Auf dem niederösterreichischen und dem oberösterreichischen Immobilienmarkt herrscht eine "positive Grundstimmung" für 2006. Dies berichteten die jeweiligen Landesstellenleiter des Österreichischen Verbandes der Immobilientreuhänder (ÖVI) , Christine Weber (NÖ) und Wolfgang Quidenus (OÖ), auf einer Pressekonferenz in Wien.

"Polarisierung" der Preise

Was sich in beiden Bundesländern immer stärker abzeichne, sei der Trend zur "Polarisierung". Gewisse Parameter beeinflussen immer schwerwiegender den Preis einer Immobilie. "In derselben Gemeinde beträgt der Wert eines Grundstücks in schlechter Lage oft nur noch ein Viertel des Wertes im Vergleich zu einer Liegenschaft in guter Lage", berichtete Weber. Verkehrslärm, schlechte Infrastruktur und geringe Sonneneinstrahlung, ungünstige Raumkonfigurationen sowie der schlechte Zustand einer Immobilie bewirken diese starken Preisunterschiede.

ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel sprach diesbezüglich von einem "Wegbrechen des klassischen Preis-Mittelfelds": Gute Lagen werden im Preis weiter massiv steigen, schlechte Lagen seien nur noch mit extremen Abschlägen zu verkaufen. Weil zwischen einem teuren und einem billigen Grundstück oft nur wenige hundert Meter liegen, könne man nicht mehr von einem klassischen Quadratmeterpreis für ein bestimmtes Gebiet sprechen, sondern "es können seriöserweise nur noch Bandbreiten angeführt werden", so Weber.

Quidenus bestätigte diesen Trend, der oberösterreichische Landesstellenleiter sieht ihn aber vor allem bei Büro- und Geschäftsobjekten zum Tragen kommen, "weniger bei Wohnobjekten".

Miete im Trend

Sehr gefragt sind in Niederösterreich Mietwohnungen mit Flächen zwischen 70 und 90 Quadratmetern. Berufswechsel, befristete Jobwechsel, aber auch die hohe Scheidungsrate sind die Ursachen dieses Trends, so Weber.

In St. Pölten bewegt sich die Bandbreite für neue Mietwohnungen in sehr guter Lage zwischen 6,50 und 7 Euro netto pro Quadratmeter und Monat, gebrauchte Mietwohnungen kosten im ansprechenden Umfeld zwischen 4,50 und 5,50 Euro netto. In weniger guten Lagen liegen die Monatsmieten zwischen vier (gebraucht) und 5,50 Euro bei neuen Mietwohnungen.

Am Markt für Eigentumswohnungen zeichnen sich keine allzu großen Veränderungen ab. Neue Wohnungen in sehr guter Lage kommen in der niederösterreichischen Landeshauptstadt auf 1.800 bis 2.100 Euro pro Quadratmeter, während weniger gute Lagen den Preis auf 1.350 bis 1.500 Euro reduzieren, so Weber. Die Kosten für gebrauchte Eigentumswohnungen in mäßigen Lagen liegen bei 700 bis 1.000 Euro/m².

Linz: Eigentum weniger gefragt

In Oberösterreich verhält es sich ähnlich. "Der Bedarf an Mietwohnungen ist auch hier ungebrochen" sagte Quidenus. Vor allem der Linzer Raum verzeichnet eine starke Nachfrage, was höhere Preise zur Folge habe. Für eine neue Linzer Mietwohnung in guter Lage müssen heuer sieben bis neun Euro pro Quadratmeter bezahlt werden, in weniger guten Gegenden beträgt der Preis sechs bis acht Euro.

Im Gegensatz dazu nimmt die Attraktivität von Eigentumswohnungen ab. "Der Eigentums-Gedanke ist nicht mehr so ausgeprägt." Als Ursachen für diesen Trend ortet Quidenus mehrere Ursachen: "Die Zahl der Single-Haushalte mit ihrer bekannt höheren Mobilität steigt. Geringeres Kapital und Einkommen bei jüngeren Leuten trägt ebenfalls zur Beliebtheit der Mietwohnung bei. Und der Wunsch nach einer Wohnung nahe am Arbeitsplatz beeinflusst ebenfalls die Nachfrage." Auf den Trend zur Mietwohnung reagiere nicht zuletzt auch die öffentliche Hand mit der Erhöhung der Bauleistung von geförderten Wohnungen.

Die Kaufpreise für neu gebaute Wohnungen im Linzer Raum betragen aktuell 2.300 bis 2.900 Euro pro Quadratmeter, an weniger günstigen Orten zwischen 1.600 bis 2.100 Euro. Gebrauchte Eigentumswohnungen kommen auf 1.200 bis hin zu 1.600 Euro, in weniger attraktiven Gegenden 1.000 bis 1.500 Euro.

Büro-Standorte St. Pölten und Linz

St. Pölten als relativ kleiner und neuer Büro-Standort zeige eine lokale Verbesserung im Preisgefüge bei der Mietenentwicklung, so Weber. Die Miete für neue Objekte in sehr guter Lage betragen zwischen 6,50 und 7 Euro netto pro Quadratmeter und Monat, seien also sehr moderat. Alle anderen Büroimmobilien zeigen Mieten, die sich bis hin zu vier Euro bewegen.

Quidenus berichtete vom Linzer Büromarkt, dass hier das hohe Angebot an Büroflächen bei einem traditionell niedrigen Preisgefüge dazu geführt habe, dass die Mieten für ältere Gebäude zurückgehen. "Es findet eine interne Umschichtung hin zu qualitätsvollen neuen Bürogebäuden statt." Als Beispiel nannte Quidenus den Umzug der Landesverwaltung in das so genannte "Landesdienstleistungszentrums" am Linzer Bahnhof mit einer Nutzfläche von 52.000 Quadratmetern. Dies brachte die Konzentration aller Ämter des Landes OÖ mit sich, alte Gebäude wurden frei.

Die Mieten für gebrauchte Flächen in weniger guten Lagen bewegen sich in Linz aktuell zwischen fünf und 6,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Neue Büros kommen mit Spitzenwerten von 10 bis 12 Euro pro auf den Markt.

Grundstückspreise ziehen an

Eine weiterhin starke Nachfrage ortet Quidenus bei Grundstücken. Erschwingliche Größen (600 bis 1000 m² Grund, 150 bis 200 m² Wohnfläche) im Raum Linz, aber auch etwa in Wels sind weiterhin sehr gefragt, "nicht zuletzt durch die großzügige Wohnbauförderung und interessante Angebote an Niedrigenergiehäusern und Fertigteilhäusern bei günstigen Zinsen". Die Preise bewegen sich im Einzugsgebiet von Linz ab 180 Euro bis hin zu 440 Euro in sehr guten Linzer Gegenden, weitere Preissteigerungen seien zu erwarten.

Per 1. Jänner 2007 werde in Oberösterreich außerdem die Förderung von Eigenheimen umgestellt, so Quidenus weiter. Als Förderobergrenze wird dann die Nutzheizenergiekennzahl von maximal 50 kWh/m² und Jahr festgelegt, bei Unterschreitung dieses Werts wird es zusätzliche Förderungsanreize geben. Generell werden in Zukunft nicht mehr nur Neubauobjekte gefördert, sondern es wird auch auf Miete und Sanierung bestehender Objekte vermehrtes Augenmerk gelegt werden. (map)