Wohnen muss wieder leistbar werden. In dieser Forderung sind sich Politiker jeder Couleur einig, wie die TV-Duelle im Wahlkampf belegen. Für junge Menschen sei Eigentum die beste Maßnahme gegen Altersarmut, erklärte ÖVP-Spitzenkandidat Sebastian Kurz als Argument gegen Gebühren beim Kauf des ersten Heims. "Komplett realitätsfern", so könnte man das Urteil seiner Kontrahenten zusammenfassen.

Ähnlich dürften dies weite Teile der Bevölkerung auch einschätzen. Vier von fünf Österreichern meinen, dass für Normalsterbliche die eigenen vier Wände nicht mehr finanzierbar sind, wie eine aktuelle Umfrage von Plattform Immobilienscout24 ergab.

Tatsächlich sind seit 2007 die Preise für Wohneigentum um rund 60 Prozent gestiegen, wie aus Daten der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) hervorgeht. Das ist das Dreifache der Inflation im gleichen Zeitraum. Für die meisten Österreicher war die Entwicklung jedoch weniger dramatisch.

Wien verzerrt das Bild

Vor allem Wien verzerrt nämlich das Gesamtbild. Die OeNB berechnet daher die Preisentwicklung im Land auch ohne die Bundeshauptstadt. Demnach stiegen die Preise in den übrigen acht Bundesländern zusammengenommen in den vergangenen zehn Jahren "nur" um 48 Prozent. Für ländliche Häuslbauer war außerdem erfreulich, dass die Baukosten mit der niedrigen Inflation Schritt hielten.

Folglich war die Teuerung in Wien umso dynamischer im gleichen Zeitraum. Die Preise für ein Eigenheim sind hier seit der Wirtschaftskrise um mehr als 80 Prozent höher. Derartige Anstiege sind in der Hauptstadt nicht neu. Ein ähnliches Wachstum erlebte Wien in den Achtzigerjahren bis Mitte der Neunziger. Darauf folgte eine Phase der Entspannung. Bis zum Jahr 2004 waren die Immobilienpreise sogar leicht rückläufig.

Neu am gegenwärtigen Immobilienboom ist die Rolle der Europäischen Zentralbank. Seit der Eurokrise sind die Zinsen im Keller. Auf der Suche nach alternativen Erträgen drängen Investoren auf den Immobilienmarkt und treiben die Preise an. Die Rendite durch Vermietung dürfte dabei weniger eine Rolle spielen als die Hoffnung auf Wertsteigerung. Denn insbesondere in dynamischen Immobilienmärkten wie Paris, London oder München, aber auch Wien sind die monatlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum Anschaffungspreis besonders niedrig, wie der aktuelle Deloitte Property Index zeigt.

Günstige Kredite

Die Geldpolitik hat freilich eine positive Seite für Käufer: Niedrige Zinsen erleichtern die Finanzierung der eigenen vier Wände. Was das unter dem Strich für die Leistbarkeit von Wohnraum bedeutet, hat das Institut für Immobilienwirtschaft (IFI) an einem Beispiel berechnet: Angenommen ein Durchschnittsverdiener kaufte vor zehn Jahren in Wien eine 60 Quadratmeter große Wohnung. Besagter Käufer hat ein Viertel der Kreditsumme als Eigenkapital eingebracht und zahlt seinen Kredit samt Zinsen mit einem Drittel seines Nettoeinkommens monatlich zurück.

Nach 21 Jahren wäre die Wohnung abbezahlt. Bis zum Jahr 2013 hat sich die Rückzahldauer auf ganze 34 Jahre erhöht. Die Situation hat sich also tatsächlich verschärft, aber der Trend geht wieder in die andere Richtung. Heute wäre der Kredit dank niedriger Zinslast nach 29 Jahren getilgt.

Auch im internationalen Vergleich ist ein Eigenheim hierzulande noch erschwinglich. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung blättert ein Durchschnittsverdiener 5,8 Jahresgehälter hin, wie ein Vergleich von 16 europäischen Staaten von Deloitte zeigt. Im Schnitt sind es sieben Jahresgehälter, in Deutschland nur fünf, in Großbritannien hingegen zehn.

Junge warten länger

Junge Österreicher müssen aber immer länger warten, um die eigenen vier Wände zu beziehen. Seit 1983 ist der Anteil junger Haushalte mit Wohneigentum um rund ein Drittel zurückgegangen, sagt Wohnbauexperte Wolfgang Amann. Das liegt zum Teil an längeren Ausbildungszeiten und späteren Erbantritten.

Aber auch die Politik spielt hier eine Rolle. Bis in die Achtzigerjahre waren rund die Hälfte des gemeinnützigen Wohnbaus für Eigentum geplant. Heute würden nur fünf Prozent der gemeinnützigen Immobilien als Soforteigentum angeboten.

Der geförderte Sektor hat eine dämpfende Wirkung auf den restlichen Markt, wie bei den Mieten ersichtlich. Ein stärkerer Fokus der gemeinnützigen Wohnbauträger auf Eigentum würde die eigenen vier Wänden auch für jene erschwinglicher machen, die nicht gefördert werden, so Amann. Vor allem junge Wiener dürften wieder vom Eigenheim träumen. (Leopold Stefan, 5.10.2017)