Mehr als ein Hausmeister im Nadelstreif

6. Juni 2002, 20:55
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Facility-Management ist ein neues Konzept für das Betreiben von Immobilien und macht auf mögliche Kostentreiber aufmerksam...

Die Nutzung eines Gebäudes kostet über die Jahre gerechnet viel mehr als die Errichtung. Facility-Management ist ein neues, ganzheitliches Konzept für das Betreiben von Immobilien und macht schon in der Planungsphase auf mögliche Kostentreiber aufmerksam. Gleichzeitig steigt dadurch auch das Wohlbefinden der Gebäudenutzer.

Der Facility-Manager ist viel mehr als eine Neuauflage des Hausmeisters im Nadelstreifanzug. Er ist nicht derjenige, der genau weiß, wie die Klimaanlage eingestellt wird, sondern er muss Generalist sein - wissen, wann er welchen Spezialisten beauftragt.

Er begleitet den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden und Immobilien, von der Planung über die Nutzung bis zur Verwertung oder Transformation. Sein Ziel ist die Erhöhung der Wirtschaftlichkeit einer Immobilie, deren Werterhaltung, die Optimierung der Gebäudenutzung, die Minimierung des Ressourceneinsatzes und die Verbesserung der Nutzungsqualität. Oder kurz: einerseits die Rendite der Immobilie zu steigern und andererseits auch das Wohlbefinden der Nutzer.

"Gebäude bekommen immer mehr den Charakter einer Maschine", versucht Michael Braun, Vertriebs- und Marketingleiter bei Siemens Gebäudemanagement und Services GmbH, einen praktischen Einstieg ins Thema Facility-Management. Solange diese Maschine reibungslos läuft, sei die Arbeit des Facility-Managers praktisch unsichtbar, "aber wenn der Aufzug nicht funktioniert, dann merkt das sofort jeder". Die technischen Dienste sind jedoch nur ein kleiner Teilaspekt des Gebäudemanagements. Damit verbunden ist aber schon eine Schwachstellenanalyse: "Wo und warum treten die meisten Störungen auf?", sagt Braun. So werden potenzielle Kostentreiber aufgedeckt und können gegebenenfalls ausgetauscht werden. Eine weitere wesentliche Aufgabe des Gebäudemanagers ist es, den Auftraggeber auf notwendige Investitionen hinzuweisen und dadurch einen Investitionsstau zu verhindern. Die Senkung der Flächenbereitstellungskosten, Steigerung der Flächeneffizienz und eine optimierte Objektvermarktung sind Ansätze zur Renditesteigerung einer Immobilie.

Betriebskosten sind über die Jahre dreimal so hoch wie Errichtungskosten

Wenn man sich vergegenwärtigt, dass die Betriebskosten eines Gebäudes über die Jahre gerechnet zumindest dreimal so hoch sind wie die einmalig anfallenden Errichtungskosten, eröffnet das viel Raum für Kostenoptimierungen. "Auf 25 Jahre Nutzungsdauer kommt da schon etwas zusammen", sagt Braun. Trotzdem werde erst bei knapp einem Viertel aller Fälle der Facility-Manager bereits in der Planungs- und Realisierungsphase eines Gebäudes miteinbezogen.

Helmut Floegl, Gastprofessor an der Donau-Universität in Krems und Geschäftsführer der Felis GmbH, schätzt das Einsparungspotenzial bei Berücksichtigung des Facility-Managements in der Gebäudeplanung auf zumindest zehn bis 20 Prozent der laufenden Bewirtschaftungskosten. Dazu komme noch ein nicht in Zahlen fassbarer Umwegnutzen des Facility-Managements, weil sich der Unternehmer dadurch auf sein eigentliches Kerngeschäft konzentrieren kann.

Kosteneinsparungen bei der Anordnung der Aufzüge

Als praktisches Beispiel für mögliche Kosteneinsparungen nennt er die Anordnung der Aufzüge im Office-Park am Flughafen Wien. Dort habe der ursprüngliche Vorentwurf 16 Aufzüge vorgesehen - ausgelöst durch Anforderungen der Zugangskontrolle, der Feuerwehr und Flexibilitätsanforderungen an die vermietbaren Flächen. Die im Team erarbeitete Lösung kommt nun mit nur zehn Aufzügen aus und bringt deutlich geringere Lebenszykluskosten. Die immer häufiger werdenden Facility-Management-Ausschreibungen beträfen meist ein Gesamtpaket für Technisches und Infrastrukturelles Gebäudemanagement, während die Auftraggeber das Kaufmännische Gebäudemanagement im Regelfall als Kernkompetenz behalten wollen.

Der in Österreich zu verteilende Auftragskuchen ist gar nicht so klein. Braun beziffert das beauftragte Volumen auf jährlich 134 Mio. EURO. (kor, DER STANDARD, Printausgabe, 5.6.2002)

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