Zu viele große, teure Wohnungen in Wien

    6. Juni 2018, 06:00
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    Wohnimmobilien wurden 2017 moderat teurer – Preise legten bei knappem Angebot oder in sehr günstigen Lagen am stärksten zu

    Die Preise für Wohnimmobilien legten 2017 in ganz Österreich neuerlich moderat zu. Die stärksten Preiszuwächse gab es dort, "wo der Wohnraum entweder schon sehr knapp oder wo es noch sehr günstig ist", fasste Georg Edlauer, Fachverbandsobmann der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer, die jüngsten Trends aus dem bereits zum 29. Mal erstellten WKO-Immobilienpreisspiegel zusammen.

    Baugrundstücke um 6,9 Prozent teurer

    Über ganz Österreich betrachtet stiegen die Preise für neue Eigentumswohnungen um 2,2 Prozent auf nun durchschnittlich 2.500,46 Euro je Quadratmeter. Gebrauchte Eigentumswohnungen wurden um 3,5 Prozent teurer, der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag im Vorjahr bei 1.630 Euro. Bei Reihenhäusern und Einfamilienhäusern ging es um 1,1 beziehungsweise 2,6 Prozent nach oben, auf nun 1.7622,90 beziehungsweise 1.841,38 Euro je Quadratmeter. Die stärkste Preissteigerung gab es mit 6,9 Prozent bei Baugrundstücken für Einfamilienhäuser.

    Diese Daten basieren auf den rund 111.000 im vergangenen Jahr in Österreich im Grundbuch eingetragenen Verkäufen, sie wurden vom Grazer Unternehmen ZT Datenforum für die Wirtschaftskammer analysiert. Zu diesen Kaufpreisdaten gesellen sich weitere 70.000 bis 80.000 Mietvertragsdaten, die von den rund 7.000 heimischen Immobilientreuhändern an den Fachverband für den Immobilienpreisspiegel gemeldet wurden. Demnach legten die freien Mieten (für die keine Mietzinsobergrenzen gelten) um 1,4 Prozent auf 7,50 Euro netto pro Quadratmeter zu.

    94 Prozent der Wohnungen mittlerweile Kategorie A

    In den vergangenen zehn Jahren stiegen die Nettohauptmietzinse um 23,6 Prozent und damit in einem viel geringeren Ausmaß über der Inflationsrate für diesen Zeitraum (19,8 Prozent), als zuletzt von der Statistik Austria verlautbart, betonte Edlauer. Die Statistik hat vor zwei Wochen einen 36-prozentigen Anstieg vermeldet, jedoch seien darin die Betriebskosten und teils auch Heizung und Lift, also die gesamten Wohnkosten, enthalten. Es handle sich also nicht nur um einen Vergleich von Äpfeln mit Birnen, "sondern man hat noch eine Banane reingeschnitten", so Edlauer.

    Und dass parallel in diesem Zeitraum die Qualität der Wohnungen stark zugelegt hat, sei in dem Vergleich mit der Inflationsrate noch gar nicht berücksichtigt, so der Fachverbandsobmann. Mittlerweile seien 94 Prozent aller Mietwohnungen nach Kategorie A ausgestattet.

    "Wirklich schon genug" teure Wohnungen in Wien

    So manche Wiener Wohnung ist aber bereits "zu gut" ausgestattet: Wiens Fachgruppenobmann Michael Pisecky sagte am Dienstag, dass es "wirklich schon genug" teure Wohnungen mit Preisen jenseits der Million Euro gebe. Hier müssten sich auch die Entwickler an der Nase nehmen, auch in Dachgeschoßen vermehrt wieder kleine Wohnungen schaffen und große Wohnungen in Regelgeschoßen, die in der Vergangenheit durch Zusammenlegungen entstanden sind, wieder teilen.

    Zu teure Wohnungen könne man ohnedies nur schwer vermieten, so Pisecky. Objekte bis zu 700 Euro im Monat könne man rasch vermieten, danach nur noch sehr zäh, und über 1.000 Euro werde es "sehr anspruchsvoll". Das sei auch logisch, denn für 600 bis 700 Euro Monatsmiete müsse eine Familie netto zumindest 1.500 Euro verdienen, über 1.000 Euro Miete schon 2.500 Euro.

    "Mietermacht" bei Mieten über 1.000 Euro

    Bei Monatsmieten über 1.000 Euro liege die Marktmacht heute beim Mieter und nicht mehr beim Vermieter, bestätigte auch Eugen Otto, geschäftsführender Gesellschafter bei Otto Immobilien. Auch im 1. Wiener Bezirk gebe es ein viel höheres Angebot an großen Mietwohnungen als Interessenten dafür. Vermieter würden deshalb immer öfter mit dem Preis heruntergehen, niedrigere Mietanbote von Interessenten akzeptieren.

    Der Mangel an günstigen Wohnungen liege aber auch daran, dass die Gemeinde Wien bei Gemeindewohnungen sehr lange für die Wiedervermietung benötige, so Pisecky; und dass es bei den gemeinnützigen Bauträgern in Wien – anders als auf Bundesebene – einen "Minusrekord" im geförderten Neubau gebe, bedingt auch durch die hohen Grund- und Baukosten, mit denen die Gemeinnützigen an ihre erlaubten Grenzen stoßen würden. Der Bedarf liege in Wien derzeit bei 15.000 bis 17.000 neuen Wohnungen jährlich, tatsächlich schaffe man aber nur 10.000 bis 11.000. Davon seien nur 4.000 gefördert, ein All-Time-Low, und 7.000 freifinanziert.

    "Leerstand angehen"

    Der Leerstand im sozialen Wohnbau sollte deshalb endlich einmal angegangen werden, verlangte Pisecky für den Bestand. Man solle "niemanden rausschmeißen", sondern "nur einmal schauen, ob der ursprüngliche Mieter noch drin wohnt". Wohnungen würden oft "aufgehoben" für die Nachkommen, "weil sie so günstig sind".

    Von der Politik forderte Pisecky außerdem, das Stellplatzproblem zu lösen – immer noch werden zu viele Stellplätze vorgeschrieben – und die hohen Auflagen, etwa die strengen Brandschutzvorschriften im Neubau, zu überdenken.

    Erstbezugseigentum: Salzburg am teuersten

    Beim durchschnittlichen Erstbezugs-Eigentumspreis je Quadratmeter lag Wien mit 3.886,07 Euro 2017 hinter Salzburg (4.1670,80 Euro) an zweiter Stelle, gefolgt von Innsbruck (3.799,50) und Bregenz (3.537,30). Alle anderen Landeshauptstädte lagen unter 3.000 Euro, Eisenstadt und St. Pölten auch knapp unter 2.000 Euro.

    Bei den gebrauchten Eigentumswohnungen lag Innsbruck mit 2.840,70 Euro knapp vor Salzburg (2.727,60) und Wien (2.722,53). Auch hier war Bregenz mit 2.176,70 Euro unter den ersten vier, alle anderen Landeshauptstädte lagen unter 2.000 Euro.

    "Attraktiver Mix" macht St. Pölten zur "Metropole"

    Die jüngste Landeshauptstadt, St. Pölten, werde aber immer attraktiver und entwickle sich zu einer "Metropole", sagte der niederösterreichische Fachgruppenobmann Johannes Wild. Die Stadt mit bereits mehr als 60.000 Einwohnern sei lange Zeit von Genossenschaftsbauten und Einfamilienhäusern geprägt gewesen, mittlerweile habe sich durch viele hier aktive gewerbliche Bauträger ein "attraktiver Immobilienmix" entwickelt. Das Interesse der Bauträger drückt sich auch in der Steigerungsrate der Preise für Bauland aus, sie lag 2017 bei 10,4 Prozent.

    Am stärksten zugelegt haben die Baulandpreise interessanterweise im Bezirk Waidhofen/Thaya, so Wild, nämlich um 24,9 Prozent – allerdings vom niedrigsten niederösterreichischen Niveau ausgehend: Mit 33,7 Euro je Quadratmeter kostet in dem Waldviertler Bezirk "gutes Ackerland mehr als Bauland". Die Preise für Grünland und landwirtschaftlich genutzte Flächen hat die WKO übrigens erstmals in den Immobilienpreisspiegel hineingenommen.

    Umland wird interessanter

    Dass das Wiener Umland attraktiver wird, liegt für Wiens Fachgruppenobmann Pisecky an zwei Dingen: Zum einen führten die höheren Preise in der Stadt automatisch zu einer Art "Stadtflucht", zum anderen werde der Zuzug in die Stadt, der natürlich immer noch sehr stark ist, auch durch die "Neuen Arbeitswelten" abgeschwächt. Wer statt fünfmal nur noch zwei- oder dreimal in der Woche ins Büro muss, den Rest der Zeit im Home Office werkt, nehme auch eine weitere Entfernung zum Büro in Kauf. (Martin Putschögl, 6.6.2018)

    • In Dachgeschoßen sollten kleinere Wohneinheiten geschaffen werden, empfehlen Wiener Makler.
      foto: istockphoto.com/getty images

      In Dachgeschoßen sollten kleinere Wohneinheiten geschaffen werden, empfehlen Wiener Makler.

    • Die Preisentwicklung bei Miet- und Eigentumswohnungen im Jahr 2017.
      grafik: apa

      Die Preisentwicklung bei Miet- und Eigentumswohnungen im Jahr 2017.

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