Langes Zögern macht den Hauskauf nichtig

3. Juni 2002, 20:09
posten

Der Erwerb von Zweitwohnungen ist streng reglementiert - Fallen für den Käufer

Wien - Der Kauf eines Grundstücks kann viele Schwierigkeiten bereiten. Ein besonderes Problem ist die so genannte "Nichtigkeitsautomatik" in den Landes-Grundverkehrgesetzen. Darunter ist die Ungültigkeit des Kaufs einer Liegenschaft zu verstehen, wenn dieser nicht genehmigt oder nicht fristgerecht angezeigt wurde.

So sehen beispielsweise die Landesgesetze von Tirol und Vorarlberg vor, dass der Kauf auch durch das ungenützte Verstreichenlassen einer zweijährigen Frist, innerhalb der die Behörde über den Rechtserwerb zu informieren ist, unwirksam wird.

Wer etwa ein Ferienhaus in Vorarlberg kauft, braucht zwar seit 2000 nicht mehr eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung, dafür muss er aber der Behörde (Gemeinde) eine Erklärung hierüber abgeben. Gibt er sie nicht ab, ist das Geschäft vorläufig schwebend unwirksam. Nach Ablauf von zwei Jahren - also bei Fristversäumnis - tritt dann Rechtsverlust ein: Ohne Wenn und Aber - wie jüngst der Oberste Gerichtshof entschied (6 Ob 251/01g, 18.10.2001).

Ein Deutscher hatte 1975 von den Eltern des Klägers auf 99 Jahre ein altes Haus im Raum Bludenz gemietet. Zudem wurde vereinbart, dass - sollte in Zukunft aufgrund einer Änderung der Rechtslage der Mieter die Möglichkeit haben, das Objekt zu kaufen - der Vermieter dem Mieter das Haus um einen bestimmten Preis überlässt. Bis 2000 nutzte der Deutsche das Haus als Feriendomizil. Dann erreichte ihn die Räumungsklage des Erben der Vermieter. Der Kläger argumentierte, dass die Vertragskonstruktion von 1975 - das heißt Mietvertrag samt Kaufoption - ein grundverkehrsbehördliches Umgehungsgeschäft sei.

Umgehung

Der OGH gab dem Kläger Recht. Die Vertragskonstruktion von 1975 sei einer Um- gehung des damals gültigen Grundverkehrsgesetzes gleichgekommen. Ein solches Geschäft ist aber nach der Rechtsprechung nicht per se sittenwidrig. Vielmehr unterliegt es den Vorschriften, die auf das in Wahrheit beabsichtigte Geschäft anzuwenden sind. Im vorliegenden Fall hätte der Beklagte nach Änderung der Rechtslage (1994 - damals wurde das Erklärungsverfahren statt des Genehmigungsverfahrens für Grunderwerbe mit Ausnahme von Ferienwohnungen eingeführt) den Eigentumserwerb melden müssen. Da er dies nicht getan hat, sei nach zwei Jahren der Schwebezustand des Umgehungsgeschäftes beendet gewesen und die Unwirksamkeit der Verträge die Folge.

Was an diesem Fall zudem verwundert, ist die "Härte", die mit einer solchen Regelung verbunden ist: Allein schon wegen eines "formellen Fehlers" (was insbesondere bei EU-Bürgern, die mit den Lücken und Tücken der österreichischen Gesetzeslage nicht vertraut sind, durchaus denkbar/wahrscheinlich ist) das Geschäft per Gesetz als nichtig zu qualifizieren, ist wohl etwas überzogen. Es bleibt bei einer derartigen Rechtslage als bitterer Nachgeschmack der Eindruck einer Diskriminierung ausländischer Erwerber, die gerade der EuGH im Fall einschränkender Grundverkehrsregelungen ausschließen wollte. (DER STANDARD, Printausgabe 4.6.2002)

Von Dr. Martin Kind, Rechtsanwaltsanwärter bei Fiebinger, Polak, Leon & Partner, Rechtsanwälte, Wien, E-Mail: m.kind@fplp.at
  • Artikelbild
    foto: photodisc
Share if you care.