Salzburg/Graz/Wien - In der Getreidegasse in Salzburg könnte demnächst ein Zinshaus um 30.000 Euro pro Quadratmeter den Besitzer wechseln. Zumindest verlangt der Eigentümer diesen Preis, darunter wird er nicht verkaufen. Und der Wiener Zinshausmakler Gerhard Hudej, der eigentlich Kärntner ist und mittlerweile vermehrt auf dem Salzburger Markt Fuß fassen will, glaubt auch daran, dass sich dieser Preis erzielen lässt. "Durch die Vermietung der Einzelhandelsflächen im Erdgeschoß lassen sich da nämlich trotz des hohen Kaufpreises noch gute Erträge erwirtschaften."

Markt als "Prozess"

Anderswo ist das mit den Erträgen aber fallweise schon ein Problem - beispielsweise in Graz. Dort gäbe es Zinshäuser, deren Eigentümer zu Preisen jenseits der 5000-Euro-Grenze sehr gerne verkaufen würden, "es findet sich aber kein Abnehmer dafür - weil der Preis über den Ertrag nicht mehr darstellbar ist".

Hudej erzählt im Gespräch mit dem STANDARD konkret von einem Zinshaus in Graz, das beim Kauf fünf Prozent Rendite für den Käufer abwerfen würde und Mieten von durchschnittlich (!) 20 Euro aufweist (inklusive der Geschäftsflächen) -- "aber es will keiner, weil die Nachhaltigkeit nicht gegeben ist. Jeder potenzielle Käufer stellt sich die Frage: 'Wenn ein Mieter auszieht - krieg ich dann dieselbe Miete noch einmal?'" Die Anfangsrendite sei eben nicht das einzige Kriterium, niemand wolle sich "Probleme einkaufen", sagt Hudej. Auch sei der Grazer Mietenmarkt derzeit "sehr schwierig", meint der Makler.

Und dennoch werden Hudejs Beobachtungen zufolge Zinshäuser in den Landeshauptstädten - und hier vor allem in Salzburg und Graz - auch für Fonds zunehmend interessant. "Sie schauen sie sich mittlerweile zumindest an", sagt er. Allerdings sei der Markt "intransparent", und es herrsche "noch weniger Verkaufslust als in Wien". Dieser Markt entstehe nämlich erst durch das direkte Zusammenbringen eines Kauf- mit einem Verkaufswilligen, "wie vor 50 Jahren, ohne Internet", sagt der Makler. Man müsse schon mit einem zahlungskräftigen und -willigen Kunden an der Angel förmlich bei den Eigentümern anklopfen.

Fehlende Partner

Diese Immobilien sind dann für ihn nur "bedingt" am Markt - der Eigentümer gibt keine ausdrückliche Verkaufsorder, sondern signalisiert höchstens Bereitschaft dazu - wenn der Preis passt.

Weiteres Problem in den Bundesländern sei, dass es zwar Objekte mit Renditen von sieben oder acht Prozent gebe, "viele potenzielle Käufer lassen aber lieber die Finger davon, weil ihnen die Infrastruktur vor Ort fehlt - Verwalter, Baufirmen etc." Ohne dieses Netzwerk an verlässlichen Partnerunternehmen sei es äußerst schwierig, etwa einen Dachgeschoßausbau durchzuziehen.

Dieses Problem kennt freilich auch der Makler Hudej mit Büro in Wien. Er will mittelfristig in alle Bundesländer, "man braucht aber einfach jemanden, der vor Ort sitzt". In Salzburg ist er deshalb vor kurzem mit Makler Andreas Gressenbauer eine Partnerschaft eingegangen, auch in Graz ist er auf Partnersuche. Das sei auch deshalb von Vorteil, weil es andererseits immer wieder Anfragen von Kaufwilligen aus den Bundesländern gebe, die Objekte in Wien kaufen wollen. (Martin Putschögl, DER STANDARD, 16.11.2013)