Vermietungen von ganzen Wohnungen an Touristen über Plattformen wie Airbnb erfreuen sich großer Beliebtheit, weil sie meist erheblich lukrativer sind als längerfristige "reguläre" Mietverträge.
Wien – Die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen an Touristen wird in Österreich, insbesondere in den touristischen Hotspots Wien und Salzburg, immer beliebter. Allein in Wien werden laut Schätzungen aus der Immobilienwirtschaft bereits rund 10.000 ganze Wohnungen über Portale wie Airbnb und Co kurzfristig an Touristen vermietet. Allein über den Platzhirsch Airbnb waren laut einer Studie der TU Wien im Sommer 2017 in der Bundeshauptstadt rund 8.600 Unterkünfte tageweise zu mieten, 69 Prozent davon waren ganze Wohnungen bzw. Häuser. Die jährlichen Bruttoeinnahmen bezifferten die Autoren mit rund 81 Millionen Euro.
Weil diese Kurzzeitvermietungen sehr lukrativ sind, jedenfalls lukrativer als die reguläre Vermietung, und sich somit immer stärker auf den Wohnungsmarkt auswirken, will die Regierung nun Maßnahmen setzen, sie plant Erschwernisse für Kurzzeitvermieter. "Erfordernis einer einschlägigen Gewerbeberechtigung für gewerbsmäßige tageweise Vermietung von Wohnungen", so steht es wörtlich an einer Stelle im Regierungsprogramm, an anderer Stelle ist von einer "Anmeldeverpflichtung für die Plattformökonomie (Airbnb und Co)" die Rede.
Nicht mehr als zehn Betten
Derzeit bewegt man sich jedenfalls dann noch nicht im Bereich des Gewerbes, wenn man im Rahmen der sogenannten häuslichen Nebenbeschäftigung nicht mehr als zehn Fremdenbetten vermietet und dafür keine haushaltsfremden Personen beschäftigt. Aus der Judikatur ergibt sich außerdem, dass auch dann keine Gewerbeberechtigung nötig ist, wenn Räumlichkeiten lediglich zum Gebrauch überlassen und keine sonstigen Dienstleistungen erbracht werden. "Daraus ergibt sich, dass die reine Vermietung an sich noch kein Gewerbe ist", erklärt der Wiener Anwalt Karl Koller von der Kanzlei Wolf Theiss – was im Übrigen auch für Büros gelte.
Koller hält die Regierungspläne deshalb für sehr schwierig umsetzbar. Er weist auf eine mögliche "unsachliche Ungleichbehandlung" hin, falls die tageweise Vermietung von Wohnungen plötzlich ein Gewerbe werden sollte. "Da sehe ich auf den ersten Blick die sachliche Rechtfertigung für diese Ausnahme nicht."
Neben der möglichen Anfechtung vor dem Verfassungsgerichtshof hält er auch die Exekution der Regelung für kompliziert. Ansetzen müsste man wohl bei der Gewerbeordnung, erklärt er – diese also entweder ändern oder einen ganz neuen Tatbestand einführen. "Das allein ist aber schon bemerkenswert, weil die Regierung ja eigentlich das Gegenteil vorhat: weniger Regulierungen." Genau aus diesem Grund sind auch die Neos dagegen. Der Wiener Abgeordnete Stefan Gara nannte die Pläne auf dem Wohnsymposium eine "zusätzliche Bürokratisierung".
Länder oder Bund?
Noch etwas könnte für Konflikte sorgen: Einzelne Bundesländer, etwa Tirol oder die Steiermark, haben eigene Landesgesetze für die Regelung der Privatzimmervermietung. In Wien wurde erst kürzlich das Tourismusförderungsgesetz novelliert, das die Regeln für Portale verschärfte. Sie müssen jetzt Daten an die Stadt übermitteln, um die Abführung der Ortstaxe sicherzustellen. Das funktioniert noch nicht einwandfrei, mit dem Platzhirsch Airbnb ist man etwa noch in Verhandlungen. Koller hält solche landesgesetzlichen Regelungen letztlich aber für zielführender, wenn es darum geht, dass alle Abgaben und Vorschriften eingehalten werden.
Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht ist ohnehin fraglich, was die Maßnahme bringen kann – falls es dabei überhaupt (auch) um den Wohnungsmarkt geht. "Um mehr Fairness unter den touristischen Anbietern zu schaffen, mag die Maßnahme sinnvoll sein. Ich glaube aber nicht, dass deswegen mehr Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt verfügbar werden", sagt ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel. (Martin Putschögl, 8.3.2018)