Crowdfunding: Ruhm als Reward – oder Rendite mit Risiko

9. Dezember 2017, 10:00
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Die teilweise Finanzierung von Immobilienprojekten über die sogenannte Crowd wird auch hierzulande immer populärer, ist aber beileibe kein Selbstläufer

Die New Yorker Freiheitsstatue ist eines der berühmtesten Bauwerke der Welt. Fast jeder weiß, dass sie Mitte der 1880er-Jahre als Geschenk Frankreichs den Weg über den Atlantik antrat. Weniger bekannt ist, dass die Statue of Liberty eigentlich auch die erste dokumentierte Crowdfunding-Kampagne der Geschichte war.

Der 47 Meter hohe Sockel nämlich wurde nicht von den Franzosen errichtet, sein Bau musste zuvor von den New Yorkern finanziert werden. Nach einigem politischem Hickhack hatte der Journalist und Herausgeber der Zeitung New York World, Joseph Pulitzer, schließlich die rettende Idee, die nötigen 100.000 Dollar per Spendenkampagne aufzustellen. In fünf Monaten kamen fast 102.000 Dollar von insgesamt rund 120.000 Spendern zusammen, im Schnitt spendete also jeder weniger als einen Dollar.

Pulitzer veröffentlichte die Namen aller Spender – was deren einzige "Belohnung" war. Man muss die damalige Aktion deshalb heute wohl als "donation-based" ("spendenbasiertes"), bei gutem Willen auch als "reward-based" ("belohnungsbasiertes") Crowdfunding bezeichnen.

Dank des Internets ist es heute sehr viel einfacher, ein Crowdfunding zu starten. Auch zur Finanzierung von Immobiliendevelopments ist Crowdfunding deshalb seit einigen Jahren ein Thema. Freilich nicht so sehr im spenden- bzw. reward-basierten Bereich – auch wenn es das weiterhin gibt: Vor zwei Jahren wurde in Rotterdam eine hölzerne Fußgängerbrücke eröffnet, die über Kleinspenden finanziert wurde. Und die ehemalige Arbeitsstätte des Erfinders Nikola Tesla in New York wurde 2012 ebenfalls im Rahmen einer Crowdfunding-Kampagne in ein Museum umgebaut.

Rendite im Vordergrund

Klar in der Überzahl sind aber Projekte, bei denen es etwas zu verdienen gibt. 2014 startete das Unternehmen Riedergarten Immobilien hierzulande das erste Immo-Crowdfunding: Der Bau des Alm Resort Nassfeld mit einer Gesamtbausumme von 14 Millionen Euro sollte mit zumindest 300.000 Euro von der Crowd mitfinanziert werden. Investments wurden mit vier Prozent per anno verzinst, außerdem gab es "Rewards" wie Ermäßigungen für Urlaube im Alm Resort, Candle-Light-Dinners sowie einen exklusiven Skitag mit Franz Klammer. Der einstige Skistar war "erster Crowd-Investor" und fungierte so als Zugpferd.

Thomas Kovaricek hat sich in seiner 2016 fertiggestellten Masterthesis am Institut für Immobilienwirtschaft der FH Wien eingehend mit dem Thema beschäftigt. Seine Arbeit "Crowdfunding – auf dem Weg in die Immobilienbranche" wurde vor wenigen Wochen vom Verein Immqu als beste Masterarbeit 2017 der heimischen Masterlehrgänge ausgezeichnet.

Kein billiges Geld

Eine seiner Erkenntnisse: Crowdfunding hat für Projektentwickler einige Vorteile; dass damit billiges Geld eingesammelt werden kann, gehört aber nicht dazu. Bankkredite sind günstiger zu haben, das wusste man auch bei Riedergarten 2014 schon. Die Gesamtkosten für Initiatoren, inklusive der Zinsen und des Obolus für die jeweilige Crowdfunding-Plattform, beziffert Kovaricek auf ungefähr zehn bis 15 Prozent des gesamten lukrierten Geldes. Kein Schnäppchen also.

Die Vorteile liegen anderswo: Crowdfunding könne etwa als Marktforschungsinstrument dienen. "Produkte oder Geschäftsmodelle können getestet werden, indem die Nachfrage dafür mittels Crowdfunding-Kampagne überprüft wird", heißt es in der Masterarbeit. Kovaricek, der mittlerweile bei der Strabag AG im Immobilienmanagement arbeitet, sieht weiters eindeutig "positive Marketing- und Vertriebseffekte" sowie die Möglichkeit, Eigenkapital des Bauträgers mit Geld der Crowd zu "ersetzen", Eigenkapital also freizubekommen – um es gleich in neue Projekte investieren zu können. "Crowdfunding eignet sich nur für bereits ausfinanzierte Projekte", heißt es in der Arbeit denn auch.

Andere Märkte

Das gilt aber nur für Österreich. Kovaricek verglich ein paar Märkte: In den USA beschränkt sich Crowdfunding zumeist auf Gewerbeobjekte und ist nur für "akkreditierte" Investoren mit Mindestinvestments von 50.000 Dollar offen. In Großbritannien geht es oft schon ab 50 Pfund los, dafür ist dort eher das sogenannte Buy-to-let-Modell in Anwendung, bei dem eine Immobilie gemeinschaftlich gekauft wird, um Überschüsse aus Mieterträgen zu lukrieren. In Deutschland wiederum gibt es Plattformen, die den Initiatoren garantieren, dass die Finanzierung zustande kommt. Auch dort richtet sich Immo-Crowdfunding an ein breites Publikum. Und dort gibt es nun möglicherweise den ersten Totalausfall.

Zurück nach Österreich: Für den Bau des Alm Resort kamen von 119 Investoren 557.121 Euro zusammen, durchschnittlich also 4682 Euro pro Kopf. Hauptmotiv war, wenig überraschend, die Verzinsung. Nur die Rendite hätte sie interessiert, sagen mehrere der Investoren, die Kovaricek anonym befragt hat. Die angebotenen "Rewards" waren nicht relevant. Ein Investor gab immerhin an, "vielleicht ein bisschen" durch Coinvestor Klammer beeinflusst worden zu sein, "weil es doch ein gewisses Zeichen an Seriosität ist, wenn das Projekt von einer prominenten Person unterstützt wird".

Viel wichtiger als der "Promifaktor" ist für Initiatoren laut Kovariceks Beobachtungen, dass die Funding-Schwelle – ab der das Projekt zustande kommt – möglichst rasch erreicht wird. Das Problem dabei: Viele Investoren überlegen erst dann einzusteigen, wenn die Schwelle schon erreicht ist. Da sei es natürlich ratsam, die Funding-Schwelle gleich gar nicht erst allzu hoch anzusetzen.

Erfolgsabhänige Verzinsung

Interessant war für Kovaricek, wie wenig eine erfolgsabhängige Verzinsung – also etwa vier Prozent fix, plus variablem Anteil – goutiert wurde. "Sowohl bei den Initiatoren als auch bei den Investoren war dies nicht sehr gefragt", sagt der Autor. Nachsatz: "Die Plattformen wären durchaus bereit, so etwas anzubieten." Bei den Investoren sorgt das Modell aber eher für Misstrauen. Der gewinnabhängige Bonus sei nämlich schwer nachzuvollziehen. "Ich will jetzt niemandem etwas unterstellen, aber ich glaube, dass die Bauträger das dann schon so drehen könnten, dass der variable Teil nicht zu hoch ausfällt", sagte einer der Investoren.

Fixe Zinsen also, weitaus höher als auf dem Sparbuch – das ist der eine Vorteil, den Investoren im Crowdfunding sehen. Der andere ist eine zumindest empfundene "höhere Sicherheit" gegenüber Aktien oder Fonds.

Die richtigen Fragen stellen

Grundbücherliche Sicherheit gibt es aber keine, Crowdfunding-Investments werden in Österreich als Nachrangdarlehen behandelt. Investoren sollten sich Projekte also gut anschauen. "Gibt es schon eine Baugenehmigung, wie läuft der Vorverkauf, und gibt es schon einen Vertrag mit einem Generalunternehmer, mit fixen Baukosten?", das seien Fragen, die man stellen sollte, rät der Experte. "Es kann schon auch danebengehen." (Martin Putschögl, 9.12.2017)

Wissen

Mehrere Plattformen für Immo-Crowdfunding-Projekte sind mittlerweile in Österreich aktiv. Den rechtlichen Rahmen bildet seit September 2015 das Alternativfinanzierungsgesetz, es regelt u. a. Informationspflichten der Initiatoren sowie die "Zeichnungsgrenze" für private Anleger von maximal 5000 Euro pro Jahr und Emission.

  • Bei Home Rocket wird aktuell Geld für die Erweiterung des Einkaufszentrums Ece in Kapfenberg gesammelt.
  • Bei Rendity wird aktuell um Geld für ein Neubauwohnprojekt in der Erzherzog-Karl-Straße 9 geworben (siehe Artikel).
  • Bei 1000x1000 wird derzeit unter anderem nach Unterstützern für eine Einseilumlaufbahn auf die Schlossalm in Gastein gesucht. Hier winkt Unterstützern keine schnöde Rendite, sondern andere "Rewards", wie etwa Gutscheine.
  • Sarego ist im August in Österreich gestartet, man kann hier in die Sanierung eines Wiener Gründerzeit-Altbaus investieren.

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  • Um das verfallende französische Schloss La Mothe-Chandeniers erhalten zu können, wurden kürzlich über die Crowdfunding-Plattform Dartagnans.fr 500.000 Euro aufgebracht. Die Ruine hat damit nun 6500 Eigentümer.
    foto: apa/afp/guillaume souvant

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  • Der Sockel für die New Yorker Freiheitsstatue gilt als eines der ersten "Crowdfundings" der Geschichte. Die 100.000 Dollar für den Bau wurden damals von mehr als 120.000 Kleinspendern aufgebracht.
    foto: reuters/lucas jackson

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