Vor etwas mehr als einem Jahr erwarben Herr und Frau B. in bester Wiener Lage im zweiten Bezirk eine Dachgeschoßwohnung in einem schmucken Gründerzeithaus mit ausgebautem Dachgeschoß. Die Wohnungen im Regelgeschoß waren damals größtenteils bereits verkauft, von den drei Dachgeschoßwohnungen war bislang aber nur jene an Herrn und Frau B. veräußert worden.

Das Paar ließ sich vor ihrem Immobilienkauf eine Betriebskostenvorschreibung aus dem Vorjahr aushändigen, die besagte: Nicht ganz 300 Euro an Betriebskosten werden monatlich inklusive der Kosten für den Lift und Rücklagen wohl anfallen.

Ende Jänner 2018 zogen Herr und Frau B. ein. Ende Februar flatterte die erste Betriebskostenvorschreibung in ihren Briefkasten. Nun kam das böse Erwachen: Ihre monatlichen Kosten lagen nun plötzlich bei knapp 460 Euro. Allein die Liftkosten betrugen 175 Euro. "Wir waren erst einmal nur schockiert", erzählt Frau B. Vorerst bezahlten sie aber zähneknirschend.

Zu hohes Honorar

Frau B. begann nun damit, Erkundungen zur Hausverwaltung, die bei Problemen nur schwer erreichbar war, einzuholen – und sich mit den Miteigentümern zu vernetzen. Was sie herausfanden: Die Hausverwaltung steht in einem Naheverhältnis zum Bauträger – und wurde von diesem gleich für drei Jahre bestellt. Außerdem, davon sind Herr und Frau B. überzeugt, ist sie teurer als die Konkurrenz – auch, weil die Betriebskosten von nicht verkauften Wohnungen einfach auf die anderen Eigentümer übergewälzt würden.

Walter Rosifka, Wohnrechtsexperte bei der Arbeiterkammer, sind solche Fälle sowohl im Neubau als auch im sanierten Altbau schon untergekommen. "Jeder Wohnungseigentumsorganisator wird die Hausverwaltung des eigenen Vertrauens nehmen", sagt er und fügt hinzu: "Manchmal auch die, bei der er selbst mitverdient."

Laut OGH darf der Bauträger zwar eine Hausverwaltung auf die Dauer von fünf Jahren bestimmen, "aber nicht zu jedem Preis", betont Rosifka. Ist das Honorar im Vergleich mit der Konkurrenz zu hoch, kann das zu einer Teilnichtigkeit führen. Dann gilt das übliche Honorar, das von einem Sachverständigen festzulegen ist.

Schwer kündbar

Eine Bindung von mehreren Jahren, wie sie oft vom Bauträger vereinbart wird, entspreche zudem nicht der Situation am Markt, kritisiert Wohnrechtsexperte Rosifka. Wenn der Bauträger die Hausverwaltung schon bestimmt, dann müsse man sie aber auch kündigen können, wenn es nach dem ersten Jahr doch nicht klappt, fordert der Jurist.

Bei befristeten Verwalterverträgen, wie sie in solchen Fällen oft abgeschlossen werden, kann die Kündigung allerdings frühestens nach drei Jahren erfolgen – außer es liegt eine grobe Pflichtverletzung vor. Dann könnte – zumindest theoretisch – auch ein Einzelner die Abberufung der Hausverwaltung vor Gericht erwirken. In der Vergangenheit bekamen Eigentümer beispielsweise bei der Begünstigung einzelner Miteigentümer durch Hausverwaltungen vor Gericht recht.

Dass die Hausverwaltung den Mehrheitseigentümer, der die Macht hat, sie zu kündigen oder wiederzubestellen, schont und ihm bestimmte Kosten nicht verrechnet, kommt laut Rosifka immer wieder vor. Häufig würden Konflikte beispielsweise dann auftreten, wenn das Dachgeschoß ausgebaut wird.

Dem Mehrheitseigentümer ausgeliefert

Die Käufer der neuen Dachgeschoßwohnungen seien dann dem Mehrheitseigentümer der Wohnungen in den Regelgeschoßen regelrecht "ausgeliefert". "Damit kommt man schnell in die Situation, dass man zwar rechtlich Wohnungseigentümer ist, gefühlt aber ein Bittsteller", erzählt Rosifka. "Das ist den Menschen vorher aber oft nicht bewusst."

Zumindest im Fall von Herrn und Frau B. hat das Ganze aber ein gutes Ende genommen: Per 1. Jänner 2019 wurde die alte Hausverwaltung durch die Eigentümergemeinschaft gekündigt – und eine neue eingesetzt, die sich vorab einem Hearing durch die Eigentümer stellen musste.

Die Unterlagen zum Haus, die die alte Hausverwaltung der neuen eigentlich übergeben müsste, hat diese bis heute aber noch nicht erhalten, erzählt Frau B.: "Wir sind gespannt, was da herauskommt." (Franziska Zoidl, 20.3.2019)