Rückstau bei Sanierungen und Dachausbauten

15. Oktober 2009, 17:15
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FV-Wien-Obmann Brichard: "Förderungen sind okay, aber Anforderungen ein Wahnsinn" - Viele Dachausbauten liegen weiterhin auf Eis

35.000 Gründerzeithäuser gibt es in Wien, 40 Prozent davon sind sanierungsbedürftig, jedes zehnte bedarf laut einer Erhebung der Wirtschaftskammer sogar einer groß angelegten Generalsanierung. "Das Sanierungsvolumen geht aber dramatisch zurück", informierte Oliver Brichard, Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wiener Wirtschaftskammer (WKW), am Donnerstag.

"Anforderungen sind ein Wahnsinn"

An den Förderungen liege das nicht, so Brichard: "Die Förderungen sind okay, aber die Anforderungen sind ein Wahnsinn. Durch unwirtschaftliche Auflagen und mietrechtliche Reglementierungen wurde den Haus- und Wohnungseigentümern in den letzten Jahren jegliche Motivation, etwas zu tun, genommen."

Hauptgrund für den Verzicht auf eine Sanierung sei laut einer "Blitz-Umfrage" der WKW unter Besitzern und Verwaltern von 700 Wiener Liegenschaften, dass der Richtwertmietzins nach der Sanierung nicht angehoben werden dürfe, die Sanierung sich deshalb schlicht nicht rechne. Brichard fordert für seine Klientel nun, dass für die Neuvermietung von sanierten Wohnungen auch in an den Richtwertmietzins gebundenen Häusern - "ohne Eingriff in bestehende Verträge!" - angemessene Mietzinse verrechnet werden dürfen.

Nachbarschaftsrecht, Flächenwidmungsplan

Weiters wünscht sich die Immobilienwirtschaft die Möglichkeit einer begünstigten steuerlichen Absetzbarkeit von Investitionen zur Senkung des Energiebedarfs. Außerdem solle das Nachbarschaftsrecht vereinfacht werden, um beispielsweise an Feuermauern eine Außendämmung anbringen zu können, die auf das Nachbargrundstück hinausragt.

Hie und da trete auch der absurde Umstand auf, dass man bestimmte bewohnte Flächen abreißen müsste, um Förderungen zu bekommen - etwa dann, wenn die Beschaffenheit eines Gründerzeitbaus nicht mehr mit dem aktuellen Flächenwidmungsplan übereinstimmt. "Die Vereinbarkeit mit dem Flächenwidmungsplan ist nämlich eine Fördervoraussetzung", erklärte Hans Jörg Ulreich, Bauträgersprecher der WKW-Fachgruppe. Die so genannten Hoftrakte, die es noch in vielen dieser Altbauten gibt, sind heute nicht mehr erlaubt, müssten bei einem Eingriff in die Bausubstanz also abgetragen werden. "Die Auflagen kosten damit ein Vielfaches von dem, was man an Sanierungsförderung bekäme" - und sie widersprächen damit im Übrigen den politischen Zielen der Stadt, mehr Wohnraum auch in den bewohnten Gebieten zu schaffen, so Ulreich.

Dachgeschoß-Ausbauten stocken weiterhin

Ein wichtiger Punkt in diesem Zusammenhang ist auch das Thema Dachgeschoß-Ausbau. Bei diesen liegen weiterhin mehr als die Hälfte der baubewilligten Projekte - Ulreich schätzt ihre Anzahl auf rund 400 - auf Eis. "Fast niemand traut sich derzeit, mit dem Bau zu beginnen", weil die Neuauslegung des Eurocode 8 seitens der Wiener Baupolizei in einem "Merkblatt Statische Vorbemessung" (pdf) laut Ulreich für erschwerte Bedingungen sorgt. Wo davor zwischen "Dachausbau leicht" und "Dachausbau schwer" unterschieden wurde, wird nun in Dachgeschoßausbauten mit "unmaßgeblichen" sowie mit "maßgeblichen" Änderungen eingeteilt. Letztere sind etwa Zubauten in Massivbauweise bzw. eben auch "maßgebliche" Volums- oder Nutzflächenerweiterungen. Gerade der letzte Punkt unterscheidet die neue Auslegung wesentlich vom zuvor gängigen "Dachgeschoßausbau leicht", Planer beklagen erhebliche Einschränkungen in der Gestaltung insbesondere einer zweiten neuen Dachgeschoßebene.

Unzufriedenheit herrscht aber auch noch an einer anderen Front: "Die Einführung des Eurocode 8 hob die Ö-Normen theoretisch auf", so Ulreich. "Die Statik alter Häuser kann aber mit den neuen Normen nicht nachgerechnet, also ihre Standfestigkeit bewiesen werden." Per Schaffung eines nationalen, länderspezifischen Zusatzes könnten hingegen neue Bauteile mit den neuen Normen, alte Teile wie bisher mit den zum Zeitpunkt der Errichtung gültigen Normen gerechnet werden, "wie es im Übrigen auch die Idee hinter dem Eurocode ist", so Ulreich, der die zuständige Fachgruppe S der MA 37 dazu "einlädt", klare Verhältnisse zu schaffen.

"Das Potenzial ist da"

Ulreich wollte bei einer Pressekonferenz am Donnerstag auch mit dem "Irrglauben" aufräumen, dass die meisten Gründerzeithäuser wegen ihrer historischen Fassaden gar nicht zu sanieren wären. "Das stimmt nicht. Bei Häusern, die aus mehreren Trakten hintereinander bestehen, macht die gegliederte Fassade nur einen geringen Anteil der gesamten Außenfassade aus, den Rest kann man sehr leicht dämmen." Bis zu 70 Prozent könnte damit beim Heizwärmebedarf eingespart werden, so der Bauträgersprecher.

Dachgeschoßausbauten seien gerade in der Stadt Wien, deren Bevölkerungszahl in den nächsten Jahren weiter stark im Steigen begriffen sein wird, im Übrigen auch ein "Unterbringungsthema", so Brichard. "Wir brauchen die Fläche am Dach, und das Potenzial ist jedenfalls da", betonte auch Ulreich, der gleichzeitig darauf hinwies, dass sich Dachgeschoßausbauten ohnehin nur in den besten Lagen rechnen würden.

Für die thermische Sanierung eines typischen Gründerzeithauses mit rund 1.000 Quadratmetern Nutzfläche seien etwa 300.000 Euro zu veranschlagen, eine Generalsanierung inklusive Dachbodenausbau schlage sich im Schnitt mit 1,5 bis 2,5 Millionen Euro zu Buche. 3.500 Sanierungsprojekte könnten kurzfristig in Angriff genommen werden, was ein Bauvolumen von mindestens 5,2 Mrd. Euro auslösen würde, rechneten die beiden Immobilienexperten vor. Mieter einer 100-m²-Wohnung könnten sich mit einer Sanierung jährlich 500 Euro bei den Heizkosten sparen. (Martin Putschögl, derStandard.at, 15.10.2009)

  • Rund 35.000 Gründerzeithäuser gibt es in Wien, jedes zehnte bedürfte einer Generalsanierung, was Investitionen von 5,2 Milliarden Euro auslösen würde.
    foto: derstandard.at/gedlicka

    Rund 35.000 Gründerzeithäuser gibt es in Wien, jedes zehnte bedürfte einer Generalsanierung, was Investitionen von 5,2 Milliarden Euro auslösen würde.

  • Oliver Brichard (li.), Hans Jörg Ulreich: Sanierungspotenzial ist da, aber die Anreize fehlen.
    fotos: brichard immobilien, ulreich bauträger

    Oliver Brichard (li.), Hans Jörg Ulreich: Sanierungspotenzial ist da, aber die Anreize fehlen.

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