Die Regierung hat Anfang des Jahres ein Wohnbaupaket beschlossen, Teil davon ist auch eine Befreiung von den Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühren beim Erwerb eines Eigenheims. Die Maßnahme gilt für seit April abgeschlossene Kaufverträge, Anträge für die Gebührenbefreiung können aber nun erst ab 1. Juli eingebracht werden. Ein Erlass des Justizministeriums hat kürzlich außerdem einige interessante Aspekte näher definiert. Wir geben einen Überblick.

Die Gebührenbefreiung ist auf zwei Jahre befristet.
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Frage: Für welche Rechtsgeschäfte gilt die Befreiung?

Antwort: Die Befreiung gilt für Rechtsgeschäfte, die nach dem 31. März 2024 geschlossen wurden bzw. werden. Um in den Genuss der Gebührenbefreiung zu kommen, muss der Grundbuchsantrag aber nach dem 30. Juni 2024 und längstens bis 30. Juni 2026 gestellt werden, am 1. Juli 2026 ist es zu spät.

Frage: Die Maßnahme ist also auf zwei Jahre befristet?

Antwort: Grundsätzlich ja, wobei man die drei Monate seit April eigentlich dazurechnen kann. Allerdings ist seit April natürlich noch nicht der große Run auf Wohnimmobilien ausgebrochen, denn die Gebührenbefreiung kann eben nun erst ab 1. Juli beantragt werden. Beim Kaufvertrag kommt es auf das Datum der letzten erforderlichen Unterschrift an, mit der der Vertrag also tatsächlich abgeschlossen wird. Nicht entscheidend ist das Datum der Beglaubigung, das geht aus dem kürzlich veröffentlichten Erlass des Justizministeriums hervor. Auch ob und wann ein etwaiger Vorvertrag abgeschlossen wurde, tut nichts zur Sache. Wird allerdings vor dem 1. Juli 2026 ein vorbereitender Antrag (also zum Beispiel auf Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum) beim Grundbuchgericht eingebracht, dann ist auch die nachträgliche, damit zusammenhängende Eintragung noch gebührenbefreit, selbst wenn sie erst nach dem 1. Juli 2026 einlangt. Da gibt es also nach hinten noch ein bisschen Spielraum.

Frage: Gilt die Befreiung von der Pfandrechtseintragungsgebühr auch im Fall einer kreditfinanzierten Sanierung?

Antwort: Nur dann, wenn die Liegenschaft auch gerade erst erworben wird; denn die Eintragung des Pfandrechts ist grundsätzlich nur im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Liegenschaft begünstigt. "Der pfandrechtlich gesicherte Betrag muss ausschließlich oder doch zu mehr als 90 Prozent zum Erwerb dieser Liegenschaft (des Liegenschaftsanteils, des Baurechts) oder Bauwerks oder zur Errichtung oder Sanierung der Wohnstätte auf der erworbenen Liegenschaft" aufgenommen worden sein, heißt es in der aktuellen Fassung des Gerichtsgebührengesetzes (GGG).

Im erwähnten Erlass wird dazu ein Beispiel gebracht: Jemand bekommt einen Kredit von 500.000 Euro. Von dieser Summe fließen 200.000 Euro in den Ankauf einer Liegenschaft, 250.000 Euro in die Errichtung eines Wohnhauses auf dieser Liegenschaft und die restlichen 50.000 Euro in die Einrichtung. Vom Nennbetrag erfüllen damit also genau 90 Prozent die gesetzlichen Voraussetzungen (nämlich die insgesamt 450.000 Euro, die in Ankauf und Errichtung fließen), womit die Pfandrechtseintragung in diesem Fall streng genommen nicht gebührenbefreit wäre (weil es im Gesetz heißt "mehr als 90 Prozent"). Beträge, die in die Einrichtung fließen oder in die Gestaltung von Außenbereichen (Pool etc.), dürfen für die Berechnung der 90 Prozent nicht herangezogen werden. Im Erlass wird in einem solchen Fall aber empfohlen, das Pfandrecht einfach zu splitten: in einen größeren Teil von 450.000 Euro, der gebührenfrei eingetragen werden kann, und einen kleineren Teil von 50.000 Euro, für den die Gebühren bezahlt werden müssen.

Frage: Was sind sonst noch wichtige Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung?

Antwort: In der erworbenen Immobilie muss von den Erwerbern ein Hauptwohnsitz angemeldet werden, als Ausdruck eines "dringenden Wohnbedürfnisses". Dieses muss auch dadurch nachgewiesen werden, dass die bisherige Wohnung aufgegeben wurde. Laut dem Erlass des Justizministeriums kann dieser Nachweis dadurch erbracht werden, dass "eine Bestätigung des bisherigen Quartiersgebers" vorgelegt wird, oder dadurch, dass "die bisherige Eigentumswohnung verkauft, vermietet oder sonst übertragen (etwa verschenkt) wurde". Der Nachweis ist gleichzeitig mit dem Grundbuchantrag zu erbringen, falls die Wohnung da bereits bezogen wurde. Andernfalls sind dafür drei Monate Zeit ab Übergabe der Wohneinheit oder (falls die Wohnstätte erst errichtet oder saniert wird) ab Fertigstellung. Allerspätestens muss der Nachweis aber fünf Jahre nach Eintragung des Eigentums- oder Pfandrechts beim Grundbuchsgericht vorgelegt werden, ansonsten werden die Gebühren nachträglich vorgeschrieben.

Frage: Bis zu welchem Immobilienwert gilt die Gebührenbefreiung?

Antwort: Bis zu einem Immobilienwert von 500.000 Euro werden gar keine Gebühren fällig. Bei einem Wert von mehr als 500.000, aber weniger als zwei Millionen Euro werden die Gebühren (1,1 Prozent des Kaufpreises bzw. 1,2 Prozent des Pfandrechtswerts) nur für jenen Teil des Kaufpreises fällig, der über 500.000 Euro liegt. Kostet eine Immobilie also 750.000 Euro, sind die ersten 500.000 Euro frei, und nur für 250.000 Euro sind die Gebühren zu bezahlen. Übersteigt der Kaufpreis hingegen zwei Millionen Euro, werden schon ab dem ersten Euro die Gebühren fällig.

Interessant ist aber, dass die Befreiung pro Erwerbsvorgang gilt. Das geht aus dem Erlass des Justizministeriums weiters hervor. Dieser Umstand dürfte bisher wenig bekannt gewesen sein.

Frage: Die Befreiung gilt also quasi pro Person?

Antwort: Ja, so kann man das sagen. Als Beispiel wird in dem Erlass angeführt, dass sich zwei Menschen gemeinsam eine Wohnung kaufen, die insgesamt 600.000 Euro kostet. "Da beide Hälfteeigentümer sind, und die Bemessungsgrundlage für jede Person unter 500.000 Euro liegt, ist die Eintragung des Eigentumsrechts für jede der beiden Personen gebührenbefreit", heißt es in dem Erlass. Würde die Wohnung 1,2 Millionen Euro kosten, wären die über den Freibetrag von jeweils 500.000 Euro hinausgehenden Beträge vorzuschreiben, "also jedem Miteigentümer 1,1 Prozent von 100.000 Euro".

Frage: Was gilt im Fall einer Erbschaft oder einer Schenkung?

Antwort: Erbschaften und Schenkungen fallen nicht unter die Gebührenbefreiung, darauf weist die Notariatskammer in einer Aussendung explizit hin. Befreit sind nur entgeltliche Rechtsgeschäfte. „Schenken beispielsweise Eltern ihrer Tochter eine Liegenschaft samt einem darauf befindlichen renovierungsbedürftigen Haus, muss die Eintragungsgebühr für den Erwerb durch Schenkung entrichtet werden“, informiert die Kammer. Nimmt die Tochter dann einen Kredit auf, der zu mehr als 90 Prozent für die Sanierung verwendet wird, gibt es auch keine Befreiung von der Pfandrechtsgebühr, da das Pfandrecht – siehe oben – im Zusammenhang mit dem entgeltlichen Erwerb einer Liegenschaft stehen muss.

Frage: Kann man die Befreiung auch wieder "verlieren"?

Antwort: Ja, die bereits beantragte und auch gewährte Gebührenbefreiung kann nachträglich wieder wegfallen. Nämlich dann, wenn wesentliche Voraussetzungen innerhalb von fünf Jahren nach Gewähr der Befreiung nicht mehr vorliegen. Konkret ist das dann der Fall, wenn innerhalb dieser Fünf-Jahres-Frist das Eigentumsrecht an der Wohnstätte aufgegeben wird oder das dringende Wohnbedürfnis wegfällt.

Im erwähnten Erlass des Justizministeriums werden auch diesbezüglich noch Einzelheiten geregelt. Wird der Hauptwohnsitz etwa deshalb aufgegeben, weil der Eigentümer innerhalb dieser Frist verstirbt, wird das keine nachträgliche Gebührenpflicht auslösen, stellt man darin klar. "Die Gebühr ist nicht von den Rechtsnachfolgern nachzuerheben." Bei einer Weiterveräußerung der Wohnstätte oder einer Aufgabe des Hauptwohnsitzes innerhalb dieser fünf Jahre kann die Gebühr aber nachträglich anfallen. Treten solche Umstände ein, muss der Eigentümer dies innerhalb eines Monats dem Gericht anzeigen.

Frage: Was passiert, wenn man die Umstände, die zum nachträglichen Wegfall der Gebührenbefreiung führen, nicht rechtzeitig bekanntgibt?

Antwort: Wird dieser Mitteilungsverpflichtung nicht nachgekommen – das heißt, geht beispielsweise die Partnerschaft in die Brüche und das Eigenheim wird verkauft, das Gericht wird darüber aber nicht rechtzeitig informiert –, kann zusätzlich zur Eintragungsgebühr auch eine Gebührenerhöhung vorgeschrieben werden, heißt es in der Aussendung der Notariatskammer. Und unter Bezugnahme auf die Scheidungsstatistiken weist sie darauf hin, dass ein solcher Wegfall als durchaus realitätsnah angesehen werden kann. Im oben erwähnten Beispiel der gemeinsam erworbenen 600.000-Euro-Wohnung müssten etwa die Gebühren nachträglich bezahlt werden, wenn die Ehe oder Partnerschaft beispielsweise nach zwei Jahren geschieden bzw. aufgelöst und die gemeinsame Wohnung verkauft wird. "Jeder (Ehe-)Partner ist dann verpflichtet, binnen eines Monats das zuständige Gericht vom Wegfall der Befreiung zu informieren. Beiden wird die Eintragungsgebühr nachträglich vorgeschrieben."

Die "Gefahr" des nachträglichen Wegfalls der Befreiung gilt aber eben, wie erwähnt, nur für fünf Jahre. Die Frist dafür beginnt ab dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem die begünstigte Eintragung beim Grundbuch beantragt wird, falls die Wohnung zu diesem Zeitpunkt schon bezogen war. Wird die Wohnung zum Zeitpunkt des Antrags erst übergeben oder muss sie erst noch saniert werden, gilt der Zeitpunkt der Wohnsitzanmeldung, das wird in dem Erlass ebenfalls klarer geregelt. (Martin Putschögl, 20.6.2024)