Wohnen wird immer teurer. Während die einen aus der immer steileren Preisspirale Profit schlagen, überlegen sich die anderen, wie man das Wohnen wieder ins Zentrum der vielzitierten Leistbarkeit rücken kann. In der bayrischen Gemeinde Weyarn, rund 40 Kilometer südlich von München, ist das Problem besonders virulent. "Dir Grundstücke bei uns kosten bis zu 400 Euro pro Quadratmeter", sagt Bürgermeister Michael Pelzer. "Das kann sich kaum noch jemand leisten. Vor allem für die Jungfamilien ist das eine untragbare finanzielle Belastung. Sie ziehen weg. Übrig bleiben die Alten."

Um diesen fortschreitenden Überalterungsprozess frühzeitig zu stoppen, entwickelte Pelzer, von Beruf Jurist, ein innovatives Pachtmodell: das sogenannte Erbbaurecht. Anstatt das Grundstück zu verkaufen, wird es an Menschen mit geringen finanziellen Mitteln für 99 Jahre verpachtet. Nach Ablauf der 99 Jahre gibt es die Möglichkeit, die Pacht um weitere 50 Jahre zu verlängern. Der monatliche Pachtzins beläuft sich auf rund 20 Cent pro Quadratmeter. Das sind 100 Euro für 500 Quadratmeter Grund. "Das hat den Vorteil", sagt Pelzer, "dass sich die jungen Menschen nicht schon beim nackerten Grundstückskauf verausgaben, sondern auf diese Weise immer noch genügend Geld für den Hausbau übrighaben."

Sparbuch mit Wohnzimmer und Dach

Im Gegensatz zur klassischen Pacht in der Landwirtschaft und bei Gewerbetreibenden wird beim Erbbaurecht zwischen Grundstückseigentum und Hauseigentum unterschieden. Das heißt: Jede bauliche Investition, sei es ein Einfamilienhaus oder eine Garage, ist nicht automatisch Eigentum des Grundstückseigentümers, sondern verbleibt zur Gänze in Besitz des Pächters. Nach Ablauf der 149 Jahre muss der Zeitwert der getätigten Investition an die pachtende Familie zurückerstattet werden.

Die Folge: Kein einziger investierter Euro geht verloren. Das Haus auf dem Pachtgrundstück ist mehr eine Art dreidimensionales Sparbuch mit Wohnzimmer und Dach und über dem Kopf.

Quasi-Eigentum

Ein weiterer Vorteil gegenüber der herkömmlichen Pacht: Der Pächter scheint im Grundbuch auf und kann auf die Dauer von 149 Jahren nicht gekündigt werden. "Alles in allem ist das eine Quasi-Eigentumssituation", meint der Bürgermeister. "Und damit ist ein schönes, klassisches Wohnen auf dem Land möglich, so wie bei den Nachbarn links und recht und vis-à-vis."

Seit Ende der Achtzigerjahre wird das Erbbaurecht in Weyarn bereits angewandt. Bis heute wurden auf diese Weise rund 70 billige Bauplätze geschaffen.

Der Altersdurchschnitt in der Gemeinde ist rapide gesunken. Eine Diplomarbeit der TU München hat sogar ergeben, dass die bayrischen Neo-Pächter weitaus fruchtbarer sind. Während in klassischen Eigentumshäusern in Weyarn 1,3 Kinder pro Haushalt leben, sind es auf den Erbbaugrundstücken 2,8 Kinder. "Das nenne ich gelebte Demografie- und Sozialpolitik", sagt Pelzer.

Clevere Bodenvorratspolitik

Das ökonomische Modell, das sich hinter dem Erbbaurecht verbirgt, ist mindestens genauso clever. Nachdem die Grundstückseigentümerin in allen Fällen die Gemeinde selbst ist, muss sie eine entsprechende Bodenvorratspolitik betreiben. An die Grundstücke kommt sie, indem sie Bauern und Großgrundbesitzern billige Landwirtschaftsflächen abkauft. Für jeden an die Gemeinde verkauften Quadratmeter gibt's einen halben Quadratmeter Baulandwidmung.

Konkret heißt das: Sobald sich ein Feldbesitzer entscheidet, der Gemeinde 1000 Quadratmeter Grund zu verkaufen, werden 500 Quadratmeter seiner Landwirtschaftsfläche wertsteigernd in Bauland umgewidmet - ein Bonuszuckerl, bei dem viele Land- und Forstbesitzer anderswo vor Neid erblassen.

Gleichzeitig kann die Gemeinde auf diese Weise die Siedlungspolitik maßgeblich beeinflussen. "Jetzt haben wir genügend Baulandvorrat für die nächsten 20, 25 Jahre", erklärt Michael Pelzer. "Das reicht fürs Erste. Jetzt warten wir einmal ab, bis der Bedarf nach Erbbaurecht in der Gemeinde wieder steigt. Erst dann widmen wir wieder weiter."

Modell für Österreich

In Österreich ist das Erbbaurecht noch ein Fremdwort. Der erste Ort, in dem das in Deutschland entwickelte Pachtmodell zur Anwendung kommen könnte, ist die mit dem Baukulturpreis ausgezeichnete Gemeinde Zwischenwasser. Das Projekt befindet sich bereits in Ausarbeitung. Geht alles nach Plan, könnte die erste Familie schon nächstes Jahr einen entsprechenden Pachtvertrag unterschreiben. Die ersten Interessenten, die der Gemeinde zu Verpachtungszwecken Land verkaufen wollen, hätten sich bereits gemeldet.

"Doch das ist alles nicht so leicht", sagt Josef Mathis, Altbürgermeister der Vorarlberger Gemeinde. "Sobald zinsbringende Kapitalveranlagung für andere im Spiel ist, läuft man hierzulande Gefahr, auf illegalem Terrain zu agieren. Ich sage nur Waldviertler Schuhe und Heini Staudinger." Eine mögliche Lösung dieses Problems ist die Gründung einer Genossenschaft. Innerhalb dieser könnte das Kapital zielgerichtet gemanagt werden.

"Erbbaurecht ist eine revolutionäre Idee, und man fragt sich, warum das nicht schon längst angewandt wird", meint Kilian Tschabrun, nunmehriger Bürgermeister Zwischenwassers (ÖVP), seit 1. Juli im Amt. "Ich nehme an, dass der Leidensdruck in Bezug auf kostengünstiges, leistbares Wohnen bisher noch nicht groß genug war. Doch jetzt ist die Situation frappant. Jede Woche melden sich bei uns zehn bis 15 Wohnungssuchende an, die dringend eine günstige Wohnsituation benötigen. Vor allem für traditionell teure Gemeinden wäre das Erbbaurecht eine sinnvolle, soziale Lösung. Ich hoffe, dass dieses Modell Schule machen wird."

Außergewöhnliche Architektur für wenig Geld

Erbbaurecht ist nur eine Möglichkeit von vielen, um leistbaren Wohnraum zu schaffen. Von einer nachhaltigen Bodenpolitik sind die meisten österreichischen Gemeinden jedenfalls noch weit entfernt. Viele Grundstückseigentümer halten ihre Baulandreserven spekulativ zurück. Die Folge: Die Grundstücke werden teurer und teurer.

Doch der Engpass am Wohnungsmarkt kann auch unterbunden werden. Abermals kommt der Impuls aus Deutschland, das mit Grünland von jeher strenger und behutsamer umgeht als Österreich. In Ulm und Biberach an der Riß in Baden-Württemberg beispielsweise werden viele Baulandreserven von der Gemeinde aufgekauft - und zwar schon seit vielen Jahrzehnten. "Damit können wir unseren Bürgerinnen und Bürgern verhältnismäßig günstige Baulandressourcen zur Verfügung stellen", erklärt Christian Kuhlmann, Baubürgermeister in Biberach an der Riß. "Indem wir große Mengen von Grund und Boden aufkaufen, nehmen wir sie aus der Spekulationsmasse der Privaten heraus und können sie ohne Gewinnaufschlag weiterveräußern."

Architekturmesse für neue Siedler

Alle paar Jahre veranstaltet Biberach in Zusammenarbeit mit der Architektenkammer eine Architekturmesse, auf der für bestimmte, neu zu erschließende Siedlungsgebiete hochwertig durchgeplante, bisweilen außergewöhnliche Architekturprojekte angeboten werden. Das Spektrum reicht vom klassischen Reihenhaus bis zum minimalistischen Atriumhaus.

Der Besucherandrang ist groß. Wer sich im Rahmen dieser Architekturmesse - die letzte fand im Jahr 2007 statt - für ein Haus entscheidet und sich verpflichtet, das Projekt in Zusammenarbeit mit dem jeweiligen lokalen Architekten zu realisieren, bekommt das Grundstück von der Gemeinde vergünstigt zur Verfügung gestellt. Auch der Flächenwidmungs- und Baubewilligungsprozess wird in diesem Fall prioritär behandelt und geht entsprechend rascher über die Bühne. Bis dato wurden rund 100 dieser Messehäuser errichtet.

Der Wille zählt

Biberach, Weyarn und Zwischenwasser in Vorarlberg beweisen vor allem eines: Die Schaffung leistbaren Wohnraums steht nicht nur auf der Agenda der Bundespolitik, sondern kann auch auf kommunaler Ebene erfolgen. Die Werkzeuge sind einerseits juristische Schlupflöcher, andererseits wirtschaftliche Tricks, vor allem aber der Wille einzelner Protagonisten, die nicht davor zurückscheuen, die langsam mahlenden Mühlen der Siedlungs- und Förderpolitik zu umgehen und stattdessen ein eigenes, innovatives Modell auf die Beine zu stellen. Randnotiz: Österreich hat 2354 Gemeinden. (Wojciech Czaja, DER STANDARD, 22.8.2013)