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Wien – Wer einen Spaziergang durch die Wiener Innenstadt macht, kommt – meist wohl unbewusst – öfters an René Benko vorbei. Ob Goldenes Quartier, Hotel Hyatt in der einstigen Länderbankzentrale am Hof oder Otto Wagners Postsparkasse: Die Prunkbauten sind ein (kleiner) Ausschnitt aus dem Portfolio des Tiroler Selfmademans. Sein Imperium Signa ist längst nicht nur in Österreich eine Nummer, durch den Kauf von Karstadt machte Benko auch in Deutschland Schlagzeilen. Mit der Errichtung des von David Chipperfield geplanten Elbtowers in Hamburg oder des bereits fertiggestellten Hochhauses Upper West in Berlin hat Signa auch im Nachbarland einen Namen.

Mit 40 Jahren hat Benko eine Gruppe aufgebaut, die über ein Immobilienvermögen von zehn Milliarden Euro verfügt. Nicht genug für den Schulabbrecher – im Gegenteil. Benko holt gerade zu seinem größten Coup aus. Es geht um nicht weniger als die Neuordnung der verbliebenen eigenständigen Immobilienkonzerne des Landes, nachdem Buwog und Conwert bei der deutschen Vonovia gelandet sind. Die Signa-Gruppe ist drauf und dran, die Platzhirsche Immofinanz, CA Immobilien und S Immo unter ihre Kontrolle zu bringen.

Allianz mit Pecik

Ein großer Schritt soll noch im März erfolgen. Wie der Standard aus verlässlicher Quelle erfahren hat, wird Benko diesen Monat den Kauf eines zehnprozentigen Anteils an der S Immo bekanntgeben. Davor hatte er über einen alten Bekannten bereits einen dicken Fuß in die Tür gesetzt: Der Investor Ronny Pecik erwarb knapp 22 Prozent der S-Immo-Aktien, finanziert hat den Einstieg ein gewisser René Benko, der auch das Anrecht auf die Aktien seines Partners hat. Benko und Pecik kommen somit künftig auf 32 Prozent der S-Immo-Anteile und haben damit das Sagen.

Die S Immo ist zwar die kleinste der drei börsennotierten Immobiliengesellschaften, spielt aber dennoch eine bedeutende Rolle. Sie hält nämlich Anteile an CA Immo und Immofinanz, Letztere ist wiederum an CA Immo beteiligt. Damit könnte Benko allerdings nur indirekt Einfluss nehmen. Zufall oder nicht: Am Donnerstag gab der US-Fonds Starwood Capital ein Angebot für den Kauf von Anteilen an CA Immo (26 Prozent) und Immofinanz (fünf Prozent) ab. Gemunkelt wird, dass Starwood mit Benko verbandelt sein könnte. Gespräche der beiden Investorengruppen haben jedenfalls stattgefunden, ist zu hören. Offiziell gibt es dazu keinen Kommentar. Auch die Vienna Insurance Group bestätigt lediglich, die Beteiligung an S Immo prüfen zu wollen.

Benko relativiert

Das Problem: Mit dem geplanten Erwerb weiterer zehn Prozent an S Immo würde der Immobilien-Tycoon die übernahmerechtlich relevante Schwelle von 30 Prozent überschreiten, müsste also allen anderen Aktionären den Kauf ihrer Aktien anbieten. Das Milliardeninvestment will sich Signa sparen.

Der Konzern und Benko stellten daher per Aussendung klar, dass man nicht am Überschreiten der 30-prozentigen Kontrollschwelle interessiert sei. Ob der VIG-Anteil an S Immo gekauft wird, sei noch offen, hieß es weiter. Auch Pecik wandte sich wegen des Berichts an die Öffentlichkeit: Er beabsichtige nicht, den S Immo-Anteil zu erwerben.

Wertsteigerung als Ziel

Wie auch immer: Der Tiroler würde bei Umsetzung der Pläne einen großen Sprung machen und gleich über drei Beteiligungen Zugang zu Börsenfinanzierungen erhalten. Der wahre Grund des seit gut einem Jahr vorbereiteten Deals ist aber die angepeilte Wertsteigerung. CA Immobilien, S Immo und Immofinanz sind nämlich an der Börse trotz Kurssteigerungen eher dürftig bewertet. Insider gehen davon aus, dass annähernd eine Verdoppelung des Wertes möglich erscheine, sollten die Immobilienpreise weiter hoch bleiben.

Die niedrige Bewertung wird einerseits dem enden wollenden Vertrauen internationaler Anleger in den österreichischen Markt zugeschrieben, die immer noch die Skandale von Meinl European Land und Immofinanz im Hinterkopf haben. Andererseits sehen Kritiker auch überhöhte Kosten und Managementdefizite bei den drei börsennotierten Gesellschaften. Ein Branchenkenner, der namentlich nicht genannt werden will, meint: "CA Immo, S Immo und Immofinanz haben zehnmal so viele Mitarbeiter wie Signa und sind deutlich weniger wert."

Ob ein Zusammenschluss der betroffenen Gesellschaften geplant ist, oder nur Synergien über die gemeinsame Steuerung gehoben werden sollen, das dürfte noch offen sein. Ein Involvierter meint dazu: "Es geht darum, die Verschränkungen aufzulösen, nicht um eine große Lösung."

Von Lauda bis Haselsteiner

Voraussetzung dafür ist freilich, dass Benko überhaupt seine kontrollierenden Mehrheiten zusammenbekommt und dabei kartell- wie übernahmerechtliche Hürden nimmt. Nicht scheitern dürfte der Deal an der Finanzierung. Signa gelingt es seit Jahren, institutionelle Investoren wie Versicherungen und vermögende Unternehmer als Geldgeber zu gewinnen. Ob Niki Lauda, Hans Peter Haselsteiner, der Berater Roland Berger, Novomatic-Eigentümer Johann Graf oder Alfred Gusenbauer: Sie alle setzen auf das glückliche Händchen von Benko. Für Versicherungen wiederum sind Immobilienanlagen wegen der konstanten Renditen vor allem für die Pensionsvorsorge interessant. Viele von ihnen stehen bei Benko Schlange. (Andreas Schnauder, 23.3.2018)