Die Immobilienpreise sind 2023 – wie kürzlich berichtet – erstmals seit vielen Jahren wieder gesunken. Laut Statistik Austria waren es im Vorjahr 2,6 Prozent über alle Segmente betrachtet, in der Unicredit Bank Austria kommt man auf ein Minus von 1,5 Prozent gegenüber 2022. Die Nettoeinkommen in Österreich seien dagegen um fast acht Prozent gestiegen, "sodass sich der reale Wert eines durchschnittlichen österreichischen Nettoeinkommens bezogen auf die Immobilienpreise innerhalb des vergangenen Jahres um etwa zehn Prozent erhöht hat", meint Unicredit-Bank-Austria-Chefökonom Stefan Bruckbauer.

Doch in den 20 Jahren davor – der Immobilienzyklus begann 2004 – waren die Immobilienpreise deutlich stärker gestiegen als die Einkommen. Das durchschnittliche Nettoeinkommen erhöhte sich seit 2004 um mehr als 64 Prozent. Die Preise für Wohnimmobilien sind in diesem Zeitraum aber um weit mehr als 100 Prozent gestiegen. Die Leistbarkeit von Wohnimmobilien hat sich in dieser Zeit also deutlich reduziert.

15 Jahresgehälter für 100 Quadratmeter

Und zwar um mehr als 45 Prozent, berechneten die Ökonomen der Unicredit. "Statt für rund 14 Quadratmeter im Jahr 2004 reichte ein Jahreseinkommen 2023 trotz der leichten Verbesserung im vorigen Jahr nur noch zur Finanzierung von etwa 7,5 Quadratmetern Wohnraum", heißt es in einer Pressemitteilung.

Das Jahr 2023 hat dies nur leicht verbessert. Rechnerisch habe im Vorjahr eine unselbstständig Beschäftigte mit einem Jahresdurchschnittsnettoeinkommen von knapp über 28.000 Euro etwa 6,5 Quadratmeter einer Eigentumswohnung beziehungsweise zehn Quadratmeter eines Einfamilienhauses kaufen können, das bedeutete einen Zugewinn von einem halben Quadratmeter bei Wohnungen und sogar fast einem ganzen Quadratmeter bei Einfamilienhäusern innerhalb eines Jahres. Für eine 100 Quadratmeter große Eigentumswohnung mussten 2023 damit also im Schnitt mehr als 15 Jahresgehälter bezahlt werden, für ein Haus gleicher Größe rund zehn Jahresgehälter.

Quadratmeterpreise gesunken

Nach Schätzung der Bankökonomen ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen 2023 auf knapp über 4.350 Euro und für Einfamilienhäuser auf rund 2.850 Euro gesunken. Das entspricht einem Rückgang um jeweils weniger als 100 Euro gegenüber dem Jahr davor, wenn auch nicht für neue Wohnungen und Einfamilienhäuser.

Weitere Preisrückgänge werden von den Ökonominnen und Ökonomen der Unicredit Bank Austria aber durchaus erwartet. Damit dürfte sich auch die Leistbarkeit nochmals verbessern. "Da der Rückgang der Immobilienpreise von einem weiteren Anstieg der Einkommen in Österreich begleitet werden wird, ist von einer erneuten Verringerung der langfristig aufgegangenen Schere zwischen Immobilienpreis- und Einkommensdynamik auszugehen."

Wohnkreditvergabe eingebrochen

Neben den Preisen hätten jüngst aber auch die angehobenen Zinsen und die strengen Kreditvergaberichtlinien sowie die hohen Baupreise die individuelle Leistbarkeit von Wohnraum in Österreich verringert, heißt es in einer Pressemitteilung. Was die Wohnimmobilienkredite betrifft, so ging das durchschnittliche monatliche Vergabevolumen von fast 2,5 Milliarden Euro in der ersten Jahreshälfte 2022 auf rund 900 Millionen Euro im Jahresdurchschnitt 2023 zurück.

Die Aussicht auf den Beginn eines Leitzinssenkungszyklus der EZB sowie die Wohnbauoffensive der Regierung sollte potenziellen Häuselbauern in Österreich "Schritt für Schritt wieder etwas Rückenwind verleihen", sagt Unicredit-Bank-Austria-Ökonom Walter Pudschedl. Sein Unternehmen hat aber auch ein eigenes 100 Millionen Euro schweres "Wohnpaket" auf die Beine gestellt, um Menschen beim Erwerb des ersten Eigenheims zu unterstützen. Bis zu 500 Familien können günstige Fixzinskredite bis zu einem Betrag von 200.000 Euro mit einem Fixzinssatz von 2,99 Prozent auf zehn Jahre erhalten. (red, 29.3.2024)