Der Wohnbau ist in den letzten Jahren angesichts hoher Preise, gestiegener Zinsen und weniger Verkäufe ins Straucheln gekommen. Das will die Bundesregierung nun ändern und dafür ordentlich Geld in die Hand nehmen: Am Mittwoch wird ein erster Teil des im Februar vorgestellten Wohnpakets im Nationalrat beschlossen. Was das für Wohnungssuchende, Käuferinnen und Häuslbauer bedeutet.

Viele Bauprojekte wurden in den letzten Jahren auf die Zukunft verschoben.
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Frage: Was genau beinhaltet dieses Wohnpaket?

Antwort: Zunächst fließt eine Milliarde Euro in den geförderten Wohnbau, damit sollen jeweils 10.000 neue Miet- bzw. Eigentumswohnungen entstehen und 5.000 Wohnungen saniert werden. Dieses Geld dürfte zu einem Großteil im gemeinnützigen Wohnbau landen, also bei Genossenschaften, die damit geförderte Miet- und Eigentumswohnungen und wohl auch Reihenhäuser errichten. In manchen Bundesländern, etwa Wien und Salzburg, können aber auch gewerbliche Bauträger um Wohnbauförderung ansuchen.

Beschlossen werden außerdem eine Befreiung von diversen Nebenkosten beim Haus- oder Wohnungskauf (siehe unten) und eine erneute Aufstockung des Wohnschirms, mit dem Mietrückstände beglichen und Delogierungen verhindert werden sollen. Außerdem können thermisch-energetische Sanierungen künftig schneller abgeschrieben werden.

Und ferner beschließt die Bundesregierung Zinszuschüsse für Darlehen, die die Bundesländer bei der Bundesfinanzierungsagentur (ÖBFA) aufnehmen können. Dafür werden 500 Millionen Euro vom Bund bereitgestellt. Die Länder können dieses Geld "zum Zwecke der Förderung des Wohnbaus (Neubau und Sanierung) durch natürlich Personen in Form von Förderungsdarlehen im Rahmen der Wohnbauförderung" in den Jahren 2024 und 2025 verwenden, die maximale Darlehenssumme beträgt 200.000 Euro, der Zinssatz darf 1,5 Prozent p. a. nicht überschreiten. Die Zinszuschüsse gibt es aber nur bis Ende 2028; offen ist, was danach passiert – man rechnet wohl damit, dass bis dahin das Zinsniveau wieder sinkt.

Bedingung für die Gewährung dieser Zweckzuschüsse ist, dass die Länder in Förderverträgen "antispekulative Maßnahmen" gemäß Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz verankern. Das heißt, dass Eigentums- oder Kaufoptionswohnungen aus dieser Förderung für zumindest 25 Jahre beziehungsweise für die Dauer der Förderung nur zum jeweiligen Richtwert vermietet werden dürfen.

Frage: Sind die Bundesländer schon darauf vorbereitet?

Antwort: In den Bundesländern selbst, die dann ja für die Vergabe der günstigen Darlehen zuständig sind, gibt es dazu derzeit noch keinerlei Informationen – dabei werden die für die Wohnbauförderung zuständigen Stellen in manchen Bundesländern schon regelrecht bestürmt, wie es auf Nachfrage des STANDARD etwa in Oberösterreich heißt.

Frage: Was bedeutet die Gebührenbefreiung konkret für Wohnungskäuferinnen und Hauskäufer?

Antwort: Ab 1. Juli müssen beim Eigenheimerwerb keine Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühren mehr bezahlt werden, das gilt vorerst für zwei Jahre und kann sich mit einer Einsparung von bis zu 11.500 Euro beim Immobilienkauf auswirken. Für Rechtsgeschäfte gilt das schon ab 1. April, das heißt, für alle ab 1. April abgeschlossenen Kaufverträge.

Warum es diese unterschiedlichen Stichtage gibt, ist nicht ganz klar; Gerald Gollenz, Fachverbandsobmann der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer, meint dazu aber, dass man hier einerseits wohl ein wenig auf die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Grundbuchgerichte Rücksicht genommen hat, "und andererseits dauert es sowieso immer eine Zeitlang, bis verbüchert wird". Wichtig ist für ihn der Stichtag 1. April, der für Kaufverträge gilt. Ab diesem Zeitpunkt sollten Kaufanbote den Hinweis enthalten, dass die sogenannte Aufsandung (die beglaubigte Einigungserklärung über die Änderung im Grundbuch) frühestens ab Juli stattfinden kann.

Die Regelung gilt bis zu einem Immobilienpreis von 500.000 Euro (Bemessungsgrundlage). Bei Immobilien, die teurer als 500.000 Euro sind, gilt: Für alles, was über diese Summe hinausgeht, müssen die Gebühren ganz normal entrichtet werden. Und kostet eine Immobilie mehr als zwei Millionen Euro, gibt es dafür gar keinen solchen Freibetrag – dann fallen also 1,1 Prozent vom Kaufpreis für die Grundbucheintragung und 1,2 Prozent vom eingetragenen Pfandrechtsbetrag an.

Frage: Welche Voraussetzungen gibt es für die Gebührenbefreiung?

Antwort: Die temporäre Gebührenbefreiung ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft: Es muss ein dringendes Wohnbedürfnis vorliegen, das heißt, die Anmeldung eines Hauptwohnsitzes ist verpflichtend. Für den Entfall der Pfandrechtseintragungsgebühr muss zusätzlich der Pfandrechtsbetrag "zu mehr als 90 Prozent für den Erwerb der Liegenschaft oder zur Errichtung oder Sanierung der Wohnstätte auf der erworbenen Liegenschaft" verwendet werden, heißt es im "Bundesgesetz, mit dem das Gerichtsgebührengesetz geändert wird". Soll heißen: Die Kreditsumme muss auch tatsächlich für den Kauf der Immobilie verwendet werden.

Das "dringende Wohnbedürfnis" ist laut Gesetzestext folgendermaßen nachzuweisen: zum einen durch eine Meldebestätigung (Hauptwohnsitz) und zum anderen durch einen Nachweis, "dass die Wohnrechte an einer bisher zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendeten Wohnstätte aufgegeben wurden". Diese Nachweise sind entweder gleichzeitig mit dem Grundbuchsantrag oder innerhalb von drei Monaten ab Übergabe der Wohneinheit zu erbringen, wobei der allerspäteste Zeitpunkt dafür fünf Jahre nach der Eintragung beim Grundbuchgericht gekommen ist. Werden die Nachweise nicht rechtzeitig eingereicht, werden die Gebühren nachträglich vorgeschrieben.

Auch ein "nachträglicher Wegfall der Gebührenbefreiung" ist möglich, wenn innerhalb von fünf Jahren ab der Erbringung des oben erwähnten Nachweises die Wohneinheit verkauft oder in anderer Form weitergegeben wird ("das Eigentumsrecht aufgegeben wurde", heißt es im Gesetzestext) oder wenn das "dringende Wohnbedürfnis" wegfällt, wenn man also bloß dort den Hauptwohnsitz wieder aufgibt.

Frage: Was ist im Wohnbaupaket noch geplant?

Antwort: Die Regierung will durch eine Kompetenzänderung die Mobilisierung von Wohnraum in den Bundesländern anstoßen – etwa durch Abgaben auf Leerstand und Zweitwohnsitze. Diese ist aber noch nicht in trockenen Tüchern: Dafür bräuchte es nämlich eine Verfassungsänderung und damit eine Zweidrittelmehrheit. ÖVP und Grüne hoffen dabei auf eine Unterstützung durch die SPÖ, die wiederum ihre eigenen Bedingungen – etwa den von ihr schon lange geforderten Mietenstopp bis 2026 – an diese Zustimmung knüpft. Und auch die Verhandlungen zum angekündigten Handwerkerbonus, mit dem bis zu 2.000 Euro abgeholt werden können und in den insgesamt 300 Millionen Euro fließen sollen, sind aktuell noch nicht abgeschlossen.

Frage: Welche Rolle spielt bei all dem die Nachhaltigkeit?

Antwort: Das kommt darauf an, wen man fragt. Nina Tomaselli von den Grünen betonte am Mittwoch im Ö1-"Morgenjournal", dass die Vergabe der Gelder an Gemeinnützige an das Errichten von Photovoltaikanlagen am Dach geknüpft sei, auch verdichtete Bauweise sei dabei wichtig. Die Bundeskammer der Ziviltechniker:innen wiederum betonte in einer Aussendung vor wenigen Tagen, dass sie das Paket zwar grundsätzlich begrüße und Neubau prinzipiell gut sei, aber sichergestellt werden sollte, dass dafür kein neues Bauland gewidmet wird.

Frage: Welche Kritik gibt es noch?

Antwort: Der Verein für Wohnbauförderung, ein Verein SPÖ-naher Gemeinnütziger, kritisiert in einer Aussendung, dass die zugesagten Fördermittel an Auflagen gebunden sind, die manche Bundesländer nicht erfüllen können. Somit bestehe die Gefahr, dass ein "beträchtlicher Teil" der Bundesmittel letztendlich nicht abgeholt werden könne.

So würden Oberösterreich und Wien dadurch, dass für die Förderung die Vergleichszahl der durchschnittlich geförderten Einheiten der Jahre 2022 und 2023 herangezogen wird, benachteiligt, da in Oberösterreich in diesen Jahren besonders viel gebaut wurde – und es daher schwer sei, diese Bauleistung, wie gefordert, weiter zu steigern. Wien habe wiederum den Nachteil, dass deutlich mehr Miet- als Eigentumswohnungen gefördert werden und daher die Mittel nicht zur Gänze ausgeschöpft werden könnten.

Frage: Wird Wohnen jetzt wirklich günstiger?

Antwort: Das wird sich zeigen. Die Preisrallye der vergangenen Jahre ist vorerst aber wohl ohnehin passé. Immobilienpreise sind schon im Vorjahr gesunken, wie aus aktuellen Zahlen des Maklernetzwerks Remax hervorgeht – und zwar Wohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser im Österreich-Schnitt, wie eine Grundbuchanalyse zeigt.

Insgesamt sind die Immobilienverkäufe 2023 im Vergleich zum Vorjahr landesweit um ein Viertel eingebrochen, der Wert dieser Verkäufe ist gleich um 29 Prozent zurückgegangen. In Wien gingen die Verkäufe im Vergleich zum Vorjahr um rund 33 Prozent zurück, es gibt ein Minus beim Umsatz von 41 Prozent. (Martin Putschögl, Franziska Zoidl, 20.3.2024)