Wien - Der Wiener Büroimmobilien-Markt steht angesichts der weiter massiv auf den Markt drängenden neuen Flächen bei gleichzeitig stark rückläufigen Neuvermietungen vor dramatisch steigenden Leerständen. Nach Einschätzung des Immobilienexperten Ariel Muzicant von Colliers Columbus dürfte die Leerstandsrate von 2,6 Prozent im Vorjahr auf heuer 4,9 Prozent und dann 6,0 Prozent oder 580.000 m2 im kommenden Jahr klettern. Damit halte sich Wien im internationalen Vergleich aber immer noch sehr gut, heißt es im jüngsten Branchenreport des Unternehmens. Im Lichte der flauen Konjunktur in allen Zentren Europas werde der Neubau ab 2004 abnehmen und bei einer Wirtschaftsbelebung wieder für eine gegenläufige Bewegung sorgen. Neue Strukturen Auf Grund des anhaltenden Büroneubau-Booms werden heuer zirka 300.000 m2 zusätzliche Flächen auf den Wiener Büromarkt drängen, ebenso viel wie im Schnitt der vergangenen drei Jahre. Von 1999 bis 2001 waren zusammen 920.000 m2 Büroflächen neu auf den Markt gekommen, ein großer Teil davon (370.000 m2) im Rekordjahr 2001. 2000 waren es 330.000 m2 und davor 220.000 m2. Dadurch wuchs der Bestand in Wien seit 1999 von 8,4 auf heuer 9,3 Mill. m2. Für 2003 erwartet Colliers Columbus nochmals einen so hohen Zufluss an neu errichteten Büroflächen wie heuer, was den Bestand auf 9,6 Mill. m2 pushen würde. Geändert hat sich freilich die Struktur der neu auf den Markt kommenden Büroflächen. Waren es in den Jahren 2001/02 noch die Bürotürme, die nacheinander fertig gestellt wurden (IZD Tower, Florido Tower, Galaxy 21, Vienna Twin Tower), so dominieren 2003/04 wieder die herkömmlichen Büroneubauten (wie etwa BigBiz, Euro Plaza, Brehmstraße). Einige Hochhäuser wie der Vienna City Tower oder der Uniqua Tower sowie Teile der neuen Flächen auf der Donau City (u.a. Strabag Zentrale) seien jedoch bereits vor Baustart zu 100 Prozent verwertet gewesen. Neubau-Büroobjekte ebenfalls betroffen Interessant ist, dass sich die Leerstände derzeit im Gegensatz zu den Jahren 2000 und 20001 nicht nur auf Immobilien aus den 60er und 70er Jahren beziehen, sondern auch auf moderne Neubau-Büroobjekte in nicht optimalen Lagen. Vor allem die in den Boomphasen zu relativ hohen Preisen vermieteten 10 bis 15 Jahre alten Flächen würden zusehends unter Leerstandsdruck kommen, heißt es im "Büromarktbericht" für das 2. Halbjahr 2002. Trotz der widrigen Marktumstände würden die Mietpreise zur Zeit stagnieren - mit leicht fallender Tendenz bei nicht optimaler Verkehrsanbindung. Nach wie vor würden Spitzenmieten von rund 22 Euro in unverwechselbaren imagetragenden 1A-Objekten an den Entwicklungsachsen bzw. in Innenstadtlagen erzielt. Im Vorjahr lagen die Spitzenmieten für Wiener Büroflächen laut Muzicant bei 22,5 Euro netto je m2 und Monat, davor waren sie seit 1995 schrittweise von 18,2 auf 21,8 Euro angestiegen. Von früheren Spitzenwerten Anfang der 90er Jahre (1990: 25,4 Euro) ist man freilich weit entfernt. Den Büroflächenumsatz in Wien sieht Colliers Columbus dieses Jahr von 280.000 auf 150.000 m2 absacken. Im Rekordjahr 2000 waren die Vermietungen - angetrieben von den expandierenden IT-Firmen - auf 320.000 m2 geklettert. Für 2003 lasse das langsame Anspringen der Konjunktur zum Jahreswechsel zwar wieder einen höheren Umsatz von 200.000 m2 erwarten - derzeit kommt die Nachfrage vor allem aus dem Pharmabereich -, jedoch würden die Rekordniveaus in den nächsten ein bis zwei Jahren sicher nicht mehr erreicht werden. (APA)