Nach mehreren schwächeren Jahren hat das Jahr 2005 eine "Wende" im Wiener Büromarkt gebracht: Die Vermietungsleistung sei gegenüber dem Jahr 2004 um 35 Prozent auf insgesamt 290.000 m², "den höchsten Wert seit dem New-Economy-Boom", gestiegen, berichtet Michael Ehlmaier, Geschäftsführer des Maklerunternehmens CPB Immobilientreuhand . Damit seien im Vorjahr in Wien um rund 60.000 m² mehr vermietet worden als neu auf den Markt kamen.

Im Jahr 2002, nach dem Platzen der "New-Economy-Blase", erreichte die Entwicklung des Wiener Büromarkts laut Ehlmaier einen Tiefstand: Damals wurden nur rund 190.000 m² vermietet, 2003 lag dieser Wert bei 210.000 m², 2004 bei 225.000 m². Mit dem starken Anstieg im Vorjahr könne die Leerstandsrate stabilisiert werden, so der CPB-Geschäftsführer weiter. Aktuell liege dieser Wert in Wien bei 6,2 Prozent, die Bundeshauptstadt liege damit europaweit "exzellent" (zum Vergleich: Amsterdam 20%, Frankfurt 17,5%, Berlin 10,3%, Paris 6%).

"Überfällige Standortwechsel nachgeholt"

Als Gründe für die "Wende" führt Ehlmaier mehrere Faktoren an: Zahlreiche seit längerem geplante Umzüge, "überfällige Standortwechsel", seien nachgeholt worden. Weiters seien die technischen Anforderungen an Büroobjekte gestiegen, was die Nachfrage nach neu errichteten oder sanierten Objekten ankurble.

Ein Standortwechsel wird von immer mehr Unternehmen als Chance zur mittelfristigen Kostensenkung gesehen: Bei einem Umzug vom Alt- in einen Neubau könnten rund 20 Prozent an Fläche eingespart werden, "so ist trotz des etwas höheren neuen Mietzinses dennoch eine Einsparung drinnen", berichtete Ehlmaier. Eine Folge davon sei auch das Sinken der durchschnittlichen Bürofläche je Mitarbeiter; derzeit liegt dieser Wert bei 16 Quadratmetern.

Zu einem "Nachfragemotor" seien im Vorjahr außerdem die öffentliche Verwaltung und staatsnahe Unternehmen geworden: Von den zehn größten Vermietungen in Wien im Jahr 2005 entfielen acht auf diesen Bereich, dieser Trend werde laut Ehlmaier noch zwei bis drei Jahre anhalten.

Mieten steigen

Wegen der steigenden Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen steigen allerdings auch die Mieten weiter an: Während die Spitzenmieten für Büro-Erstbezüge in besten Lagen (16 bis 21 Euro pro Quadratmeter und Monat) im Vorjahr stabil geblieben sind, zogen die Durchschnittmieten (8,50 bis 12 Euro pro Quadratmeter und Monat) um sieben Prozent an - erstmals seit 1999. Dies sei allerdings in erster Linie eine Folge des sinkenden Anteils qualitativ unzureichender und entsprechend billiger Flächen, so Ehlmaier.

Für 2006 rechnet der Geschäftsführer mit einer anhaltend guten Nachfrage - auch wenn der Wert von 2005 nicht leicht zu erreichen sein werde. Positiv sei, dass die Neuflächenproduktion auf moderatem Niveau bleibe, weshalb die Leerstandsraten heuer nochmals leicht sinken sollten - Ehlmaier rechnet mit einem Wert von sechs Prozent zum Jahresende.

Vor allem bei modernen Objekten werde die Auslastung weiter steigen, "die Schere zwischen neuen Topobjekten und unsanierten Altbauten wird weiter aufgehen", qualitativ schlechtere Gebäude werden trotz sinkender Mieten mehr Leerstände verzeichnen.

Im Vorjahr 240.000m² vermittelt

Die CPB Immobilientreuhand ist eine 100-prozentige Tochter der Constantia Privatbank und beschäftigt derzeit 28 Mitarbeiter. Das Unternehmen hat im vergangenen Jahr 80.000 m² Bürofläche vermittelt und ist damit nach Eigenangaben Marktführer. Die gesamte vermittelte Fläche sei im Vorjahr um 45 Prozent auf 240.000 m² gestiegen.

Mit 870 Wohnungen habe die CPB 2005 auch deutlich mehr Wohnungen vermittelt als im Jahr davor, hieß es weiters. Der größte internationale Deal waren Vermietung und Verkauf des Budapester Europe Tower (24.000 m²) an die Erste Bank Hungaria. Die größte inländische Vermietung war die Ansiedlung der ÖBB-Zentrale im Vienna Twin Tower.

Die CPB Immobilientreuhand hat im vergangenen Jahr in Budapest, Prag und Warschau Töchter gegründet, eine weitere Expansion wird vorbereitet, so Ehlmaier am Dienstag. An weiteren 114 Standorten ist das Unternehmen durch eine Kooperation mit dem internationalen Immobiliennetzwerk Savills vertreten. (map)