Wien – Sollen ältere Haus- und Wohnungsbesitzer noch schnell in diesem Jahr ihre Immobilie an Kinder oder andere Erben verschenken, um der Erhöhung der Grunderwerbsteuer zu entgehen? Das hängt von den genauen Umständen ab, sagen Steuerberater – etwa wo die Immobilie liegt, wie wertvoll sie ist, wie viele Erben es gibt, ob man selbst bis zum Lebensende darin wohnen will und Kinder später das Haus übernehmen werden.
Derzeit fällt bei einer Erbschaft oder Schenkung eine Grunderwerbsteuer (GrESt) von zwei Prozent an, die nach dem dreifachen Einheitswert berechnet wird. Ab 2016 beträgt die GESt ab einer Schwelle von 400.000 Euro 3,5 Prozent des Verkehrswerts, der in den meisten Regionen – vor allem in den Ballungszentren – deutlich höher ist als der dreifache Einheitswert.
Allerdings wird die neue GrESt gestaffelt und beträgt unter einem Schwellenwert von 250.000 Euro nur noch 0,5 Prozent. Wird ein Haus an mehrere Kinder verschenkt oder vererbt, dann gilt diese Schwelle für jeden einzelnen Erbteil – und könnte dadurch auch bei teureren Objekten zum Tragen kommen.
Bei günstigen Immobilien in Gebieten wie dem Burgenland oder dem Waldviertel, wo die Preise in den vergangenen Jahren nicht stark gestiegen sind, könnte man ab kommendem Jahr sogar weniger Steuer zahlen als jetzt.
Zwölfmal Einheitswert ist die Schwelle
Bei Häusern und Wohnungen in den Städten oder etwa im Wiener Speckgürtel schaut die Rechnung anders aus. Dort steigt die GrESt im nächsten Jahr fast sicher an. Roland Rief von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft EY geht davon aus, dass sich eine vorgezogene Schenkung bei einem Einheitswert, der weniger als ein Zwölftel des Verkehrswertes beträgt, jedenfalls auszahlt. "Dann geht die Rechnung zugunsten von 2015 aus", sagt er dem STANDARD.
Üblicherweise wird in solchen Fällen den Eltern ein Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht, das eine Vermietung erlaubt, bis zu deren Lebensende eingeräumt.
Behalten oder verkaufen, das ist die Frage
Aber diese Überlegungen gelten nur für den Fall, dass die Immobilie längerfristig im Familienbesitz bleiben soll. Denkt man hingegen jetzt schon an einen Verkauf, weil die Kinder etwa anderswo leben, schaut die Rechnung anders aus.
Denn wer seinen Hauptwohnsitz zu Lebzeiten veräußert, zahlt keine Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Die beträgt bei Altimmobilien derzeit 3,5 Prozent und wird 2016 auf 4,2 Prozent steigen. Das ist jedenfalls mehr als die GeSt, die beim Erben und Schenken auch ab kommendem Jahr anfallen wird.
Für Erben gilt die Hauptwohnsitzbefreiung nicht, sie müssen die Steuer im Falle eines Verkaufs bezahlen. Dazu kommt die GrESt von 3,5 Prozent, die allerdings im Normalfall vom Käufer getragen wird.
Verkaufen und das Geld vererben ist am günstigsten
Am besten steigen Familien aus, wenn die Eltern die Immobilie zu Lebzeiten verkaufen, um etwa in ein betreutes Wohnen zu ziehen, den Erlös aufs Sparbuch legen und das Vermögen dann später steuerfrei vererben.
Am teuersten wird es in Zukunft sein, wenn ein Haus nach dem Ableben des Eigentümers vererbt und von den Erben verkauft wird. Dann fällt beim Erben die GrESt (bis zu 3,5 Prozent) an und beim Weiterverkauf sowohl die ImmoESt (4,2 Prozent) als auch eine weitere 3,5-Prozent-GrESt.
Der unerwartete Tod ist teuer
"Die billigste Variante ist es, wenn man den Verkauf zu Lebzeiten schafft und in den Genuss der Hauptwohnsitzbefreiung kommt", sagt Rief. "Tritt jedoch zuvor der Tod unerwartet ein, dann landet man in der teuersten Variante." Der Tod wird für Eigenheimbesitzer und deren Erben durch die neue Steuergesetzgebung auch zu einer finanziellen Lotterie.
Dazu kommt: In vielen Familien sind die Eltern zwar zu einer Schenkung des Eigenheims an ihre Kinder bereit, aber keinesfalls zu einer Veräußerung zu Lebzeiten, erzählt Rief aus der eigenen Beratungspraxis. Und in diesen Fällen zahle sich eine vorgezogene Schenkung in diesem Jahr meist aus. (Eric Frey, derStandard.at, 17.3.2015)