Schon 2005 machte die Vorarlberger Gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft (Vogewosi) aus dem Bestands-Objekt in der Bregenzer Froschauerstraße...
...eine moderne, runderneuerte Niedrigenergie-Wohnanlage. Unter anderem wurde die Fassade gedämmt und die Heiz- und Warmwasseraufbereitungsanlage erneuert. Auch 2009 investiert das Unternehmen bei Gesamtinvestitionen von 32 Millionen Euro rund zehn Millionen in die Sanierung von 1.037 Wohneinheiten. Im Neubau wird in Vorarlberg nur noch der Passivhaus-Standard gefördert.
An diesem 1958 errichteten, mehrgeschossigen Wohnbau der GIWOG in der Linzer Makartstraße wurde vor wenigen Jahren die erste Altbausanierung eines Mehrfamilienhauses auf Passivhaus-Standard durchgeführt. Es wurden u.a. die Dach- und Kellergeschossdecke gedämmt, die Fenster und das Dach getauscht sowie die im Passivhaus obligate Wohnraumbe- und -entlüftungsanlage mit Einzelraumlüfter eingebaut.
Thermische Sanierung ist das Schlagwort der Stunde. Auch bei den Gemeinnützigen Wohnbauvereinigungen tut sich diesbezüglich einiges: "Wir sanieren jährlich etwa 14.000 Wohnungen", berichtete Karl Wurm, Obmann des Verbands Gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV), am Dienstag bei einem Pressegespräch in Wien. Dies entspreche im Übrigen genau der Anzahl der jährlich von den GBV-Mitgliedern errichteten Neubau-Wohnungen. Die Sanierungsrate der Gemeinnützigen beträgt aktuell 3,1 Prozent.
Know-how vermitteln
Für die Sanierungen hat sich der Verband an dem Forschungsprojekt "ZUWOG - Zukunftsfähige Wohngebäudesanierung" beteiligt, das das aus einer Reihe von Sanierungen mit Passivhaus-Komponenten gewonnene Know-how auch für andere Unternehmen nutzbar machen will. Die ersten Projekte hätten gezeigt, dass mit den "Kernelementen" einer Passivhaus-Sanierung - Einbau einer Lüftungsanlage, 25 bis 30 cm starke Wärmedämmung der Fassade und der obersten und untersten Geschoßdecken sowie Einbau von dreifach verglasten Fenstern - der Energieverbrauch und die Heizkosten eines Wohngebäudes um 70 bis 80 Prozent reduziert werden können.
Für die Sanierung eines Bestandsgebäudes auf Passivhaus-Niveau müsse mit Kosten von durchschnittlich 800 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden, erklärte Walter Hüttler von der e7 Energie Markt Analyse GmbH, die das Projekt ZUWOG koordiniert. Alleine die - umgelegten - Kosten für die Lüftungsanlage schlagen sich im Schnitt mit 120 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche zu Buche.
30 bis 80 Prozent Energie-Ersparnis
Mit den Sanierungen auf Passivhaus-Standard werde allerdings "gerade erst so richtig begonnen", räumte Wurm ein. Von den schon bisher von den Gemeinnützigen Wohnbauträgern sanierten Häusern erreichen aber immerhin 40 Prozent - gerechnet nach der Wohnfläche - Niedrigenergie-Standard, weisen also einen Heizwärmebedarf von maximal 40 kWh pro Quadratmeter und Jahr auf. Die Kosten für eine solche "Standard-Sanierung" betragen im Schnitt 400 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche.
Eine Sanierung auf Passivhaus-Niveau kostet also grosso modo genau doppelt so viel wie eine "Standard"-Sanierung - allerdings kann danach auch doppelt so viel Energie gespart werden: Nach einer Standard-Sanierung erspart sich der Mieter 30 bis 40 Prozent der Heizkosten vor der Sanierung, bei einer Passivhaus-Sanierung 60 bis 80 Prozent."
Nicht jedes Wohnhaus eignet sich aber dafür. "Das geht oft aus baulichen Gründen nicht, manche Wärmebrücken lassen sich eben nicht beseitigen", erklärte Hüttler. "Die Bewohner müssen auch bereit sein, die höheren Belastungen während der Sanierung mitzutragen", wies Wurm darauf hin, dass die Phase der Sanierung eine besonders heikle sei. "Gut informierte Bewohner sind tendenziell zufriedener."
Rechtliche Klarstellungen gefordert
Nicht ganz zufrieden ist der GBV-Obmann mit dem Wohnrecht. Im Rahmen der umfangreichen Sanierungstätigkeit hätten sich nämlich schon mehrere rechtliche Fragen ergeben, erklärte Wurm. In einigen Punkten seien "Nachbesserungen" nötig, sowohl im Wohnrecht (Mietrechtsgesetz/MRG, Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz/WGG, Wohnungseigentumsgesetz/WEG) als auch im ABGB.
Die im Passivhaus unabdingbaren Lüftungsanlagen würden beispielsweise "rechtlich gar nicht existieren". Im streng limitierten Betriebskostenkatalog des Mietrechtsgesetzes (MRG) werden Grünanlagen oder Waschküchen sowie "zentrale Wärmeversorgungsanlagen" angeführt, aber keine Lüftungsanlagen. Hier müsste das Wohnrecht "auf den Stand der Technik" gebracht werden, so Wurm.
Luftraum-Verletzung
Weiters stelle manche Außenwanddämmung in Gebieten, wo eine geschlossene Bauweise vorgeschrieben ist, ein Problem dar. Wird bis an die Grundgrenze gebaut und ist das Nebengrundstück nicht bebaut, müsse man nolens volens den Luftraum über dem Nachbargrundstück in Stärke der Wärmedämmung so lange in Anspruch nehmen, bis der Nachbar baut. Dafür gibt es allerdings kein verbrieftes Recht, man ist auf den "Goodwill" des Grundstücksnachbarn angewiesen.
Weil eine hochwertige Sanierung die Heizkosten für eine einzelne Wohnung drastisch - im Fall einer Passivhaus-Sanierung bis auf ein Zehntel - senkt, sei auch eine verpflichtende verbrauchsabhängige Abrechnung grundsätzlich nicht mehr sinnvoll, so Wurm weiter. "Da ist der Aufwand für Verbrauchsmessung und Abrechnung höher als der Verbrauch selbst", es sollte daher zu einer pauschalierten Verrechnung der Heizkosten umgestellt werden.
Schwierige Mehrheitsfindung
Ein weiterer Punkt betrifft das WEG: Hier ist im Sanierungsfall die Mehrheitsfindung unter den Wohnungs-Eigentümern oft sehr schwierig. "Besonders mühsam ist das, wenn nicht genügend finanzielle Rücklagen vorhanden sind, weil die Einhebung angemessener Beiträge zur Rücklage durch den Verwalter von den Eigentümern vereitelt worden ist", erklärte Wurm. Es sollte deshalb eine "objektive, gesetzlich verankerte Richtschnur für angemessene Beiträge zur Bildung einer ausreichenden Rücklage, transparent auch für Wohnungseigentümer", geschaffen werden.
Weil die Posten, die aus dem Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB; er dient "zur Finanzierung der Kosten von erkennbaren und in absehbarer Zeit notwendigen Erhaltungsarbeiten und nützlichen Verbesserungsarbeiten", Anm.) finanziert werden müssen, immer mehr werden - etwa wegen des neuen Energieausweises, einer Brieffachanlage oder einer Aufzugsaufrüstung - , wünscht sich Wurm auch hier mehr Flexibilität bzw. mehr Spielraum. (Martin Putschögl, derStandard.at, 23.6.2009)