invest Austria, mit derzeit rund 520 Millionen Euro. Dahinter folgen die drei Mitbewerber Raiffeisen Immobilien KAG (441,67 Mio. per Ende April), Immo Kapitalanlage AG (Volksbanken-Gruppe; 299,28 Mio.) und CPB Immobilien Kapitalanlage GmbH (59,35 Mio.).
Die gesamte Branche hat laut Zahlen der Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften (VÖIG) allein im Vorjahr Anlegergelder in Höhe von 600 Millionen Euro "eingesammelt", dieser Wert soll auch heuer wieder erreicht werden. Im Jahr 2004, dem ersten vollen Jahr dieser Anlageform, betrug der Zulauf von Privatanlegern rund 450 Millionen Euro.
Marktführer BA-CA Real Invest hat derzeit 30 Objekte - ausschließlich auf österreichischem Grund und Boden - im Portfolio, der Schwerpunkt liegt bei Büro- und Gewerbeobjekten. Als "Zielportfolio" strebt man allerdings eine Streuung aus 45 Prozent Infrastrukturobjekten (Wohnheime, Schulen, Sozialzentren etc.), 25 Prozent Wohnparks sowie jeweils 15 Prozent an Nahversorgung sowie Büro- und Gewerbeflächen an. Vergangene Woche wurden um 15 Millionen Euro ein Büro- und Geschäftsgebäude im 8. Wiener Bezirk und das Büro- und Geschäftsgebäude "SOHO" in Innsbruck zugekauft. Insgesamt will man bei BA-CA Real Invest heuer noch 150 Millionen Euro investieren, berichtet Asset Manager Franz Pöltl. Die Performance betrug im zweiten Rechnungsjahr (per Ende September 2005) 4,42 Prozent. Für heuer strebt man laut Pöltl eine Rendite von "vier Prozent und ein bisschen mehr" an. Die Nummer zwei am österreichischen Markt, der Raiffeisen-Immobilienfonds (begeben von der Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft m.b.H.), hat in ihrem Portfolio aktuell zehn Büro- und Logistikobjekte in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden. Ein weiteres Objekt in Deutschland ist in der "Pipeline", die Akquisition werde "in Bälde" abgeschlossen, berichtet Geschäftsführerin Marina Zenker. Die Performance des letzten Jahres - mehr als fünf Prozent - werde man heuer nicht erreichen, so Zenker. Erwartet werden für heuer etwa 4,5 Prozent. Zu den "Großen 3" in Österreich zählt auch noch der Immofonds 1, begeben von der zur Volksbanken-Gruppe gehörenden Immo Kapitalanlage AG. Der Schwerpunkt liegt hier bei Büro- und Gewerbeimmobilien, gemischt genutzten Objekten wie Büro/Lager und Einzelhandelsimmobilien, etwa jeweils zur Hälfte in Österreich und Deutschland. Die Performance lag im vergangenen Jahr (per Ende April) bei 3,19 Prozent. Der vierte österreichische Immo-Fonds ist der Constantia Real Estate von der CPB Immobilien Kapitalanlage GmbH. Dieser Fonds, der sich auf Einzelhandels- und Büroobjekte in Deutschland (84%) und Österreich (16%) beschränkt, weist die höchste Rate an Immobilien-Veranlagung (mehr als 80 Prozent) auf und erzielte mit 7,43 Prozent im vergangenen Jahr auch die beste Performance. In Österreich zum Vertrieb zugelassen sind laut Daten der Finanzmarktaufsicht außerdem noch die ausländischen Fonds CS Euroreal (begeben von der Credit Suisse Asset Management Immobilien KAGmbH, Frankfurt), der EURO ImmoProfil (Internationales Immobilien-Institut GmbH, München) sowie die beiden Fonds UBS (D) Euroinvest Immobilien und UBS (D) 3 Kontinente Immobilien (UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft mbH, München). Novelle macht "Share Deals" möglich Neue gesetzliche Regelungen für Immobilienfonds wurden erst vergangene Woche in Form einer Novelle des Immobilien-Investmentfondsgesetzes vom Nationalrat abgesegnet. Dadurch sind nun so genannte "Share Deals" möglich - der Ankauf eines Objekts über die jeweilige Betreibergesellschaft; gekauft wird bei einem solchen "Share Deal" also nicht mehr nur die Immobilie, sondern die Gesellschaft (bzw. Anteile an ihr), die diese besitzt. Das Verbot indirekter Immobilienbeteiligungen wurde stets als einer der Hauptkritikpunkte des Immobilien-Investmentfondsgesetzes von 2003 genannt. Anfallende Zusatzkosten wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Anwalts- und Notariatskosten verteuerten das Investment und wirkten sich auf die Rendite negativ aus. Laut VP-Abgeordnetem Michael Ikrath habe man mit der Novelle nun ein "Gleichgewicht zwischen berechtigten Anlegerschutzinteressen und einem attraktiven marktfähigen Produkt" geschaffen. Die Immo-Fonds erwarten sich dadurch Steuer- und Kostenvorteile und damit auch höhere Renditen. Gegner der Novelle befürchten allerdings auch Verschlechterungen für die Anleger. So äußerte die Arbeiterkammer (AK) etwa in ihrer Stellungnahme Bedenken, dass die nun beschlossenen Erweiterungen der Anlagemöglichkeiten für Immo-Fonds "dem Grundgedanken des Gesetzes, ein mündelsicheres Instrument zu schaffen", widerspreche. Außerdem sieht man bei der AK die Grenzen zwischen Investmentfonds und Immobilien-Investmentfonds verwischt. (Martin Putschögl)