Wiener Büromarkt: Büros für Nutzer und Investoren

    10. Jänner 2018, 17:12
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    Mit den meisten Fertigstellungen seit zehn Jahren sollte 2018 am Wiener Büromarkt ein gewisser Rückstau beseitigt werden

    Wien – 134.000 Quadratmeter an modernen Büroflächen wurden im Jahr 2017 in Wien neu vermietet; das war nur knapp die Hälfte von 2016 (270.000 m²). Das vierte Quartal war mit 58.700 m² erwartungsgemäß das stärkste, auch dieses blieb aber hinter den Erwartungen zurück. Die aktuellen Zahlen veröffentlichte kürzlich das Vienna Research Forum (VRF). Das Kooperationsnetzwerk der sieben größten Wiener Maklerhäuser analysiert viermal jährlich den Büromarkt, und zwar nur jenen der modernen Flächen, definiert nach bestimmten Kriterien. Dieser moderne Bestand liegt aktuell bei knapp 5,75 Millionen Quadratmetern.

    Heuer mehr Vermietungen erwartet

    Zwei der sieben Makler nahmen kürzlich in Pressekonferenzen auch etwas ausführlicher Stellung zur aktuellen Situation des Wiener Büromarkts. Sowohl bei EHL als auch bei CBRE erwartet man für heuer, dass die Vermietungsleistung wieder zulegt, und zwar auch deshalb, weil das geringe Fertigstellungsniveau von nur rund 150.000 m² im Vorjahr für einen gewissen Rückstau sorgte. Sprich: Mieter wären durchaus vorhanden gewesen, aber keine Flächen verfügbar.

    Für einige der Flächen, die 2017 bezogen wurden, war schon 2016 der Mietvertrag unterschrieben worden, spätestens Anfang 2017 waren 70 Prozent bereits vorverwertet, darauf weist CBRE-Büromarktexpertin Olivia Prinz hin. Die von ihr genannte Vermietungsleistung für 2017 von 192.000 Quadratmetern (nicht nur der VRF-Bestand, sondern alle Anmietungen) wäre somit noch etwas höher ausgefallen.

    Sowohl Prinz als auch EHL-Büromarktexperte Stefan Wernhart erwarten für heuer jedenfalls mit rund 280.000 m² die höchste Fertigstellungsrate seit mehr als zehn Jahren. Der Austria Campus und "The Icon" von der Signa Holding, das Projekt "Vie" von der CA Immo, das "HoHo" in der Seestadt Aspern und das Messecarree Nord von der Prisma Holding gehören zu den Objekten, die heuer bezogen werden können. Der Vorverwertungsgrad ist allerdings auch bei diesen Projekten schon hoch und liegt teilweise bei mehr als 50 Prozent, so Wernhart.

    Hochwertige Flächen gesucht

    Nicht zuletzt die starke Konjunktur sollte sich positiv auf den Wiener Büromarkt auswirken, meint der Experte. Er sieht eine starke Nachfrage vor allem nach "hochwertigen Erstbezugsflächen" in Neubauten oder nach Modernisierungen. Der Fokus auf Qualität, der für Wernhart schon 2017 klar erkennbar war, führte auch zu einem Anstieg der Durchschnittsmiete, die EHL aktuell bei 14,35 Euro, CBRE nur unwesentlich höher bei 14,55 Euro pro Quadratmeter ansiedelt. Auch 2018 sollte es hier eine leichte Aufwärtsbewegung geben, erwartet Wernhart; auch deshalb, weil zuletzt zahlreiche Büroobjekte, die höchstens noch zu Durchschnittsmieten vermietbar waren, zu Wohnungen umgebaut wurden.

    Die Spitzenmieten liegen laut EHL konstant bei 25,50 Euro, CBRE nennt 26 Euro. Die Leerstandsrate hat sich 2017 etwas verringert auf derzeit um die fünf Prozent, bei EHL erwartet man durch das hohe Fertigstellungsvolumen 2018 aber einen neuerlichen Anstieg auf 5,6 Prozent.

    Investitionen: Rekordjahr 2017

    Was die Investitionen in österreichische Gewerbeimmobilien betrifft, war 2017 ein absolutes Rekordjahr. Per Jahresende betrugen die Investments 4,7 (EHL) bzw. sogar 4,8 Milliarden Euro (CBRE), rund zwei Drittel davon in Büroimmobilien. Zu verdanken war das All-Time-High – noch nie zuvor wurde die Vier-Milliarden-Grenze erreicht – den vielen großvolumigen Deals: Bei elf Transaktionen war das Volumen größer als 100 Millionen Euro, so CBRE-Österreich-Chef Andreas Ridder.

    Investment-Experte Georg Fichtinger fügte an, dass mehr als drei Viertel des Gesamtvolumens nach Wien floss. Im "Boom-Jahr" vor dem Ausbruch der jüngsten Finanzkrise 2007 war das anders, damals wurde nur die Hälfte des Geldes in Wien investiert, der Rest in anderen Bundesländern und somit in weniger liquiden Märkten.

    EHL-Investment-Chef Franz Pöltl wies auch auf die vielen "Forward Deals" hin: Mehr als 1,5 Milliarden Euro wurden in Objekte investiert, die beim Vertragsabschluss noch in Bau waren. Für mehr als die Hälfte (51 Prozent) aller Investments waren deutsche Investoren verantwortlich, für rund 30 Prozent heimische Investoren.

    Wie EHL geht auch CBRE davon aus, dass 2018 ein gutes Jahr wird, die Rekordsumme von 2017 aber nicht erreicht wird. (Martin Putschögl, 10.1.2018)

    • "The Icon" von der Signa Holding wurde schon im Vorjahr an die Allianz verkauft, am Donnerstag wird die Dachgleiche gefeiert.
      visualisierung: signa

      "The Icon" von der Signa Holding wurde schon im Vorjahr an die Allianz verkauft, am Donnerstag wird die Dachgleiche gefeiert.

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