Die Gegensprechanlage ist kaputt, also ruft der Mieter bei der Hausverwaltung an - sie soll sich um die Reparatur kümmern. "Wir sind für Sie von Montag bis Freitag von 8.00 bis 12.00 Uhr erreichbar", tönt es ihm von einem Tonband entgegen. "Hausverwaltungen benehmen sich wie Behörden", meinten bei einer Marktanalyse von Kreutzer Fischer & Partner denn auch mehr als 70 Prozent der befragten Mieter. Und ähnlich wie bei Behörden können sich die Mieter ihre Hausverwaltung nicht aussuchen. Dieses Privileg bleibt allein den Eigentümern einer Immobilie vorbehalten.

Das Angebot ist groß und der Markt dementsprechend heiß umkämpft. Dennoch kommt es laut Walter Haselsberger meist erst mit einem Eigentümerwechsel auch zu einem Wechsel des Hausverwalters. "Es ist ein unbeweglicher Markt", sagt der Hausverwalter und Immobilienvermittler aus Wien, "auch wenn die Eigentümer unzufrieden sind, bleiben sie einer Hausverwaltung sehr lange treu. Ich habe gelernt, das zu akzeptieren."

Weites Betätigungsfeld

Grundsätzlich geht es bei der Betreuung einer Immobilie darum, diese ordentlich instand zu halten und weiterzuentwickeln. Die Betreuung von Reparaturarbeiten ist dabei nur eine von vielen Aufgaben, die im Laufe der Zeit anfallen können. Das Tätigkeitsfeld reicht von Neuvermietungen und den damit verbundenen Vertragsabschlüssen über Mietzinsverschreibungen bis hin zu Umbauten und laufenden Instandhaltungsarbeiten. Zudem vertritt die Hausverwaltung den Eigentümer gegenüber Behörden oder sogar vor Gericht.

Spricht man über das Anforderungsprofil einer Hausverwaltung, so muss man grundsätzlich zwischen Wohnungseigentumsobjekten und Mietshäusern unterscheiden. Während es bei Letzteren nämlich meist nur einen Eigentümer gibt, mit dem der Hausverwalter kommuniziert, sind es beim Eigentumsobjekt oft sehr viele Parteien, zu denen man Kontakt halten muss. "Im Wohnungseigentum stehen meistens Beschlussfassungen und Eigentümerversammlungen auf der Tagesordnung, im Mietshausbereich geht es jedoch vor allem um die Wertsteigerung des Hauses und um die Ertragsoptimierung für den Hauseigentümer", erläutert Susanne Weinberger von Wiesbacher Immobilien das unterschiedliche Leistungsprofil. Das ist die Realität.

Kompliziert werde es bei Wohnungseigentumsobjekten insbesondere dann, wenn die Personen in verschiedenen Lebenssituationen sind, weiß Robert Wegerer, Geschäftsführer der Rustler Gruppe, aus Erfahrung. "Der Hausverwalter kann zwar den objektiv besten Vorschlag machen, doch auch dann werden sich manche Eigentümerrunden nicht einig." Vor allem ältere Menschen wollen sich meist nicht mehr verschulden und stehen größeren Investitionen daher oft skeptisch bis ablehnend gegenüber.

Eine Herausforderung für Hausverwalter stellen auch neue Gesetzgebungen dar. "Hier bedarf es der Entwicklung von langfristigen Sanierungs- und Finanzierungskonzepten", erläutert Susanne Weinberger, nur so könne man weiteren gesetzlichen Anforderungen, etwa dem Energieausweis, gerecht werden.

Drei Euro fürs Verwalten

Wie viel die Hausverwaltungen für ihre Tätigkeit bekommen, ist gesetzlich vorgeschrieben: Für jeden verwalteten Quadratmeter Nutzfläche werden jährlich 2,91 Euro verrechnet. Dieser Betrag darf den Mietern in Form von Betriebskosten weiterverrechnet werden. Darüber hinaus können mit dem Eigentümer diverse Zusatzhonorare festgelegt werden. Wie Walter Haselsberger berichtet, sei dies jedoch immer seltener der Fall. Lediglich bei Verwaltungsflächen weniger als 750 Quadratmetern müsse man mit Zusatzkosten rechnen, da es sich für den Hausverwalter sonst um ein Verlustgeschäft handele.

Was macht nun einen guten Hausverwalter unterm Strich also aus? Robert Wegerer setzt auf Vertrauen. "Das ist wie bei einem Anwalt, schließlich verwaltet man ja ein Immobilienvermögen." Der Eigentümer müsse dem Verwalter vertrauen, dass dieser die anstehenden Aufgaben in seinem Sinne bestmöglich erledigt. Auch Haselsbergers Antwort zielt in die gleiche Richtung: "Wichtig ist ein sehr gutes Vertrauensverhältnis." Regelmäßig nimmt sich der Wiener deshalb Zeit, um mit seinen Kunden zu telefonieren und sie über laufende Gerichtsverfahren, über neue Mietinteressenten sowie über anstehende Sanierungen zu informieren. (Anne Isopp, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 2./3.2.2008)