Einfamilienhäuser, die von ihren Besitzern nicht (mehr) bewohnt werden, werden heutzutage immer öfter nicht verkauft, sondern vermietet. Dabei gibt es aber sowohl für Mieter als auch für Vermieter einiges zu beachten. Seit dem Jahr 2002 ist die Vermietung von Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern nämlich nicht mehr vom Mietrechtsgesetz (MRG) erfasst. Es gilt nur das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB).

Und das bedeutet unter anderem, dass auch die Kündigungsregelungen des MRG nicht zur Anwendung kommen. Im MRG kann ein Vermieter einen Mietvertrag nur anhand der im Gesetz aufgezählten Kündigungsgründe gerichtlich aufkündigen (bzw. – bei einem befristeten Vertrag – vorzeitig aufkündigen). Mieter können im MRG formlos kündigen, allerdings erst nach Ablauf eines Jahres und unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist.

Jeder kann jederzeit kündigen – und gekündigt werden

"Ein unbefristet abgeschlossener Mietvertrag für ein Einfamilienhaus kann aber von beiden Seiten, also sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter, jederzeit ohne Angabe von Gründen, unter Einhaltung einer bloß einmonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden", erklärt Elke Hanel-Torsch von der Mietervereinigung. Sie empfiehlt deshalb dringend, die Bedingungen – etwa eine dreimonatige Kündigungsfrist – im Mietvertrag genau zu regeln.

Martin Gruber vom Verein "Mieter informieren Mietern" rät Mietern überhaupt dazu, auf einen befristeten Mietvertrag zu pochen – oder, noch besser, auf einen Kündigungsverzicht des Vermieters für einen bestimmten Zeitraum, also etwa für drei, fünf oder zehn Jahre. Denn "befristet" bedeutet im ABGB wiederum, dass beide Seiten daran gebunden sind – "also auch der Mieter", so Gruber.

Gründe für vorzeitige Kündigung regeln

Laut Hanel-Torsch kommt es genau hier am häufigsten zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern im Einfamilienhausbereich, weiß sie aus ihrem Alltag zu berichten. "Der Mieter will den befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen, der Vermieter pocht auf dessen Erfüllung" – der Mieter kommt also aus dem Vertrag nicht heraus.

Auch Gruber rät deshalb, zusätzlich zu Befristung oder Kündigungsverzicht im Mietvertrag genau zu regeln, unter welchen Umständen eine vorzeitige Kündigung ermöglicht wird. Das kann etwa eine familiäre Trennung sein, ein beruflich bedingter Ortswechsel oder – auf Vermieterseite – auch Eigenbedarf.

Mustermietvertrag zum Download

Wie so ein Mietvertrag dann gestaltet werden könnte, lässt sich auf der Website www.konsument.at, die vom Verein für Konsumenteninformation (VKI) betrieben wird, einsehen. Dort gibt es einen "Mustermietvertrag Einfamilienhaus" zum Downloaden. Ende Februar erscheint im VKI-Verlag außerdem Grubers Buch "Fair (ver)mieten" (mit Co-Autor Erwin Bruckner) in überarbeiteter vierter Auflage.

Keine Eintrittsrechte

Zweiter wichtiger Punkt sind für Hanel-Torsch die nicht vorhandenen Eintrittsrechte in den Mietvertrag. Das MRG ermöglicht es nahen Angehörigen eines verstorbenen Mieters, in den Vertrag einzutreten, wenn sie mit dem Verstorbenen im selben Haushalt gelebt haben. Das ABGB sieht so etwas nicht vor.

Gesetzlich nicht geregelt ist auch, was mit dem Mietvertrag passiert, wenn das Haus vom Eigentümer verkauft wird oder es aus anderen Gründen (etwa aufgrund eines Todesfalls) zu einem Eigentümerwechsel kommt. Dies sollte deshalb auch im Mietvertrag geregelt werden, rät Gruber. Der erwähnte "Mustermietvertrag" enthält etwa eine Formulierung, die sicherstellt, dass ein etwaiger Käufer die Immobilie mit aufrechtem Mietvertrag übernehmen muss. Hanel-Torsch weist darauf hin, dass man das Vorhandensein eines Mietvertrages auch im Grundbuch der betreffenden Liegenschaft eintragen lassen kann, was allerdings mit Kosten verbunden ist.

Betriebskosten als "Vermieterfalle"

Als "Vermieterfalle" nennt Hanel-Torsch die Betriebskosten: Diese wären im Einfamilienhaus laut ABGB nämlich vom Vermieter zu bezahlen. Wer als Vermieter darauf nicht sitzenbleiben will, sollte also in den Mietvertrag hineinschreiben, dass sie der Mieter zahlt – und auch ganz genau anführen, worum es sich dabei handelt.

Auch die Erhaltungspflichten liegen laut ABGB klar beim Vermieter, er kann diese aber auf den Mieter abwälzen – wenn dies im Mietvertrag detailliert geregelt wird. "Hineinzuschreiben, dass der Mieter ‚für alles zuständig ist‘, wäre eine unzulässige Klausel", so Hanel-Torsch.

Frage der Schneeräumung

Und dann wären da noch Fragen bezüglich der Pflege des Gartens und der Schneeräumung. Wer kümmert sich um den Garten, wer mäht den Rasen, wer streicht den Zaun? All dies sollte ein Mietvertrag beinhalten, insbesondere dann, wenn er auf längere Zeit abgeschlossen wird.

In Sachen Schneeräumung weist Gruber außerdem darauf hin, dass der Hauseigentümer – also der Vermieter – gemäß Straßenverkehrsordnung verpflichtet ist, den Gehsteig vor der Liegenschaft vom Schnee zu säubern und im Fall von Glatteisbildung Sicherungsmaßnahmen zu ergreifen. Eine Übertragung dieser Pflicht auf den Mieter ist zwar zulässig ("wenn sie bei der Mietzinsgestaltung entsprechend berücksichtigt wird"), allerdings bleibt der Hauseigentümer in der Haftung, falls etwas passiert.

Ein Vermieter muss deshalb überprüfen, ob der Mieter dieser Pflicht nachkommt bzw. überhaupt nachkommen kann. Wer beruflich viel unterwegs ist, wird dazu kaum in der Lage sein. "Und auch einem 80-jährigen Mieter wird man die Schneeräumung nicht aufbürden können", sagt Hanel-Torsch. In diesen Fällen ist es also besser, wenn der Hauseigentümer eine Schneeräumfirma beauftragt und die Kosten dafür dem Mieter über die Betriebskosten verrechnet. (Martin Putschögl, 31.1.2019)