Der Grundanteil bei Vermietung einer Wohnung wird künftig per Gesetz bei 40 Prozent angesetzt. Wer per Gutachten ein anderes Aufteilungsverhältnis nachweist, kommt unter Umständen günstiger davon.
Besitzer und potenzielle Käufer von Vorsorgewohnungen warten derzeit mit Spannung auf eine Verordnung des Finanzministers. Sie soll im Detail festlegen, wie bei den im Zuge der Steuerreform geänderten Regelungen in Sachen Absetzung für Abnutzung (Afa) künftig vorgegangen wird.
Mit der Steuerreform wurde nämlich ein neuer Aufteilungsschlüssel von 40 Prozent (Grund und Boden) zu 60 Prozent (Gebäude) festgelegt. "Bisher war die 20:80-Regel eine von der Finanz anerkannte Aufteilungsmethodik, die vor allem bei Eigentumswohnungen gerne angewendet wurde", erklärt dazu Manfred Kunisch, Steuerberater bei TPA Horwath. Die Anschaffungskosten einer Vorsorgewohnung konnten also bisher zu 80 Prozent – eben der Gebäudeanteil – abgeschrieben werden, woraus sich ein entsprechender steuerlicher Vorteil ergab.
Weniger abschreiben
Nun steht wegen stark gestiegener Grundstückskosten eine 40:60-Aufteilung im Gesetz, "wodurch man weniger abschreiben kann und sich im nächsten Schritt die Steuer erhöht", so Kunisch. Wer also etwa vor fünf Jahren eine Vorsorgewohnung erworben hat, zahlt dafür künftig mehr Steuern – zwischen mehreren Hundert bis zu 1000 Euro und mehr pro Jahr.
Vonseiten der Immobilienwirtschaft ist gegen die neue Regelung protestiert worden. "Die geplanten Änderungen werden viele Menschen in Bedrängnis bringen, die sich zur Absicherung der eigenen Zukunft im Vertrauen auf die Rechtslage eine Wohnung gekauft haben, wenn sich etwa durch den Eingriff in bestehende AfA-Sätze die Finanzierung nicht mehr ausgeht", warnte der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI).
Nachweis per Gutachten
Kunisch sieht die Sache etwas entspannter – und verweist auf die Neuregelung von § 16 EStG, die besagte Verordnung verspricht. "Der Bundesminister für Finanzen wird ermächtigt, an Hand geeigneter Kriterien (z. B. Lage, Bebauung) abweichende Aufteilungsverhältnisse von Grund und Boden und Gebäude im Verordnungswege festzulegen", heißt es dort.
"Viele hoffen nun, dass das auch für Eigentumswohnungen gelten wird", so Kunisch. Per Gutachten soll man dann vor der Finanz belegen können, dass der Grundanteil weniger als 40 Prozent der Anschaffungskosten ausmachte – "was wohl gerade bei Vorsorgeprojekten, wo auf relativ kleiner Grundfläche viele Geschoße errichtet werden, zutreffen dürfte", so Kunisch. Nachsatz: "Ein schlechteres Verhältnis als die 40:60, die im Gesetz stehen, ist nicht mehr möglich, es kann also mit der Verordnung nur besser werden."
Hohe Preise
Manche Anbieter von Vorsorgewohnungen, wie etwa die Grazer C&P Immobilien AG, haben bereits angekündigt, ihren Käufern ein solches Gutachten gleich unverlangt zur Verfügung zu stellen. C&P-Chef Markus Ritter berichtet im Übrigen von einer weiterhin hohen Nachfrage nach Vorsorgewohnungen und zitiert dazu eine aktuelle Gfk-Studie, wonach 33 Prozent der Österreicher eine Eigentumswohnung oder ein Haus für eine "interessante Anlageform" halten würden. Manche Experten beäugen den Markt, der von mittlerweile sehr hohen Preisen in den Ballungsräumen geprägt ist, aber zunehmend mit Besorgnis.
Der Wiener Immobilienmakler Georg Spiegelfeld sagte etwa kürzlich bei einer Pressekonferenz, er sehe "ein gewisses Problem, gekaufte Anlegerwohnungen auf dem Markt unterzubringen". Sprich: Die Wiedervermietung nach Auszug des Erstbezugsmieters gestaltet sich oft als schwierig. "Die damals versprochenen Mieten lassen sich heute, inklusive nötiger Indexierung, oft nicht darstellen."
Über 4000 Euro wird's schwierig
Für den Wiener Markt nennt Spiegelfeld eine "Faustregel": Eine Wohnung mit Kaufpreis bis 4000 Euro je Quadratmeter lasse sich noch vermieten – darüber wird's schwierig.
Jedes zehnte aktuell in Wien in Umsetzung befindliche Wohnprojekt ist laut der jüngsten einschlägigen Studie von Standort+Markt und bulwiengesa ein reines Vorsorgeprojekt. Weitere 19 Prozent sind Mixed-Use-Projekte, die sich sowohl an Selbstnutzer als auch an Anleger wenden. Der in besagter Studie ebenfalls ermittelte Durchschnittspreis für eine freifinanzierte Neubauwohnung in Wien liegt momentan bei 4555 Euro pro Quadratmeter. (Martin Putschögl, 27.10.2015)