Wann eine Mietzinsreduktion gerechtfertigt ist

26. Mai 2018, 15:00
22 Postings

Laufend beschäftigen sich Gerichte mit der Frage, wann Mieter wegen eines Mangels weniger Mietzins schulden

Schon seit 1916 sieht das österreichische Mietrecht eine Reduktion des zu zahlenden Mietzinses vor, wenn der Mieter nicht jenen Gebrauch vom Mietobjekt machen kann, der ihm versprochen wurde, wenn also der "bedungene Gebrauch" beeinträchtigt ist (§ 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB).

Die Zinsminderung ist daher eine spezielle Form der Gewährleistung. Allerdings muss sie – anders als etwa die Preisminderung beim Kauf einer mangelhaften Eigentumswohnung – nicht innerhalb einer bestimmten Frist geltend gemacht werden. Vielmehr tritt die Zinsminderung automatisch ein – ex lege, wie der Zivilrechtler sagt.

Bei der Immobilienmiete ist sie zwingendes Recht; sie verkörpert damit gewissermaßen den Urvater des österreichischen Mieterschutzes, den heute in erster Linie das Mietrechtsgesetz (MRG) sicherstellt. Die Zinsminderung freilich gilt gleichermaßen im Anwendungsbereich des MRG wie auch außerhalb.

Einfallsreiche Mieter

Die gerichtliche Praxis ist mit der Zinsminderung laufend befasst. Nahezu jeder Mieter, der wegen Zinsrückständen auf Räumung geklagt wird, wendet ein, er schulde infolge einer behaupteten Gebrauchsbeeinträchtigung nur einen reduzierten oder gar keinen Mietzins. Mit dem Vermieter im Clinch liegende Mieter werden dabei naturgemäß sehr einfallsreich. Entscheidungen zur Zinsminderung sind Legion und liefern immer wieder anekdotische Schmankerln.

So hat etwa ein Wiener Rechtsanwalt Zinsminderung geltend gemacht, weil seine ursprünglich uneinsehbar gelegene Dachgeschoßwohnung mit Blick auf die Staatsoper infolge reger Bautätigkeit und wegen Aufstockungen auf drei Nachbargebäuden nicht mehr uneinsehbar war; und statt auf die Oper fiel der Blick auf die Feuermauer. Der OGH gewährte in diesem Fall keine Zinsminderung (7 Ob 253/09w – im Übrigen lesenswert für all jene, die schon immer wissen wollten, was ein "nicht winterfester Wintergarten" ist).

Ebenso wenig Erfolg hatte der Mieter einer Wohnung mit Wohnzimmerfenster zum Wiener Heldenplatz. Er machte Zinsminderung mit dem Argument geltend, dass die ausgeweitete Veranstaltungstätigkeit sowie die dabei verwendeten technisch leistungsfähigeren Licht- und Lautsprecheranlagen seinen ortsüblichen (= ruhigen) Gebrauch beeinträchtigen. Auch dieser Mieter blieb unerhört (LGZ Wien 38 R 194/09z). Begründung: Wenngleich Lärmbeeinträchtigungen grundsätzlich eine Zinsminderung rechtfertigen (jüngst z. B. OGH 9 Ob 53/16h), so müsse man sich eine "sukzessive und den geänderten Bedürfnissen der Zeit entsprechende Ausweitung des Veranstaltungsbetriebs" samt Anpassung an den technischen Fortschritt gefallen lassen. Lediglich eine schlagartige wesentliche Erhöhung der störenden Einwirkungen wäre – so das Gericht – geeignet, die Zinsminderung auszulösen.

Unzumutbare Gefahren

In jüngerer Zeit hatte der OGH wiederholt mit Fällen zu tun, in denen der Mieter Zinsminderung wegen einer vom Mietobjekt ausgehenden realen und unzumutbaren Gefahr geltend gemacht hat. Weil eine solche Gefahr in der Tat den Gebrauch beeinträchtigt, gewährt der OGH grundsätzlich Zinsminderung – etwa wenn die veraltete elektrische Anlage im Mietobjekt unsicher (8 Ob 90/10h; 8 Ob 85/17h) oder die Brandschutzsituation mangelhaft ist (3 Ob 151/17b).

Bemerkenswert ist an diesem recht neuen "Zinsminderungstrigger", dass die Gerichte hier bei der Prüfung der Gebrauchsbeeinträchtigung einen objektiven Ansatz wählen: Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter die Gefährdung kennt und die davon ausgehende Beeinträchtigung "subjektiv verspürt". Vielmehr genügt schon, dass die Mangelhaftigkeit, wäre sie dem Mieter bekannt gewesen, bei objektiver Betrachtungsweise und vernünftigem Handeln zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung geführt hätte.

Mit anderen Worten: Auch ein Mieter, der seine Wohnung jahrelang nichtsahnend und unbekümmert benützt hat, kann rückwirkend Zinsminderung geltend machen, wenn sich heute herausstellt, dass er in der Vergangenheit der Gefahr von tödlichen Stromschlägen ausgesetzt war.

Solche Gefährdungssituationen sind hierzulande in tausenden, wenn man etwas genauer hinsieht wohl sogar in zigtausenden Wohnungen zu finden. Und die Konsequenzen dieser strengen Judikatur wären für die allermeisten Vermieter ruinös, hätte nicht die höchstgerichtliche Rechtsprechung mithilfe einer schönen und ideal als Lehrbuchfall geeigneten Analogie die Reißleine gezogen: Anders als im Normalfall lässt der OGH Rückforderungsansprüche aus der Überzahlung (§ 1431 ABGB) nämlich nicht erst nach 30 Jahren (§ 1478 ABGB), sondern bereits nach drei Jahren verjähren (OGH 5 Ob 25/15k). Zugegeben: Für viele Vermieter ist sicherlich auch dies noch schmerzhaft.

Des Öfteren dürften Gerichte auch Fälle zu entscheiden haben, in denen Zinsminderung geltend gemacht wird, weil im Inneren des gemieteten Geschäftslokals Temperaturen herrschen, die Arbeitnehmerschutzvorschriften verletzen. An sich ist auch dadurch der bedungene Gebrauch beeinträchtigt, weil nach dem Vertragszweck (= Nutzung als Geschäftslokal) der gesetzeskonforme Einsatz von Mitarbeitern möglich sein muss (OGH 7 Ob 3/03x; restriktiv allerdings 9 Ob 27/10a).

Dauerbrenner Schimmel

Ein Dauerbrenner in der mietrechtlichen Praxis ist schließlich die Zinsminderung wegen Schimmelbefalls. Dabei steht die Zinsminderung dem Grunde nach außer Frage, weil Schimmel in einer Wohnung jedenfalls den bedungenen ("ortsüblichen") Gebrauch beeinträchtigt. Neu ist in der Judikatur des OGH allerdings, dass bei Schimmelbefall auch eine Art Mitverantwortlichkeit des Mieters in Anschlag gebracht werden kann: Soweit es dem Mieter zumutbar gewesen wäre, durch eigene Maßnahmen den an sich baulich bedingten Schimmelbefall zu verhindern, trifft ihn eine Mitverantwortung an der Gebrauchsbeeinträchtigung, und die Zinsminderung mindert sich.

Freilich dürfen die Anforderungen an den Mieter nicht überspannt werden: Müsste die Wohnung zumindest siebenmal täglich in regelmäßigen Abständen quergelüftet werden, so kann dies vom Mieter nicht erwartet werden (OGH 8 Ob 34/17h). (Olaf Riss, 26.5.2018)

Olaf Riss lehrt Zivilrecht an der Johannes-Kepler-Universität Linz, zuvor war er als Rechtsanwalt in Wien tätig.

  • Dass auf dem Wiener Heldenplatz gelegentlich gefeiert oder demonstriert wird, ist Anrainern zuzumuten und rechtfertigt keine Mietzinsreduktion.
    foto: apa / herbert p. oczeret

    Dass auf dem Wiener Heldenplatz gelegentlich gefeiert oder demonstriert wird, ist Anrainern zuzumuten und rechtfertigt keine Mietzinsreduktion.

Share if you care.