Selbst das modernste Bürohaus gehört irgendwann zum alten Eisen, weil Grundriss oder Haustechnik nicht mehr auf dem Stand der Zeit sind.

Für Felix Zekely von CBRE sind es aber vor allem die Lagekriterien, die sich in den letzten Jahren verändert haben: "Vor zehn bis 15 Jahren waren Bürohäuser, die an einer Straßenbahn-, Bus- oder Schnellbahnlinie lagen, durch-aus vermietbar. Heute ist der Anspruch ein U-Bahn-Anschluss – und das fußläufig." Teilweise seien deshalb schon Lagen wie der Rennweg schwierig vermietbar.

Besonders die kommenden Jahre dürften für diese Gebäude spannend werden: Ab 2017 kommen neue Büroflächen in großer Zahl auf den Markt. "Dann müssen wir davon ausgehen, dass sehr viel an Zweitbezugsflächen und älteren Flächen übrig bleibt", prognostiziert Zekely. Bei der künftigen Nutzung dieser Flächen müsse "Gedankenfreiheit" herrschen.

Lage, Lage, Lage

Aber welche Möglichkeiten hat man mit in die Jahre gekommenen Büroflächen überhaupt? Das kommt – wie immer, wenn es um Immobilien geht – auf die Lage an: Ältere Objekte im Zentrum sind mit Preisabschlag laut Zekely immer noch gefragt. Ein Bürohaus in weniger zentraler Lage würde jedoch selbst mit günstiger Miete oft nicht mehr funktionieren: "Und es gibt gewisse Grenzen, die man bei Mietpreisen nicht unterschreiten kann" , sagt der Experte. Die günstigste Büromiete in Wien liege derzeit bei 6,50 bis sieben Euro pro Quadratmeter: "Das ist dann aber schon denkbar einfach."

Zieht der Preisnachlass nicht, dann könne auch auf ein Refurbishment gesetzt und so eine Verlängerung der Restnutzungsdauer erzielt werden. Eine weitere Variante: eine neue Nutzung – etwa als Hotel- oder Wohnimmobilie, sofern Lage und Widmung das zulassen. Dieser Weg wird, wie berichtet, derzeit mit dem ehemaligen Philips-Bürohaus in Wien-Favoriten beschritten. Dafür ist aber nicht jedes Objekt geeignet: "Es gibt oft einen Grund, warum etwas ursprünglich als Bürohaus gebaut wurde, etwa an Straßenzügen mit viel Verkehr", sagt Zekely.

Wohnen im Büro

Das Unternehmen Immobilienrendite AG hat vor einigen Monaten angekündigt, in leerstehenden Bürogebäuden günstige Wohnungen errichten zu wollen. Der Plan wurde mittlerweile aber aufgrund der für die Büroflächen verlangten Preise und gesetzlicher und bürokratischer Hürden verworfen, berichtet Markus Kitz-Augenhammer, Vorstand des Unternehmens.

Eine andere Nutzungsmöglichkeit für in die Jahre gekommene Büros: Die Immobilienrendite AG hat drei seit Jahren leerstehende Stockwerke in einem Bürogebäude an der Schönbrunner Straße vor eineinhalb Jahren gekauft und in Kleinbüros von unter 20 Quadratmetern Größe umgebaut. Diese werden an Einzelunternehmen und KMUs vermietet.

Nutzung als Kleinbüro

Das Objekt sei nun fast voll, so Kitz-Augenhammer. Mittlerweile sei die Nachfrage aber ein bisschen zurückgegangen, weil das Angebot an Kleinbüros gestiegen ist. Demnächst will die Immobilienrendite AG daher einen neuen Plan für in die Jahre gekommene Büroprojekte präsentieren.

Die Leerstandsrate bei solchen Objekten sei – zumindest derzeit noch – nicht besonders hoch, meint jedoch Zekely. Denn ist ein Gebäude erst bestandsfrei, dann würden sich Investoren im Normalfall schnell entscheiden, wie es weitergeht: "Leerstand ist ja auch mit Kosten verbunden."

Und wenn gar nichts mehr geht, dann gibt es immer noch eine Möglichkeit: das Schleifen des Hauses und ein Neubau, vielleicht sogar eines Bürohauses. Bis dieses dann irgendwann auch wieder in die Jahre kommt. (Franziska Zoidl, 30.6.2016)