Investitionen, die den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöhen, können seit Jahresbeginn nur noch über 15 Jahre abgeschrieben werden. Das erhöht die Steuerlast bei Vermietung merklich.
Wien – Es ist schon ein etwas diffuses Bild, das die Regierung in Sachen Wohnbau abgibt. Da werden seit Jahren Wohnbauoffensiven propagiert, eine wurde kürzlich auch fixiert (Stichwort: Wohnbaubank), und gleichzeitig kommt es bei Immobilien zu einer Belastungswelle. Die trifft nicht nur Verkäufer im Zuge der Anhebung der Immobilienertragsteuer von 25 auf 30 Prozent (samt Wegfalls des Inflationsabschlags), sondern auch Investitionen.
Denn mit der Steuerreform werden die Abschreibungen für private Vermieter massiv eingeschränkt. Das, so klagen diverse Interessenvertretungen wie der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) oder der Zentralverband für Haus und Eigentum, sei eine reine Schröpfaktion. "Ich rechne mit einer deutlichen Zurückhaltung bei Investitionen", erklärt Anton Holzapfel, Geschäftsführer des ÖVI.
Nur Private belastet
Michael Klien vom Wifo sieht das etwas entspannter und meint, es sei noch zu früh, die Folgen der Änderungen abzuschätzen. Auch wenn die Bauwirtschaft klage: "Den Häuslbauer trifft es nicht." Die Wohnbauoffensive sieht er jedenfalls positiv. Dem hält Holzapfel entgegen, dass davon nur die gemeinnützigen Wohnbauträger profitierten, während private Investoren belastet würden. Tatsächlich holt sich der Finanzminister knapp 400 Millionen Euro allein aus den verschärften Abschreibemöglichkeiten. Sie bestehen aus zwei Eckpunkten:
· Höherer Grundanteil Bei bebauten Grundstücken gibt es einen Grundanteil, der klarerweise nicht abgeschrieben werden kann. Bisher wurde der Grundanteil in der Verwaltungspraxis mit 20 Prozent angenommen, seit Jahresbeginn wurde er gesetzlich mit 40 Prozent festgelegt. Damit sinkt der Anteil des Gebäudes, das ja abgeschrieben werden kann, auf 60 Prozent. Abweichungen müssen mit Gutachten belegt werden. Unter dem Strich bedeutet das eine Absenkung jenes Vermögensanteils, der steuerlich verwertet werden kann, und somit eine höhere Belastung.
· Instandhaltung und Instandsetzung Für die Bautätigkeit noch gravierender sind längere Abschreibungsfristen bei Investitionen und Reparaturen. Instandsetzungsaufwendungen – sie erhöhen den Nutzungswert des Gebäudes deutlich – sind ab heuer auf 15 statt auf zehn Jahre abzuschreiben. Betroffen wäre beispielsweise der erstmalige Einbau einer Zentralheizung. Instandhaltungsaufwendungen müssen ebenfalls auf 15 Jahre abgeschrieben werden, wenn nicht sofort abgesetzt wird.
Rückwirkender Eingriff
Besonders groß ist die Aufregung, weil die Regelung rückwirkend erfolgt, da sich die Abschreibungsdauer auf schon erfolgte Instandsetzungen verlängert. Ein Beispiel: Wurde eine Investition über eine Million Euro nach der alten Regelung zwei Jahre zu je einem Zehntel abgeschrieben, so müssen die restlichen 800.000 Euro auf 13 Jahre verteilt werden.
Wenn dann beim Verkauf auch noch die höhere Immobiliensteuer zuschlägt, würden sich viele Investitionen nicht mehr rentieren, meint Holzapfel. (Andreas Schnauder, 10.1.2016)