Die Zyklen im "kleinen, stabilen" Österreich

6. Juli 2012, 13:36
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Die Bank Austria hält den heimischen Immobilienmarkt zwar grundsätzlich für eine "Insel der Seligen", Ungemach könnte aber auf dem Wohnsektor drohen

Das Immobilien-Business ist ein langfristiges, entsprechend lang gestalten sich die diversen Zyklen. Und so hat auch der aktuelle "Run" auf Wiener Zinshäuser seinen Vorläufer: Schon im Jahr 1990 habe es einen "unglaublichen" Zinshaus-Boom in Wien gegeben, erinnerte sich Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate bei der Bank Austria, am Freitag in einem Pressegespräch. "Der Unterschied zu heute war aber, dass wir damals bis zu 130 Prozent des Kaufpreises finanzierten."

Die 30 Prozent Aufschlag seien dann von den Kreditnehmern einerseits für die Kaufnebenkosten verwendet worden, "andererseits floss einiges davon gleich direkt in den Kauf des nächsten Zinshauses". Die Zinsen waren damals relativ hoch; wer sich mit dieser ausschließlichen Fremdkapital-Finanzierung überhob, musste recht rasch wieder verkaufen. Es war, wenn man so will, eine kleine Blase am Platzen.

"Gesundes Verhalten"

Dieser Unterschied in der Finanzierung ist es auch, der Madlencnik 22 Jahre später keinesfalls von einer Blase sprechen lässt. Der Zinshaus-Boom sei zwar wieder da, aber die Fremdfinanzierung halte sich in engen Grenzen - die Käufer "parken" großteils ihr Eigenkapital. Im Übrigen sieht der Immo-Experte der Bank Austria ein "gesundes" Verhalten der Marktteilnehmer: "Manche Abgeber warten einerseits noch auf weiter steigende Preise, doch die Käufer sind nicht mehr bereit, jeden Preis zu zahlen."

Ein richtiges Verhalten, das Madlencnik für den gesamtösterreichischen Immobilienmarkt zuversichtlich bleiben lässt. Es sei ein "kleiner, stabiler Markt mit Netto-Cashflow-Renditen um fünf Prozent in den letzten acht Jahren"; selbst der Wiener Büromarkt, der derzeit ordentlich "schwächelt", werde bald wieder anspringen, ist er überzeugt.

"Eurozonen-Krise" lässt Firmen-Zuzug ausbleiben

Wie sehr der Markt das nötig hätte, zeigt ein Blick in die von BA-Analystin Karla Schestauber erstellte aktuelle Studie. "Weiterhin bleiben großflächige Neuvermietungen die Ausnahme, ein Gutteil der Neuvermietungsleistung wird aus Umsiedlung generiert", heißt es dort. Für heuer wird ein Neubauvolumen von bis zu 240.000 Quadratmetern erwartet, das Neuvermietungsvolumen dürfte sich nur leicht darüber bewegen.

Dass die großen Neuansiedlungen internationaler Unternehmen derzeit ausbleiben, liege zum Gutteil an der "Eurozonen-Krise", wie Schestauber und Madlencnik betonen. Dies könne sich schon bald wieder ändern. Vorerst erwartet - wie alle anderen Marktbeobachter - auch die Bank Austria ein leichtes Ansteigen der Leerstandsrate, im europäischen Vergleich liege Wien mit 6 bis 6,5 Prozent aber immer noch ausgezeichnet.

Steigende Mieten drohen

"Sorgen" bereitet Madlencnik deshalb nur das Thema Wohnen. Die Wohnversorgung sei in Österreich - ebenfalls im internationalen Vergleich - zwar noch sehr gut, doch eine weitere Verringerung der Wohnbaufördermittel könnte "die Mieten anziehen lassen" - weil die "Angebotslücke" insbesondere in den Ballungsräumen größer wird, wenn zu wenig gebaut wird.

"Einkommensschwächere Bevölkerungsschichten werden damit rascher in Randbereiche gedrängt", heißt es in Schestaubers Analyse dazu. Sie sieht den zukünftigen Wohnungsbedarf in Österreich bei rund 45.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr, während die Baubewilligungen laut WIFO bis 2013 in Richtung 40.000 absinken werden.

Finanzierung: Ein Viertel im geförderten Wohnbau

Ein Geschäft sind die Wohnimmobilien für die Bank Austria jedenfalls allemal: Vom insgesamt aushaftenden Finanzierungsvolumen von zehn Milliarden Euro steckt ein Drittel in Wohnimmobilien-Projekten, davon wiederum der Großteil (rund 2,5 Mrd. Euro) im geförderten Wohnbau.

Der kommerzielle Immobilienmarkt in Österreich profitiere zwar von der guten wirtschaftlichen Entwicklung Österreichs, doch der "Risikoappetit" der Investoren sei weiterhin etwas gedämpft. Nachgefragt werden weiter vor allem "als krisenresistent eingeschätzte Core-Immobilien", also Gewerbe-Immobilien in guten Lagen, möglichst voll vermietet an Mieter mit hoher Bonität. "Solange sich die Eurozonen-Krise nicht beruhigt, wird uns verstärkte Unsicherheit begleiten", die Refinanzierungskosten der Banken hoch bleiben, die Investoren auf Sicherheit setzen.

Insofern habe die "Eurozonen-Krise", wie sie von den Bank-Austria-Experten konsequent genannt wird, gewissermaßen eine "Rückbesinnung auf die Heimmärkte" hervorgerufen. Doch weil auch dieser Markt von seinen bestimmten Zyklen geprägt ist, wie Madlencnik betonte, wird es bald wieder aufwärts gehen. "Stark antizyklisch orientierte Kunden von uns, die sind jetzt schon wieder sehr aktiv." (Martin Putschögl, derStandard.at, 6.7.2012)

  • Mal geht es rauf, mal geht es runter mit dem Markt. Aber alles wiederholt sich irgendwie andauernd.
    foto: putschögl

    Mal geht es rauf, mal geht es runter mit dem Markt. Aber alles wiederholt sich irgendwie andauernd.

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