Asset Manager Clemens Rumpler macht von seinem Wiener Innenstadt-Büro aus Jagd auf interessante Objekte.
Als Asset Manager für die Österreich-Fonds der Warburg - Henderson KAG hat Rumpler zuletzt das Fachmarktzentrum "M-City" in Mistelbach erworben.
Das um 200 Millionen Euro errichtete "G3" wäre für Rumplers Fonds als Akquisitionsobjekt wegen des dadurch entstehenden "Klumpenrisikos" viel zu groß. Grundsätzlich hält er das neue Einkaufszentrum in Gerasdorf aber für "nahezu perfekt - wenn nur nicht direkt nebenan ein Fachmarktzentrum liegen würde. In direkter Nachbarschaft machen sich die beiden Immobilien untereinander Konkurrenz."
Österreichische Einzelhandels-Immobilien sind bei Investoren sehr beliebt, insbesondere deutsche Fonds werden immer wieder als Käufer aktiv. Im Vorjahr legte sich diesbezüglich einer ganz besonders ins Zeug: der "Warburg - Henderson Österreich Fonds Nr. 2".
Asset Manager Rumpler sitzt in Wien
Für das österreichische "Asset Management" des Fonds, also den An- und Verkauf von Immobilien, ist Clemens Rumpler zuständig. Im Fonds Nr. 2 stecken rund 180 Millionen Euro von deutschen und österreichischen Anlegern, denen eine Rendite von sechs bis sieben Prozent versprochen wurde (Details siehe unten). Seit Anfang 2011 gibt es den Fonds, im selben Jahr hat Rumpler auch schon zwei Immobilien erworben, darunter das Kaufhaus "Intersport Eybl" in der Nähe des Wiener Westbahnhofs.
Im Jahr 2012 schlug Rumpler gleich vier Mal zu: Er kaufte das Fachmarktzentrum Fürstenfeld, das Linzer "Infra Center", das EKZ Spittal/Drau und das Marchfeldcenter in Groß-Enzersdorf (hier war das "Closing" allerdings erst Anfang Jänner).
Bisher nur "Retail" im Fonds Nr. 2
Und kürzlich kam Nummer Sieben dazu: die "M-City" in Mistelbach, ein voll vermietetes Fachmarktzentrum mit 11.000 m² vermietbarer Fläche. Verkäufer war in diesem Fall auch eine Fondsgesellschaft, nämlich die Bank Austria Real Invest.
Dass sich bisher nur Einzelhandels-Objekte im "Österreich Fonds Nr. 2" befinden, hat Gründe. Eigentlich war mit den Investoren eine Streuung in je 45 Prozent Einzelhandels- und Büroobjekte sowie zehn Prozent Sonderobjekte (Logistik, Gewerbeparks) vereinbart, erklärt der Asset Manager im Gespräch mit derStandard.at. "Wir haben dann aber gesehen, dass es aufgrund des derzeit geringen Angebotes an Core-/Core Plus-Objekten schwierig ist, Büroobjekte zu finden, die unseren Kriterien entsprechen. Daher haben wir die stärkere Verlagerung auf den Einzelhandelssektor beschlossen."
Komplizierter Ankaufs-Prozess
Will Rumpler ein Objekt erwerben, bereitet er einen sogenannten "One-Pager" vor – alle wesentlichen Fakten auf einem Blatt Papier. "Der One-Pager wird dann dem Portfoliomanagement der Warburg - Henderson KAG vorgelegt, das entscheidet, ob grundsätzliches Interesse am Objekt besteht."
Falls ja, prüft im Anschluss das "Property Investment Committee" (PIC) von Henderson in London, ob die Immobilie den Investment-Kriterien entspricht. Gibt es auch von hier grünes Licht, wird ein "Three-Pager" zusammengestellt. Dieses Dokument stellt den geplanten Ankauf schon etwas ausführlicher vor und geht über die KAG an die Fondsinvestoren.
"Three-Pager" für elf Investoren
Elf Investoren sind es, die ihr Geld im Österreich Fonds Nr. 2 liegen haben, die meisten mit niedrigen zweistelligen Millionenbeträgen. "Der Investor hat ein sehr bedeutendes Mitwirkungsrecht im Ankaufsprozess", sagt Rumpler; "die Entscheidung wird zusammen mit der KAG getroffen".
Falls von KAG und den Investoren das "Go" kommt, folgt die "Due Diligence"-Prüfung, die im Idealfall 30 Tage dauert. Deren Ergebnis ist dann die "Erwerbsvorlage", ein Dokument, das alle wesentlichen Details zum Ankauf enthält und auf dessen Basis die KAG und die Investoren ihre endgültige Entscheidung fällen.
Büros derzeit "zu groß oder zu teuer"
Im "Idealfall" dauert es etwa zwei Monate von der Vorlage des "One-Pager" bis zur finalen Entscheidung, vier bis sechs Monate bis zum Abschluss eines Kaufvertrags. Freilich tritt dieser "Idealfall" nicht immer ein. Manchmal passe es einfach nicht, "und dann geht der Prozess von vorne los", sagt Rumpler. Er ist es "mittlerweile gewohnt, vor einer anstehenden Entscheidung alles durchzudenken", wie er sagt - auch eine mögliche Ablehnung durch die Investoren.
Mit diesen wurde neu vereinbart, dass der Einzelhandelsanteil am Gesamtportfolio des Österreichs Fonds Nr. 2 nun bei maximal 75 Prozent zu liegen kommen soll. Wiener Büroobjekte sind für Rumpler derzeit aber "entweder zu groß oder zu teuer", sprich: mit zu geringer Rendite behaftet. "Der Einkauf sekundärer Lagen zu hohen Preisen ist für uns nicht interessant."
"Österreich Fonds Nr. 1" läuft seit 2002
Beim Ankauf setzt Rumpler deshalb vorerst weiter auf "Retail", Wiener Büroimmobilien werden von ihm derzeit lieber verkauft. Das geht deshalb, weil es neben dem "Österreich Fonds Nr. 2" quasi naturgemäß auch den "Warburg - Henderson Österreich Fonds Nr. 1" gibt – und zwar schon seit 2002. Ursprünglich sollten die dafür erworbenen Objekte nach zehn Jahren verkauft werden. 2009 wurde der Investmenthorizont aber gemäß Beschluss der Investoren bis 2014 verlängert.
Der planmäßige Abverkauf wurde bereits gestartet, als erstes will man sich von Büroobjekten trennen. Eines davon wurde bereits vor einigen Jahren veräußert: Für das ehemalige Opec-Gebäude in der Oberen Donaustraße (auf der Liegenschaft befindet sich mittlerweile das neu gebaute Raiffeisen-Hochhaus, Anm.) hat man einen "sehr guten" Preis bekommen, deshalb sei der Verkauf vorgezogen worden. Derzeit sind noch elf Immobilien im Portfolio des Fonds Nr. 1, 80 Prozent davon sind Einzelhandelsobjekte.
Exklusivvermarkter für das zu verkaufende Bestandsportfolio soll EHL Immobilien werden, die Entscheidungen muss aber Rumpler treffen: Verkauft er die Objekte einzeln oder im Gesamt-Paket, oder schnürt er Spezial-Pakete, etwa eines mit sämtlichen Einzelhandelsobjekten?
"Einzelhandel ist zukunftsfähig"
Dass Einzelhandelsobjekte einmal nicht mehr "gehen" werden, kann er sich nicht vorstellen. "Seit über 20 Jahren gibt es Online-Shops. Aber Einkaufszentren gibt es immer noch, weil viele Menschen weiterhin die Dinge vorher in die Hand nehmen wollen, die sie kaufen." Das macht ihn zuversichtlich, was die Zukunftsfähigkeit des Einzelhandels betrifft.
Als Investor sind ihm Einzelhandelsobjekte auch deshalb wesentlich lieber, "weil es da nicht so viele Unsicherheiten gibt, was das Geschäftsmodell des Mieters betrifft". Nicht zuletzt sind Einzelhändler – zumindest derzeit – extrem eigenkapitalstarke Mieter.
Wohnen ist kein Thema
Pro Akquisition strebt Rumpler eine Größenordnung von 20 bis 30 Millionen Euro an; die "M-City" in Mistelbach lag dem Vernehmen nach näher bei den 20 als bei den 30 (über den genauen Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart). Ab einem Investment von 40 Millionen Euro wird das sogenannte "Klumpenrisiko" zu groß - also die Gefahr, ein zu gewichtiges Objekt in den Fonds hereinzunehmen. Ginge mit einer so großen Akquisition etwas schief, würde sich das gravierend auf die Gesamt-Performance des Fonds auswirken. Renditen wie die von der Warburg - Henderson KAG angestrebten sechs bis sieben Prozent wären dann Utopie.
Die derzeit vor allem unter Investoren in Deutschland sehr beliebten Wohnimmobilien sind für Rumpler in Österreich kein Thema, sagt er abschließend. Preismäßig bräuchte man nämlich beispielsweise zehn Zinshäuser, um auf das Volumen eines einzelnen Einzelhandelsobjektes zu kommen. "Kleinteiligere Objekte sind aber wesentlich schwieriger und teurer zu managen". Asset Manager Rumpler bleibt deshalb voerst beim Einzelhandel - und streckt hier weiter seine Fühler aus. (Martin Putschögl, derStandard.at, 29.3.2013)