Büros im Altbau: Stuck mit Klimaanlage

    6. September 2018, 16:02
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    Zwar entstehen in Wien derzeit viele neue Büros, aber auch Büros im Altbau werden nachgefragt – besonders im ersten Bezirk

    Nicht nur Altbauwohnungen sind in Wien aufgrund ihres Charmes und ihrer Raumhöhen beliebt, sondern auch Büros im Altbau. "Solche Objekte müssen ein prunkvolles Entree, hohe Türen und ein schönes Stiegenhaus bieten", sagt Elisa Stadlinger, Büroexpertin des Maklerunternehmens ÖRAG Immobilien.

    Besonders begehrt sind solche Büros, wenn sie sich im ersten Bezirk befinden. Stuck und Flügeltüren reichen den Mietern allerdings bei weitem nicht aus: Das Büro sollte zwar wie ein Altbau ausschauen, muss aber alle Stückerln des Neubaus spielen.Doppelboden, eine schnelle Internetverbindung, Klimatisierung – das müssen Altbaubüros für Anwaltskanzleien und Beratungsunternehmen heute mindestens spielen, sind sich Büroexperten einig. "Investoren haben in den letzten Jahren Altbaubüros auf den neuesten Stand der Technik gebracht", sagt Stadlinger.

    Altbau aus Platzgründen

    Eine Einschränkung gibt es aber: Die Flexibilität, die die modernen Bürowelten etwa bei der Wandstellung erfordern, ist in einem Altbau nicht immer so einfach möglich, sagt Stadlinger. "Aber es ist auch in einem Altbau nicht jede Wand eine tragende." Zudem seien Großraumbüros auch nicht in jeder Branche erwünscht.

    Eine Zielgruppe für Altbaubüros sieht Stadlinger in jungen Start-ups, die sich ein Arbeitsumfeld mit Charme und Wiener Flair wünschen und die "dezidiert andere Büros wollen, als es sie in Berlin und London gibt".

    "Mittlerweile gibt es besonders im ersten Bezirk fast zu wenige Flächen", urteilt Alexander Fenzl, Büroexperte beim Maklerunternehmen Otto Immobilien. Passen die Ausstattung und die Lage, dann werden für den Quadratmeter Altbaubüro Mieten bis zu 26 Euro bezahlt, berichtet Fenzl – etwa im Goldenen Quartier.

    Oftmals biete sich ein Altbau auch aus Platzgründen an, denn kleine Büros werden in Neubauprojekten laut Fenzl oft nicht eingeplant. "Bis zu 150 Quadratmetern geht man in einen Coworking-Space, für große Flächen in einen Neubau. Dazwischen gibt es aber eine Lücke, die der Altbau schließt."

    Viele Umwandlungen

    Wer sich größere Flächen im Altbau wünscht, hat es da schon schwerer: "Es gibt selten 3000 Quadratmeter auf einer Ebene", so Stadlinger. Mitunter müssten dann mehrere Etagen angemietet werden.Die großen Firmen ziehen aktuell aber ohnehin eher in die Bürocluster, die etwa rund um den Hauptbahnhof oder am Praterstern entstehen.

    Ältere Neubauten und nicht zentral gelegene Altbaubüros, die beispielsweise in einem ansonsten zum Wohnen genutzten Zinshaus untergebracht sind, werden derzeit nach Stadlingers Beobachtung eher wieder in Wohnungen umgewandelt.

    Fenzl beobachtet bei großen Wohnungen in guten Lagen derzeit eine gegenteilige Entwicklung: "Diese Wohnungen werden vermehrt in Büros umgewandelt." Wenn man das ganze Haus besitzt, sei das widmungstechnisch kein Thema. (Franziska Zoidl, 6.9.2018)

    • Wer sich einen Bürostandort im prestigeträchtigen ersten Bezirk wünscht, will ein Altbaubüro, etwa an der noblen Adresse Fleischmarkt 1.
      foto: gregor titze

      Wer sich einen Bürostandort im prestigeträchtigen ersten Bezirk wünscht, will ein Altbaubüro, etwa an der noblen Adresse Fleischmarkt 1.

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