"2007 konnte man alles bauen, das ist jetzt anders"

    12. März 2018, 09:00
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    Die Lehren aus der Krise waren unter anderem Thema des jüngsten Property Forum Bratislava. Heute profitieren die CEE-Büromärkte vom anhaltenden Trend zum Outsourcing

    Die Investitionen jagen einen Rekord nach dem anderen, die Entwickler bauen auf Teufel komm raus, und sie verkaufen Projekte, die manchmal noch nicht einmal in Bau sind. Kurz: Das internationale Immobiliengeschäft brummt.

    Das war auch vor rund zehn Jahren schon so. Die internationale Immobilienmesse Mipim in Cannes, die kommende Woche wieder stattfindet, war damals, 2007, eine einzige große Freiluftparty. Kurz danach kam aber bekanntlich das böse Erwachen. Zwei Jahre später fand man sich ernüchtert in den Katakomben des sogenannten Bunkers namens Palais des Festivals (das Kongresszentrum in Cannes, in dem die Mipim stattfindet) wieder.

    Qualität im Fokus

    Heute ist dieser letzte große Boom samt der darauf folgenden schweren Krise noch sehr präsent. Was aus einer makroökonomischen Sicht auf die Dinge heraus zweifellos nicht so schlecht ist. Ja, man habe aus der Krise viel gelernt, hieß es auch vergangene Woche wieder auf einer Podiumsdiskussion beim Property Forum in der slowakischen Hauptstadt Bratislava. Vor allem die Banken würden heute bei Finanzierungen erheblich konservativer vorgehen als damals. Spekulative Finanzierungen gebe es zwar auch heute wieder, "aber dabei wird viel mehr auf die Qualität geachtet", meinte Peter Pecnik, Finanzchef beim deutschen Projektentwickler HB Reavis.

    "2007 konnten Developer einfach alles bauen, das ist jetzt anders", pflichtete Luke Dawson, CEE-Experte bei Colliers International, bei. Was es wiederum für Investoren schwierig macht, die im Geld schwimmen und fieberhaft nach einem "Produkt" suchen, mit dem sich noch ein bisschen Rendite erwirtschaften lässt.

    In diesem Zusammenhang war in Bratislava auch die Büroprojektpipeline der Slowakei ein Thema. Diese ist nämlich recht gut gefüllt, es wird in der slowakischen Hauptstadt derzeit sehr viel entwickelt. Mehr als 200.000 Quadratmeter an erstklassigen Büroflächen sind auf dem doch eher kleinen Markt aktuell in Bau, 115.000 Quadratmeter wurden im Vorjahr fertiggestellt. Der Gesamtbestand liegt laut JLL bei 1,72 Millionen Quadratmetern, der Leerstand ist bei knapp über sechs Prozent auf einem Tiefststand.

    Büros zum Outsourcen

    So wie in Bratislava sind im ganzen CEE-Raum, vor allem natürlich in den Hauptstädten, Büros sehr gefragt – nicht nur bei Investoren, sondern auch bei Mietern. 2017 wurden 1,59 Millionen Quadratmeter Büroflächen in den Städten Warschau, Prag, Bratislava, Bukarest und Budapest vermietet. Das lag auch daran, dass der Prozess der Verlagerung von Back-Office-Jobs von West nach Ost, der vor zwei, drei Jahren begonnen hat, munter weitergeht. Nach wie vor werden laufend "Business Service Center" in Osteuropas Hauptstädten, insbesondere in Warschau, eröffnet. Große Konzerne lagern ihre Back-Office-Agenden dorthin aus, was die Büromärkte in CEE natürlich pusht.

    Seit einigen Jahren gibt es dafür interessanterweise sogar einen eigenen Immobilienpreis. Heuer wurde ein Projekt im polnischen Lódz bei den CEE Shared Services and Outsourcing Awards in Warschau zum besten Büroobjekt für diese Zwecke gewählt.

    Warschau hat sich stabilisiert

    Kein Wunder, dass die Teilnehmer des Property Forum mit großer Mehrheit – rund 85 Prozent – sehr zuversichtlich in die nahe Zukunft der CEE-Immo-Märkte blickten. Dass es nicht alle der knapp 100 Teilnehmer waren, führte Luke Dawson, CEE-Experte bei Colliers International, darauf zurück, dass wohl manche den Horizont der Frage nicht bloß auf 2018, sondern schon auf 2019 oder 2020 bezogen sahen.

    2018 werde ganz sicher noch "schlicht fantastisch", waren neben Dawson auch andere Podiumsteilnehmer überzeugt. Dass sich die wichtigste CEE-Hauptstadt Warschau relativ gut durch die Krise gemanagt habe – vor zwei Jahren galt der Warschauer Büromarkt als schwer überhitzt, doch der Markt hat sich stabilisiert -, könne nun auch für andere CEE-Städte wie Budapest oder eben Bratislava Vertrauen schaffen, meinte Robert Snincak, Head of Investment Operations CEE bei CBRE Global Investors. Ab 2019 könnten dann schon länger am Horizont dräuende Zinsanhebungen der Party aber langsam ein Ende bereiten.

    Uneinheitliche Entwicklung

    Vorerst geht sie weiter: Laut CBRE wurde 2017 in den "Core-CEE-Ländern" Polen, Tschechien, Slowakei, Rumänien und Ungarn mit rund elf Milliarden Euro an Immo-Investitionen annähernd das Volumen von 2016 (11,3 Milliarden) erreicht. 4,5 Milliarden entfielen auf Polen, gefolgt von Tschechien (3,4) und Ungarn (1,67).

    Die Entwicklung der einzelnen Länder verläuft aber sehr uneinheitlich. In Warschau und Prag sei das "zyklische Tief" schon erreicht, anderswo – Bratislava, Bukarest und Budapest – seien die Renditen mit sechs bis 7,5 Prozent noch sehr attraktiv. (Martin Putschögl aus Bratislava, 12.3.2018)

    • Die Büroprojektpipeline von Bratislava ist recht gut gefüllt, es wird derzeit viel gebaut. Das Projekt "Einsteinova" der österreichischen S Immo AG wird gerade bezogen.
      visualisierung: ipd

      Die Büroprojektpipeline von Bratislava ist recht gut gefüllt, es wird derzeit viel gebaut. Das Projekt "Einsteinova" der österreichischen S Immo AG wird gerade bezogen.

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