Wohnbau deckt den Bedarf nicht ab

22. Februar 2002, 19:05
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Die Gemeinnützigen warnen, für Investoren halten Angebot und Nachfrage endlich die Balance

Die einen warnen vor einem massiven Rückgang im Wohnungsneubau. Für die anderen halten Angebot und Nachfrage endlich Balance. Politisch bleibt das Thema wegen der (fehlenden) Förderung auch in Zukunft.

Wien - Die Gemeinnützigen Bauvereinigungen, die in der Nachkriegszeit den Wohnungsneubau in Österreich dominieren, warnten jüngst davor, dass es in wenigen Jahren zu wenig geförderte Wohnungen geben wird, weil die Kassen von Bund und Länder leer sind und damit für Förderungen das Geld fehlt. Ganz anders sieht das freilich Karl Petrikovics, Chef der Immofinanz, Österreichs größter Immobiliengesellschaft. "Wir nähern uns derzeit einem vernünftigen Marktniveau." Petrikovics, auch Chef der Constantia Privatbank, hat im Vorjahr 350 so genannter Vorsorgewohnungen verkauft, das sind Wohnungen, die zum Zweck der Weitervermietung angeschafft werden - ein Rekordwert.

Zu viel gebaut

Karl Wurm, Obmann der Gemeinnützigen, die in Österreich 700.000 Wohnungen verwalten, gibt gerne zu, dass 60.000 fertig gestellt Wohnungen pro Jahr, wie wir sie Anfang der 90er-Jahre hatten, zu viel sind. Doch die 38.000 fertig gestellten Wohnungen, die für die Jahre 2003 und 2004 prognostiziert werden, seien eindeutig zu wenig, um den Bedarf an geförderten Wohnungen zu decken. Noch dazu wo jährlich 36.000 Wohnungen vom Markt verschwinden, weil die Häuser abgerissen werden.

Ganz abgesehen von der Ostöffnung, die einen zusätzlichen Wohnungsbedarf mit sich bringe. Hier wird vor allem ein Zusammenrücken der Regionen Brünn, Preßburg und Wien erwartet. Wie hoch der zusätzliche Wohnungsbedarf ist, traut sich zurzeit aber niemand abzuschätzen (siehe unten stehende Geschichte).

Wurm: "Wir brauchen jährlich 45.000 neue Wohnungen, andernfalls drohen wieder lange Wartelisten, die es zum Teil bei einzelnen Bauprojekten in zentralen Stadt-Lagen bereits gibt." Ganz abgesehen davon, dass es vier bis sechs Jahre dauert, bis der Bedarf an Wohnraum auch tatsächlich befriedigt werden kann.

Eines haben mittlerweile sowohl die Genossenschaften als auch die Politik erkannt: Am Stadtrand mit null Infrastruktur und kaum einer Verkehrsanbindung will niemand mehr wohnen. Im Unterschied zu innerstädtischen Lagen waren dort aber die Grundstückspreise recht billig. Jetzt, wo praktisch nur mehr Wohnungen in zentrale Lage mit guter Infrastruktur vermarktet werden können, steigen aber auch die Grundstückspreise, was höhere Mieten zur Folge hat. Von bisher 75 S/m² (5,5 €) sind es bei kleineren Projekten in der Stadt bereits 85 S/m² (6,2 €).

Förderung

Laut Wurm sind die Wohnungen von Gemeinnützigen damit immer noch bedeutend billiger als frei finanzierte Wohnungen, die ohne Förderung errichtet werden. Zum einen, weil die gemeinnützigen (Genossenschaften, die keinen Gewinn erwirtschaften müssen) anders als die gewerblichen Bauträger (müssen ihren Eigentümern jährliche Dividenden auszahlen) den Grund mit Eigenmittel ankaufen und damit Kreditkosten sparen. Die gewerblichen und privaten finanzieren die Grundkosten häufig mit Kredit und überwälzen die Kosten an die Mieter/Eigentümer. In Wien kommt dazu, dass die Gemeinde die Grundstücke den Erbauern von Sozialwohnungen billiger zur Verfügung stellt. Auch Petrikovics weiß aus eigener Erfahrung, dass die privaten Grundverkäufer all zu oft Fantasievorstellungen davon haben, was ihr Grund wert ist und die Preis zum Teil hoch sind. Dass aber die geförderten Wohnungen billiger sein sollen als seine frei finanzierten, bestreitet Petrikovics vehement. Und er rechnet wie folgt: Die Quadratmeterkosten für eine durchschnittliche Mietwohnung liegen bei ihm bei 130 S, inklusive Mehrwertsteuer und Betriebskosten, samt Küche und Bad, Eigenmittel sind keine erforderlich. Wenn die geförderte Wohnung 85 S/m² und Monat kostet, dann müsse man ehrlich sein und die 5000 S/m² an Eigenmittel, die es zu finanzieren gilt, dazurechnen. In Summe, so der Bankchef kommen 70 S pro Monat dazu, was den tatsächlichen Quadratmeterpreis für eine geförderte Wohnung auf 155 S/m² treibe, was deutlich mehr sei als eine von ihm angebotene Mietwohnung. (Claudia Ruff, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 23.2.2002)

Dienstag, 5. März, im Architekturzentrum: 12. Wohnsymposion über geförderten Wohnbau. Auskünfte: 01/513 19 13
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