Gemeinnützige: Kaufoption wird in die Länge gezogen

    27. April 2019, 18:00
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    Die Regierung will für mehr Eigentümer sorgen, indem die Kaufoption erleichtert wird. Die Möglichkeiten für Gemeinnützige, sie zu vermeiden, bleiben aber bestehen

    Die Regierung ändert das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Der Entwurf wurde in der vorvergangenen Woche veröffentlicht (DER STANDARD berichtete).

    Die gemeinnützigen Bauvereinigungen sind mit dem Entwurf im Großen und Ganzen zufrieden – mit Abstufungen. Uneingeschränkt positiv wird von der ganzen Branche die "Absicherung" gemeinnützigen Vermögens gesehen. Droht ein "Abverkauf" eines gemeinnützigen Bauträgers, hat der Revisionsverband künftig Parteienstellung, außerdem kann zeitlich befristet ein Regierungskommissär berufen werden. Diese neuen Möglichkeiten werden sowohl von Gemeinnützigen-Obmann Karl Wurm als auch von Michael Pech, Aufsichtsratschef des Revisionsverbands, sehr begrüßt.

    Kaufoption nach fünf Jahren

    Nicht ganz so einheitlich ist die Zustimmung zu anderen Punkten des Entwurfs. Die Kaufoption soll Mietern erleichtert werden, die Zeiträume für verpflichtende Angebote vonseiten des Bauträgers werden ausgedehnt. Künftig soll die Kaufoption erstmals schon fünf Jahre nach dem Bezug einer Wohnung in Anspruch genommen werden können, statt wie bisher nach zehn. Innerhalb der nächsten 15 Jahre (also bis zum 20. Jahr nach Bezug) soll der Mieter künftig dreimal die Möglichkeit bekommen, einen entsprechenden Antrag zu stellen.

    Allerdings: Dass es deswegen zu einem drastischen Anstieg der in Anspruch genommenen Kaufoptionen kommen wird, bezweifeln auch hochrangige Vertreter der Arge Eigenheim, des Zusammenschlusses der ÖVP-nahen Gemeinnützigen. In der Arge sind die Verfechter der Kaufoption zu finden, im Gegensatz zum Verein für Wohnbauförderung, in dem die SP-nahen Gemeinnützigen versammelt sind. Es ist der einzige wesentliche Punkt, der die beiden Fraktionen innerhalb des Gemeinnützigen-Verbands unterscheidet. "Ich zweifle daran, dass das jetzt großartig ausgenutzt werden wird", sagt etwa Herwig Pernsteiner, Obmann der Innviertler ISG und Vizechef der Arge Eigenheim. Viel hänge wohl davon ab, wie die Preisgestaltung der jeweiligen gemeinnützigen Genossenschaft oder Gesellschaft aussieht.

    Vertreter der "roten", im Verein für Wohnbauförderung organisierten Genossenschaften sehen durch die gelockerten Bestimmungen bei der Kaufoption ein "Aushöhlen der sozialen Wohnungsbestände", durch viele Verkäufe innerhalb von Wohnanlagen entstünden die so unbeliebten Mischhäuser mit unterschiedlichen Eigentümerstrukturen. Das hat dann "wohnrechtliche Folgewirkungen in der Verwaltung", wie Pernsteiner es nennt.

    Viel Spielraum

    Eine gemeinnützige Bauvereinigung kann aber relativ gut selbst entscheiden, ob sie ein Projekt mit oder ohne Kaufoption ausstattet. Und das wird auch so bleiben, denn in diesem Punkt sieht der Entwurf keine Änderungen vor. Es handelt sich um die beiden im Gesetz genannten Ausschlussgründe für die Kaufoption: einerseits bei einem Baurechtsprojekt, wenn der Bauträger also auf fremdem Grund baut. Zum anderen besteht auch dann keine Pflicht zur Gewährung einer Kaufoption, wenn der Mieter nicht mehr als etwa 70 Euro pro Quadratmeter an Eigenmitteln bezahlt hat.

    GBV-Aufsichtsratschef Pech betont, dass die Möglichkeit zur freiwilligen Veräußerung von Wohnungen an Mieter sowieso immer bestand und auch weiterhin bestehen wird. Wohnungen, die nicht größer als 40 m² sind, werden künftig aber ebenfalls ausgenommen sein, was Pech für gut hält, denn diese "idealen Starterwohnungen für junge Menschen" sollten dauerhaft im Mietwohnungsbestand bleiben. Generell brauche es aber "beides, sowohl Miete als auch Eigentum".

    Damit Kaufoptionswohnungen von ihren Mietern nicht erworben und sofort viel teurer weiterverkauft werden, wurde schon vor zwei Jahren eine Spekulationsfrist von zehn Jahren eingeführt. Wer innerhalb dieser Frist weiterverkauft, muss den Mehrerlös an die Genossenschaft abliefern. Diese Frist wird nun auf 15 Jahre verlängert. Gleichzeitig wird klargestellt, dass diese Wohnungen nicht völlig ohne Preisgrenze vermietet werden können. Im Entwurf steht, dass hier ebenfalls eine 15-Jahres-Frist gelten soll, und in dieser Zeit muss sich die Miethöhe am Richtwert orientieren.

    Noch offen ist, ob es tatsächlich nur der Richtwert ist oder eine Richtwertmiete samt möglichen Zuschlägen. Hier gibt es noch Abstimmungsbedarf, räumt Pernsteiner ein. Er verweist auf Gespräche mit dem Ministerium, die in den kommenden Tagen stattfinden sollen. (Martin Putschögl, 27.4.2019)

    • Baurechtsprojekte wie das der Neuen Heimat Tirol auf einem Grundstück der Bundesforste sind von der Kaufoption weiterhin ausgenommen.
      visualisierung: nht

      Baurechtsprojekte wie das der Neuen Heimat Tirol auf einem Grundstück der Bundesforste sind von der Kaufoption weiterhin ausgenommen.

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