Wohnen früher und heute: Ein Traum verblasst

    3. Februar 2019, 08:00
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    Das Einfamilienhaus ist nach wie vor der Wohntraum vieler Österreicher. Früher war es wesentlich einfacher, sich diesen Wunsch zu erfüllen

    Claudia und Reinhard Hofer* leben seit drei Jahren gemeinsam mit ihrer kleinen Tochter in einer Genossenschaftswohnung in Wien-Donaustadt. Für die etwas mehr als 100 Quadratmeter zahlen sie rund 1000 Euro Miete im Monat, unbefristeter Mietvertrag. Die Wohnung ist öffentlich gut angebunden, beide arbeiten in Wien. Alles perfekt?

    foto: istock
    Seit der Finanzkrise haben sich Wohnimmobilien in Österreich kräftig verteuert.

    Nein, ihr Wohntraum ist ein anderer. Wie so viele Österreicherinnen und Österreicher wünschen sie sich ein eigenes Haus im Grünen. Die Hofers, beide Ende 30 und in Niederösterreich bzw. Kärnten in Einfamilienhäusern aufgewachsen, werden sich diesen Traum nun erfüllen. In der Nähe von Wolkersdorf haben sie kürzlich ein fünf Jahre altes Einfamilienhaus gekauft. Kostenpunkt: mehr als eine halbe Million Euro. Aber 600 Quadratmeter Grund, 180 Quadratmeter Wohnfläche, in 15 Minuten mit dem Auto in Wien – diese Daten klangen überzeugend. Und das Hauptmotiv: der große eigene Garten. Im April wird übersiedelt.

    Eine Generation vor ihnen haben das auch Marianne und Hans Huber so ähnlich gemacht. Die Niederösterreicherin und der Salzburger lebten zuerst gemeinsam in Wien. Als die Kinder kamen, entschlossen sie sich dazu, im Waldviertel ein Haus zu bauen. Beim Ortswechsel spielte zwar auch eine berufliche Veränderung eine Rolle, aber "für eine junge Familie ist das Waldviertel lebenswerter als Wien", sagt Marianne rückblickend.

    Damals war bauen billiger

    Ein Haus am Land zu bauen war damals noch wesentlich einfacher – und vor allem: billiger. Beim Bau halfen Geschwister, Freunde und Nachbarn mit, manchmal auch das ganze Dorf. Viele Helfer wurden schwarz bezahlt, die Grundstücke waren günstig. Niemand stellte groß Fragen.

    Heute ist das anders. Die Finanzbehörden sind dahinter, den sogenannten Pfusch einzudämmen; nicht selten erstatten auch Nachbarn eine Anzeige.

    Dass Familie und Freunde beim Hausbau helfen, kommt heute kaum noch vor, weiß auch Erich Benischek, Geschäftsführer des Fertighauszentrums Blaue Lagune. "Die Nachbarn kennt man in vielen Fällen nicht mehr", sagt er. Dafür sei auch der gestiegene LebensStandard mitverantwortlich. Um diesen finanzieren zu können, seien zwei Einkommen notwendig. Es fehle also die Zeit "und vermutlich auch der Wille", selbst auf der Baustelle zu stehen.

    Gestiegene Baukosten

    Auf nachbarschaftliche Hilfe verzichten zu müssen macht das Bauen teuer – zusätzlich zu den ohnehin stark gestiegenen Bau- und Grundstückskosten. Warum wollen dennoch weiterhin so viele Österreicherinnen und Österreicher ein Haus im Grünen? Für die Architekturpsychologin Christina Kelz steckt ein starkes Bedürfnis nach Privatheit dahinter – und nach Umweltkontrolle: "Wenn es mein Eigentum ist, habe ich mehr Kontrolle darüber, wie nahe mir andere kommen könnten."

    Benischek und seine Kollegen in der Fertighausbranche verkaufen in Österreich jedes Jahr rund 4500 Fertighäuser – etwa ein Drittel aller neu errichteten Einfamilienhäuser. Dabei geht der Trend eindeutig hin zur höchsten Ausbaustufe, dem schlüsselfertigen Haus. Das ist freilich auch die teuerste Variante.

    Streit mit den Nachbarn

    Klaus und Vanessa Erber* sind kürzlich diesem Trend gefolgt. Der Angestellte und die Lehrerin aus Wien machten sich gleich nach ihrer Hochzeit 2016 auf die Suche nach einem Eigenheim, besichtigten erst Wohnungen und Doppelhaushälften, später Einfamilienhäuser und Grundstücke im Norden Wiens – und staunten nicht schlecht über die Preise, die verlangt wurden. Am Ende kauften sie ein Grundstück in Straßhof und bebauten es mit einem Fertigteilhaus. Vor einigen Wochen sind sie eingezogen, auch wenn das Haus mit 300 Quadratmeter Nutzfläche noch nicht ganz fertig ist. Der Gartenzaun fehlt noch, ebenso der Swimmingpool – er soll nächstes Jahr kommen. "Fertig werden wir wohl nie", lacht der 42-Jährige. Bei der Garage wurde von der Baufirma gepfuscht, mit dem Nachbarn gab es deswegen schon Streit. Die Entscheidung für das Einfamilienhaus haben die beiden bisher dennoch nicht bereut.

    Sie hatten ja auch einen Startvorteil: Sie besaßen bereits eine Eigentumswohnung in Wien, die sie für ihren Hausbautraum versilbern konnten. Einen Kredit mussten sie trotzdem zusätzlich aufnehmen.

    Auch bei Claudia und Reinhard Hofer war eine Erbschaft ein wichtiger Faktor, der den Kauf des 180 m2 großen Hauses erst ermöglichte. Wer keinen solchen finanziellen Startvorteil hat, tut sich schwer.

    Unleistbare Familienwohnungen

    Das gilt vor allem auch dann, wenn man in Wien bleiben will und dort eine Familieneigentumswohnung sucht. Die sind in vernünftigen Lagen seit einigen Jahren praktisch unleistbar. Geförderte Eigentumswohnungen als "Soforteigentum" werden in der Bundeshauptstadt derzeit keine errichtet, man setzt auf Miete (fallweise aber mit späterer Kaufoption). Noch in den 1990er-Jahren war das anders, damals kamen jedes Jahr rund 1000 geförderte Eigentumswohnungen auf den Markt, erinnert sich Eva Bauer, wohnpolitische Referentin im Verband der Gemeinnützigen. Eine 80-m2-Wohnung konnte damals um nur etwas mehr als 100.000 Euro erworben werden.

    Auch die Preise für freifinanziertes Eigentum waren damals in Wien wesentlich geringer. Sie legten vor allem in den vergangenen zehn Jahren, seit Beginn der Finanzkrise, stark zu (siehe Grafik). Die Einkommen konnten damit nicht Schritt halten. "Und die Jungen sind von den gestiegenen Wohnkosten stärker betroffen, weil sie in dieser sehr dynamischen Phase auf den Wohnungsmarkt kommen", sagt Michael Klien, Wohnbauforscher am Wifo.

    Eva Bauer weist darauf hin, dass man bei einem Vergleich der Leistbarkeit einst und jetzt allerdings auch die früher wesentlich höheren Kreditzinsen berücksichtigen müsse (siehe Artikel rechts). Für heute neu nach Wien ziehende Menschen ist aber wohl der größte Unterschied zum damaligen Wohnungsmarkt der, dass es kein so besonders günstiges Segment mehr gibt, wie es die SubStandardwohnungen in unsanierten Zinshäusern boten. Noch in den 1970er- und 1980er-Jahren waren diese Wohnungen für die Jungen der erste Schritt in den Wohnungsmarkt, erinnert sich Christoph Reinprecht, Soziologe an der Universität Wien. Heute ist die erste Wohnung üblicherweise eine sanierte und damit viel teurere Mietwohnung.

    "Sehr teuer"

    Die Kindergärtnerin Raphaela Wagner musste das gerade am eigenen Leib erfahren. Sie bezog im Oktober ihre erste eigene Wohnung, eine 30 m2 große Neubauwohnung, für die sie monatlich 550 Euro netto zahlt. "Ich hatte keine Vorstellung davon, wie teuer wohnen in Wien ist", sagt sie rückblickend. Für sie selbst sei es okay, "aber zu Hause im Waldviertel finden das alle sehr teuer".

    Positiv formuliert gab es in Sachen AusstattungsStandard des Wohnens in den vergangenen Jahrzehnten in Österreich geradezu sagenhafte Fortschritte. Darauf weist auch die Immobilienwirtschaft gerne hin, wenn vom starken Anstieg der Mieten (der sich hauptsächlich bei Neuvermietungen zeigt) die Rede ist: Man bekomme heute viel mehr für sein Geld. 94 Prozent aller Wiener Wohnungen gehören heute der Kategorie A an, meist gibt es auch Lift und Balkon.

    Anhaltende Trends wie die Versingelung der Gesellschaft führten dazu, dass sich die Wohnfläche pro Person in Österreich in den letzten vier Jahrzehnten auf fast 45 Quadratmeter verdoppelt hat. Im Gleichklang hat sich auch der Anteil der Wohnkosten an den Ausgaben österreichischer Haushalte seit 1976 etwa verdoppelt, rechnet der Wohnbauforscher Wolfgang Amann vor – von damals 12,3 auf heute knapp 23 Prozent.

    Nicht ohne meine Waschmaschine

    Hinter den nackten Zahlen der Statistik verstecken sich die gestiegenen Bedürfnisse und Ansprüche der Menschen, insbesondere junger. "Kaum jemand kann sich heute vorstellen, ohne Waschmaschine zu leben – obwohl es die Möglichkeit gäbe, in einen Waschsalon zu gehen", nennt Soziologe Reinprecht ein Beispiel. Und Wifo-Forscher Klien führt ins Treffen, dass "das Leben im urbanen Raum heute eben auch viel populärer ist als vor 30 Jahren".

    Die Ansprüche ans Wohnen haben sich aber eben auch im Einfamilienhausbereich geändert. Die Freizeit- und Versorgungsqualität spiele gerade bei jungen Familien eine wichtige Rolle, meint Reinprecht: "Ökologische Facetten, die Luftqualität, der Stress, das alles sind Aspekte des Wohnens, die heute berücksichtigt werden." Generell würden aber bei Einfamilienhäusern viele Nachteile bzw. ökologische Bedenken oft ausgeblendet. "Gerade bei Scheidungen und wenn es ums Erbe geht, sind sie für viele Familien eine Belastung. Das Einfamilienhaus entspringt einer Lebensform, die von der Realität längst überholt wurde. Die Leute glauben, sie haben ein Haus gekauft, dabei kaufen sie einen Kredit."

    Dass das Einfamilienhaus nur für eine bestimmte Lebensphase ideal ist, zeigt sich auch an den Hubers, dem älteren Ehepaar im Waldviertel. Sie wollen dieses zwar nicht ganz verlassen, aber demnächst in der Pension wieder näher bei den Kindern und Enkeln wohnen, die alle in Wien daheim sind. Deshalb haben sie es kürzlich so wie einige ihrer Freunde gemacht und sich eine Wohnung in Wien gekauft. Auch das kulturelle Angebot und die Anonymität der Großstadt waren Argumente dafür, sich neben ihrem Einfamilienhaus einen zweiten Wohnsitz in Wien zuzulegen. "Mir ist es damals sehr schwergefallen, aus Wien wegzuziehen", erzählt Marianne Huber. In ihrem Innersten habe sie sich stets gedacht: "Wenn ich das Pensionsalter erreicht habe, ziehe ich wieder hinunter."

    In die entgegengesetzte Richtung zieht es die Kindergartenpädagogin Raphaela Wagner. Sie will irgendwann wieder aus ihrer kleinen Wiener Wohnung raus und zurück aufs Land. "Ich kann mir nicht vorstellen, meine Kinder in Wien großzuziehen", sagt sie. Daher will sie, wenn es Zeit für die Familiengründung wird, wieder zurück ins Waldviertel oder zumindest ins Wiener Umland. (Martin Putschögl, Bernadette Redl, Franziska Zoidl, 2.2.2019)

    *Name von der Redaktion geändert.


    Was die Wohnpreise beeinflusst

    Die Preise für Wohnungseigentum sind in den vergangenen Jahrzehnten in Österreich stärker gestiegen als die Verbraucherpreise und auch stärker als die Baukosten und die Einkommen. Das liegt vor allem daran, dass Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen seit dem Ausbruch der jüngsten Finanzkrise fast in jedem folgenden Jahr Preisaufschläge zwischen fünf und zehn Prozent aufwiesen, wofür die große Nachfrage aufgrund fehlender Anlagealternativen verantwortlich war. Davor, etwa von 1998 bis 2004, gab es in Wien sogar Preisrückgänge, bundesweit grosso modo eine Seitwärtsbewegung (Einfamilienhäuser wurden günstiger).

    Die starken Verteuerungen der jüngsten Zeit dürften sich nun aber endlich abschwächen; manche Experten rechnen ab Jahresmitte 2019 mit einem Stopp der Verteuerungen. Das liegt daran, dass seit drei, vier Jahren extrem viel gebaut wird (2017 gab es österreichweit mit fast 77.000 Wohneinheiten einen Rekord bei den Baubewilligungen) – vor allem auch in Wien, wo der Zuzug bei weitem am stärksten war. Aber auch der ließ zuletzt spürbar nach. Die etwas reduzierte Nachfrage sorgt nun für Entspannung auf dem Markt.

    Die Baukosten werden allerdings weiterhin stärker steigen, sie haben gerade wegen der vielen Baustellen im Land und den entsprechend gut gefüllten Auftragsbüchern der Baufirmen zugelegt. Ebenso die Grundstückspreise, wo die Verteuerungen zuletzt mehr als sechs Prozent pro Jahr betrugen. Das alles sorgte dafür, dass Eigentum seit dem Ausbruch der Finanzkrise wesentlich teurer wurde.

    Mancher Faktor bewirkte aber auch eine Verbesserung der Leistbarkeit – zumindest für Menschen, die ihr Eigentum kreditfinanzieren. Der Zinssatz für Wohnkredite lag Anfang der 1990er-Jahre noch bei neun Prozent, 2002 bei mehr als fünf. Zehn Jahre später hatte er sich nochmals halbiert. Wer einen Wohnkredit aufnimmt, muss heute also wesentlich weniger an Zinsendienst leisten als noch in den 1990er-Jahren. Anders formuliert: Für die gleiche Kreditrate und denselben Rückzahlungszeitraum kann heute wesentlich mehr Geld geliehen werden. Wer beispielsweise Anfang der 1990er (umgerechnet) 100.000 Euro an Kredit aufnahm, zahlte 20 Jahre lang monatlich 913 Euro, um ihn abzustottern. Bei einem heute üblichen Zinssatz von 2,5 Prozent lassen sich mit derselben monatlichen Belastung 170.000 Euro finanzieren. (mapu)

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