Boomender Markt: Nach dem Eigentum kommt die Miete

    30. November 2018, 10:44
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    Die Neubautätigkeit läuft auf Hochtouren. Besonders der freifinanzierte Mietmarkt ist in Wien im Kommen. Eine Auswahl an Projekten, die 2019 fertig werden

    Wien wächst. Und die Bautätigkeit in der Bundeshauptstadt ist längst voll angelaufen: 12.000 Wohnungen wurden bzw. werden laut Zahlen des Immobiliendienstleisters CBRE heuer errichtet. Im kommenden Jahr dürfte die Bauleistung ähnlich hoch sein. 2020 werden es dann, zumindest nach heutigem Stand, mehr als 15.000 neue Wohneinheiten sein. Und während heuer und im kommenden Jahr noch Eigentums- und Vorsorgewohnungen bei den Fertigstellungen dominieren, dürfte sich der Wind ab 2020 drehen: Dann werden erstmals mehr freifinanzierte Mietwohnungen als Eigentumswohnungen gebaut.

    Die Plattform Exploreal.at erhebt seit dem heurigen Frühjahr Daten für Bauträger. Auf ihrer Bauträgerdatenbank werden mehr als 1000 aktuelle Wohnbauprojekte in Wien gelistet. 665 davon sind noch nicht fertiggestellt und noch nicht vollständig verwertet. Mehr als 4200 Bauträgerwohnungen stehen laut den Erhebungen aktuell zum Verkauf. Für Eigennutzer liegt der Angebotspreis im Mittel derzeit bei 4850 Euro pro Quadratmeter. Preise, die von den Käufern durchaus auch bezahlt werden dürften: Der Unterschied zwischen tatsächlich erzieltem Kaufpreis und Angebotspreis liegt laut Exploreal bei nur 1,7 Prozent, spielt also praktisch keine Rolle.

    foto: standard/newald
    Die Kräne drehen sich an vielen Hotspots in Wien weiter, etwa rund um den Hauptbahnhof, wo unter anderem an den Parkapartments der Signa gebaut wird.

    Zu viel Neubau?

    Also alles gut am Wiener Wohnimmobilienmarkt? Das kommt darauf an, wen man fragt. Matthias Grosse, Co-Geschäftsführer von Exploreal, wies jüngst beim "1. Stadtentwicklungstag" des ÖVI nämlich schon darauf hin, dass 2018 deutlich mehr Wohnungen auf den Markt kommen als neue Haushalte dazukommen. Das dürfte sich auch in den nächsten Jahren nicht ändern. DerNachholbedarf, den es derzeit durchaus noch gibt, werde so spätestens 2020 gedeckt sein, meint Grosse.

    Das stark steigende Angebot am Immobilienmarkt bereitet manchem Bauträger heute bereits Kopfzerbrechen. Die Wohnungssuchenden wird es aber freuen, denn sie haben die Qual der Wahl. Zwar dürften die Preise weiterhin leicht steigen, fraglich ist aber, wie lange noch. Ein zunehmender Bau von Miet- statt Eigentumswohnungen, wie er sich bereits heuer abzeichnet, könnte eine erste Reaktion auf die veränderte Marktsituation sein, meinen manche. Diese Wohnungen werden dann im Bestand gehalten – und sind damit von vorübergehenden Preisentwicklungen am Immobilienmarkt nicht so abhängig.

    Verkauf an Investoren

    David Breitwieser, Wohnimmobilienexperte bei EHL Immobilien, macht sich allerdings noch keine Sorgen: Derzeit gebe es eine "ungebrochen gute" Nachfrage bei Wohnimmobilien; "wie es in fünf Jahren ausschaut, kann man heute natürlich nicht sagen". Was preislich in Ordnung sei, werde derzeit allerdings auch verkauft. "Aber manche Sachen, die am Markt vorbeigebaut werden, haben es schwer." Damit meint Breitwieser beispielsweise zu groß dimensionierte und daher zu teure Zwei-Zimmer-Wohnungen.

    Immer öfter werden in Bau befindliche Objekte statt an einzelne Wohnungskäufer an einen großen Investor verkauft. "Da kenne ich unzählige Projekte", so Breitwieser. Dadurch erspare sich derEntwickler die Vermarktung und das Risiko, am Ende auf einigen Wohnungen sitzenzubleiben, sagt Breitwieser. Beim Großprojekt "Das Ensemble", einem Joint Venture von ARE und Premium Immobilien AG, wurden beispielsweise vor der Fertigstellung sämtliche Bauteile an vier Investoren – die Semper Constantia, die Österreichische Beamtenversicherung, Art-Invest Real Estate und Aberdeen SStandard Investments – verkauft, die die insgesamt 800 Wohnungen dann vermieten werden.

    Wohnen für Anleger

    Denn Wohnen ist in den letzten Jahren zu einer beliebten Anlageform für institutionelle Investoren geworden. 550 Millionen Euro wurden 2017 laut Zahlen von CBRE in Wohnimmobilien investiert, heuer waren es bisher bereits 760 Millionen Euro. Besonders deutsche Investoren sind auf den Geschmack gekommen: Auf sie entfielen 71 Prozent des im ersten Halbjahr investierten Volumens. Die Renditen geben laut CBRE-Report nach und liegen derzeit zwischen 2,5 und 4,1 Prozent. Bei Investoren sind auch Sonderwohnformen wie Studentenheime und Microliving gefragt. Viele Projekte werden angesichts der großen Nachfrage bei Investoren heute als "Forward Deals" abgewickelt, also vor Fertigstellung verkauft. Und solange diese Investoren kaufen, wird wohl auch gebaut werden. (zof, bere, 30.11.2019)

    Eine Auswahl an Projekten, die 2019 fertig werden:

    visualisierung: strabag real estate
    Über den Linden
    Entwickler: Strabag Real Estate
    Wien-Neubau

    Einst werkte hier die Kurier-Redaktion, nun entstehen 103 hochpreisige Wohnungen: Die Strabag Real Estate will ihr Projekt bis Herbst 2019 fertigstellen. Ca. 36 Wohnungen, inklusive Penthouse, sind noch zu haben. Für Bewohner gibt es einen Fitness- und Wellnessbereich und einen Eventraum. Ab ca. 7000 Euro/m²
    bild: are / premium / brick visual
    Das Ensemble
    Entwickler: ARE und Premium Immobilien
    Wien-Landstraße

    Ein Großprojekt anstelle des ehemaligen Postbuszentrums: An der Erdberger Lände entstehen rund um eine Parkanlage zehn Wohngebäude mit 800 Wohnungen. Die Gebäude wurden allesamt an Investoren verkauft. Die Fertigstellung ist erst für Anfang 2020 geplant, die Vermietung dürfte aber schon Mitte 2019 beginnen.
    foto: oln
    Anton
    Entwickler: Raiffeisen Vorsorge Wohnung
    Wien-Landstraße

    Die 37 Wohnungen am Anton-Kuh-Weg 5 sind alle verkauft. Einige davon können jetzt angemietet und ab 2019 bezogen werden. Ebenso stellt die Raiffeisen Vorsorgewohnungserrichtungs GmbH in der Schopenhauerstraße 26 das Projekt Wohnen in Währing mit insgesamt 36 Wohnungen fertig. Ab 11,94 Euro Miete/m²
    bild: jamjam
    Der goldene Schwan
    Entwickler: Steiner Immobilien
    Wien-Donaustadt

    Insgesamt 24 Eigentumswohnungen enstehen bis 2019 am Schüttauplatz 17. Zehn davon sind noch zu haben. Ebenfalls fertig stellt das Unternehmen im kommenden Jahr 24 Wohnungen in der Schiffmühlenstraße im 22. Bezirk und sieben in der Großen Stadtgutgasse im zweiten Bezirk.
    foto: neu raum wien
    Rosé
    Entwickler: Neu Raum Wien
    Wien-Ottakring

    In der Roseggergasse entstehen 49 Eigentumswohnungen für eine junge, hippe Zielgruppe mit Rosa-Affinität. Geplant ist auch ein Gemeinschaftsgarten mit Loungebereich. Aktuell sind laut EHL Immobilien ca. 35 Prozent der Wohnungen verkauft. Bezugsbereit wird das Projekt im Sommer 2019. Ab ca. 4100 Euro/m²
    bild: nmpb architekten zt gmbh wien
    Barbara-Prammer-Hof
    Entwickler: Wigeba
    Wien-Favoriten

    Auf dem Gelände der ehemaligen AUA-Zentrale wurde jüngst die Dachgleiche für den ersten "Gemeindebau Neu" gefeiert. Hier entstehen 120 Wohnungen in drei Baukörpern. Die Fertigstellung ist für Herbst 2019 geplant. Bis 2020 sollen 4000 Gemeindewohnungen auf Schiene gebracht werden. 7,50 Euro Miete/m²
    bild: architekt moosmann
    Breitenleer Hof
    "Neu" Entwickler: WBV-GPA
    Wien-Donaustadt

    Die WBV-GPA modernisiert und erweitert im 22. Bezirk den Breitenleer Hof. Hier entstehen 48 geförderte Mietwohnungen und 28 Eigentumswohnungen. Der straßenseitige Teil bleibt unverändert, hier befindet sich eine Schutzzone. In der zweiten Reihe wird neu gebaut. Wohnungen sind noch zu haben. Ab 3700 Euro/m²
    foto: övw
    An den Kohlenrutschen 6 + 8 Entwickler: ÖVW
    Wien-Leopoldstadt

    66 Eigentums- und 98 Mietwohnungen enstehen bis Ende 2019 An den Kohlenrutschen und in der Bruno-Marek-Allee am Nordbahnhof. 35 weitere Wohnungen werden Am Tabor über eine Baugruppe vermietet. Mietwohnungen werden Anfang 2019 vergeben, Eigentumswohnungen ab sofort. Ab ca. 4100 Euro Eigentum/m²
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