Buy-to-let: Hotelzimmer kaufen für Anleger

    23. Dezember 2018, 11:00
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    Das Buy-to-let-Modell findet in Österreich immer größere Verbreitung. Dabei erwirbt man ein Hotelzimmer, das man teilweise selbst nutzen kann

    Ein Zimmer oder Apartment in einem Hotel besitzen, das man ein paar Wochen im Jahr auch selbst nutzen kann: Was anderswo schon länger üblich ist, kommt immer stärker auch in Österreich an – das sogenannte Buy- to-let-Modell.

    "Kauf und Rückverpachtung" heißt es auf Deutsch und funktioniert so: Ein Unternehmen errichtet ein Hotel, parifiziert es, sodass jede einzelne Wohneinheit im Grundbuch einen eigenen Eigentümer haben kann, und verkauft die Einheiten anschließend einzeln an Investoren. Diese vermieten ihre Wohnung (oder Wohnungen, man kann natürlich auch mehrere kaufen) dann aber nicht selbst, sondern müssen vertraglich zustimmen, dass sie an einen Hotelbetreiber verpachtet wird. Von diesem wird die Wohnung die meiste Zeit des Jahres an Touristen vermietet. Nur wenige Wochen im Jahr kann sie der Eigentümer selbst nutzen, sofern er dies entsprechend lange im Voraus bekanntgibt.

    Teilbare Einheiten

    Thomas Reisenzahn ist in Österreich ein Experte für dieses Modell. Sein Unternehmen, die Prodinger Beratungsgruppe, hat hierzulande bereits rund 1000 Buy-to-let-Einheiten umgesetzt, die meist unter der (Hotel-)Marke AlpenParks firmieren. Ein- und Zweibettzimmer, Apartments und Chalets hat er im Angebot. In Altaussee wurde beispielsweise schon 2005 das Chalet-Hotel AlpenParks Hagan Lodge mit 14 Lodges eröffnet, Ende 2017 wurde eine weitere Bauphase abgeschlossen, nun betreibt man dort bereits 62 Chalets.

    Derzeit wird das neue AlpenParks Hotel & Apartment Sonnleiten Saalbach mit 36 Apartments und Suiten finalisiert. 90 Prozent der Einheiten sind bereits an Investoren verkauft, die Preise lagen zwischen 450.000 und 600.000 Euro, sagt Reisenzahn. Die Einheiten sind teilbar, sodass sie entweder als Apartment oder getrennt voneinander als zwei Doppelzimmer (mit jeweils eigenem Bad und WC) vermietet werden können. Die auf der Website bereits ersichtlichen Übernachtungspreise für ein 46 m² großes Apartment beginnen bei 168 Euro (Nebensaison) und reichen bis 364 Euro. Das "Penthouse Alpine Premium" für sechs bis acht Personen kann ab 716 Euro gebucht werden.

    Dass jeder Investor als Eigentümer seiner Einheit(en) im Grundbuch steht, sei der größte und wichtigste Unterschied zum sogenannte Time-Sharing. Bei diesem zuletzt in den 1980er- und 1990er-Jahren verbreiteten Modell konnte man keine Wohneinheit kaufen, sondern lediglich Nutzungsrechte für eine bestimmte Zeit im Jahr erwerben. Buy-to-let habe mit Time-Sharing deshalb eigentlich nichts zu tun, betont Reisenzahn. "Das darf man nicht verwechseln."

    "Übernachten oder Einheit kaufen?"

    In England oder Spanien sei das Modell in Ferienorten schon lange weit verbreitet. "Dort kann es passieren, dass ein Urlauber in ein Hotel kommt und an der Rezeption gefragt wird, ob er übernachten oder eine Einheit kaufen will", erzählt der Experte schmunzelnd.

    Diese Frage könnte bald auch im steirischen Ausseerland gestellt werden. Im dortigen Hochtal Zlaim am Grundlsee wird demnächst am "Narzissendorf Zloam" gebaut. 36 Chalets "im typischen Ausseer Stil" sind geplant, die Preise werden je nach Haustyp zwischen 360.000 und 760.000 Euro (exkl. USt, Einrichtung und Nebenkosten) liegen, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Der "Typ Toplitzsee" bietet eine Wohnfläche von 96 Quadratmetern (mit vier Betten), der "Typ Salzkammergut Plus" 185 Quadratmeter ( zweimal sechs Betten, getrennt vermietbar).

    "Banken finanzieren so etwas nicht mehr"

    Mastermind des Projekts ist Hans Steinbichler, der sich schon seit vier Jahrzehnten als Unternehmensberater mit touristischen Projektentwicklungen und deren Finanzierung beschäftigt, außerdem als Betreiber des elterlichen Hotels "Die Wasnerin" in Bad Aussee fungierte. Warum er beim Narzissendorf auf Buy-to-let setzt, ist rasch erklärt: "Banken finanzieren so etwas nicht mehr." Schon gar nicht werden noch Hotels mit reiner Winternutzung ("Ski-in/Ski-out") finanziert, aber auch für ganzjährig angelegte Konzepte sei die Situation sehr schwierig.

    Dass das Narzissendorf eine Ganzjahresdestination sein wird, darauf legt er Wert: Die Freizeiteinrichtungen rundherum, die man später auch selbst managen werde, seien ideal für Familien mit Kindern, insbesondere auch im Sommer, so Steinbichler. Der Vertrieb der Häuser startete vor kurzem; sobald es für die Hälfte Käufer gibt, soll mit dem Bau begonnen werden. Steinbichler hofft, dass das spätestens im zweiten Quartal 2019 der Fall ist.

    Eigentümer und Miteigentümer

    28 von Steinbichlers Häusern werden baurechtlich betrachtet klassische Einfamilienhäuser sein, können deshalb mitsamt dem jeweiligen Grundstück erworben werden. Acht weitere werden auf einem Baurechtsgrund der Bundesforste gebaut, ihre künftigen Besitzer werden also Miteigentümer in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft sein.

    Die Käufer können ihr Haus an 30 Tagen im Jahr selbst nutzen, den Rest der Zeit wird es von der in Gründung befindlichen Narzissendorf Betriebsgmbh (Chef wird auch Steinbichler sein) an Urlauber vermietet. Dieser Pachtvertrag wird zwar auf unbestimmte Zeit geschlossen, de facto sei es aber so, dass die Käufer zunächst für 25 Jahre auf ihr Kündigungsrecht verzichten müssen, erklärt Steinbichler. So lange muss mindestens verpachtet werden, danach gibt es eine Ausstiegsmöglichkeit. Vier Häuser seien schon fix verkauft, für weitere sieben bis acht gebe es Vormerkungen. Und es gebe auch Interessenten, die gleich zwei oder mehr Häuser kaufen würden. Grundsätzlich sieht er zwei Typen von Interessenten: "Leute mit Bezug zum Ausseerland, also eine Art emotionaler Bindung", und klassische Anleger. Letztere würden zunehmend in Ferienorten investieren, meint Steinbichler beobachtet zu haben.

    Der Entwickler verspricht Anlegern eine Rendite zwischen 5,8 und 7,2 Prozent, gerechnet über einen Zehnjahresschnitt. Diesen Berechnungen liegt eine angepeilte jährliche Auslastung von 66 Prozent zugrunde.

    Ein Depot für die persönlichen Sachen

    Weil diese Zimmer für Touristen gebaut werden, kann der Investor natürlich nicht im Detail mitreden, wie sie eingerichtet und ausgestattet werden, betonen Reisenzahn und Steinbichler. Laut Reisenzahn gibt es für alle Buy-to-let-Einheiten aber immer auch ein privates Depot, in dem der jeweilige Eigentümer seine persönlichen Sachen für die Zeit, die er die Einheit selbst nutzt, unterbringen kann. Beim Narzissendorf dürfen die Käufer wählen, ob sie einen Eigentümerschrank oder -raum haben wollen.

    Ist das Buy-to-let-Modell auch für Privatanleger geeignet? Bernd Lausecker vom Verein für Konsumenteninformation sagt: eher nein. Problematisch könnten sich längere Leerstände, mangelnde Liquidität, erforderliche Nachschüsse wegen nötiger Renovierungen, aber auch Interessenkonflikte bei den hier üblichen Mehreigentumsverhältnissen auswirken.

    Auch die Betreiberkosten zählt er zu den möglichen Risiken einer solchen Anlage. "Hier sind vom Anleger sowohl Kenntnisse im Geschäftsmodell und dessen Potenzial, ein genaues Prüfen der Vertragsbedingungen und eine realistische Einschätzung der Erwartungen erforderlich." (Martin Putschögl, 23.12.2018)

    • Das per Buy-to-let finanzierte AlpenParks Hotel & Apartment Sonnleiten Saalbach wird am 23. Dezember eröffnet.
      visualisierung: prodinger

      Das per Buy-to-let finanzierte AlpenParks Hotel & Apartment Sonnleiten Saalbach wird am 23. Dezember eröffnet.

    • Das "Narzissendorf Zloam", das sich eigentlich aus drei Dörfern zusammensetzt, soll demnächst im Hochtal Zlaim am Grundlsee errichtet werden.
      visualisierung: narzissendorf zloam

      Das "Narzissendorf Zloam", das sich eigentlich aus drei Dörfern zusammensetzt, soll demnächst im Hochtal Zlaim am Grundlsee errichtet werden.

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