Italienische Sonne vernebelt Sinne

17. August 2001, 19:37
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In der Ferienzeit haben Immobilien- makler Hoch- konjunktur. Vorsicht ist aber geboten, um nicht einen teuren Fehler zu begehen

Selbst Juristen, die der Landessprache nicht mächtig sind, verstehen bei italienischen Kaufverträgen häufig nur Böhmisch. Der Immobilienmarkt quer über den Stiefel boomt, dementsprechend hoch sind auch die Preise. Während an der oberen Adriaküste noch vereinzelt Schnäppchen zu ergattern sind, werden in der noblen Toskana beispielsweise, selbst abrissreife Ruinen nicht unter 700.000 S (50.870 Euro) verkauft.

"Namhafte Beträge wandern über den Tisch und Verträge werden unterschrieben, die keiner verstanden oder auch nur gelesen hat", meint die auf den italienischen Markt spezialisierte Wiener Rechtsanwältin Christine Walter. "Wahrscheinlich deshalb, weil in Italien die Sonne scheint", scheitert Walter an einer plausiblen Erklärung. "Der Käufer sollte jedenfalls darauf bestehen, den Vertrag mit deutsch beglaubigter Übersetzung zu unterfertigen, damit er auch versteht, was er unterschreibt", rät Walter. Dabei warten selbst auf Menschen, die nicht von der Sonne geblendet werden, genügend Stolpersteine. Ein Beispiel aus der Praxis: Eine Frau unterschreibt einen Vorvertrag über eine neu zu erbauende Eigentumswohnung an der oberen Adriaküste und zahlt gleich einen höheren Betrag an. Der Vertrag sah eine Ratenzahlung nach stufenweiser Beendigung des Baus vor.

Wasserschaden

Im Laufe der Errichtung stellte sich heraus, dass aufgrund des hohen Grundwassers das Projekt nicht realisiert werden konnte. Ihre Wohnung ist also quasi ins Wasser gefallen. Durch die kleine juristische Spitzfindigkeit, dass die Anzahlung dabei nicht als Angeld sondern als Akontozahlung tituliert wurde, ist das Geld den Bach runtergegangen.

Wesentlich beim Kauf einer Liegenschaft in Italien ist, dass auch der Notariatsakt abgeschlossen und damit das Eigentum ins Grundbuch übertragen wird. Eine nicht unbedeutende Präventivmaßnahme, um einer Delogierung nach 20 Jahre Wohnen im vermeintlichen Eigentum vorzubeugen, so die Erfahrung Walters.

Keine Erfindung, sondern passiert. Auf einem Grundstück, das Herrn Luigi gehörte, baute ein anderer, nennen wir ihn Mario, ein Haus. Daraufhin erstand eine Frau lediglich mit einem Vorvertrag eine Wohnung. 20 Jahre kümmerte das keinen. Währenddessen ist aber Konstrukteur Mario verschwunden und Herr Luigi verstorben. Die Erben des Grundstückseigentümers haben nach dessen Tod das Eigentum an diesem Haus durch "Ersitzung" erfolgreich geltend gemacht. Nachdem keine gültigen Kaufverträge vorhanden waren, wurde die Frau höflich, aber bestimmt hinauskomplementiert.

Das Grundbuchsystem nach österreichischem Vorbild gilt aber nur in den Teilen der ehemaligen k.u.k. Monarchie. Im restlichen Teil des Landes herrscht das Katastralsystem. Das heißt, die Liegenschaften sind nach den Namen der Eigentümer registriert und alleine die Urkundenhinterlegung genügt, um seine Rechte zu wahren. Um etwaige Belastungen zu überprüfen und den Eigentümer ausfindig zu machen, sollte ein Geometer beauftragt werden. Das kostet rund 7000 Schilling extra.

Wie in vielen südlichen Ländern, wurde auch in Italien so manch Kleinod ohne Baugenehmigung in der Hoffnung errichtet, dass spätere Amnestiegesetze die immobile Absolution bringen. "Auf eine Vorlage der Baugenehmigung sollte spätestens bei Kaufvertragsabschluss bestanden werden", so Walter.

Steuerpflicht

Wenn die Hürden zum Kauf der Liegenschaft überwunden sind, fallen jede Menge Steuern an. Der Steuerpflichtige muss sich aber selbst um die Zahlungen kümmern, da in Italien im Gegensatz zu Österreich keine Zahlungsaufforderungen verschickt werden. Register- Hypotheken- und Katastersteuern machen rund zehn Prozent des vereinbarten Kaufpreises aus. Um Steuern zu sparen, wird in Italien aber oft ein niedrigerer Kaufpreis angegeben als der tatsächlich bezahlte. Die italienische Finanzbehörde hat das Recht, den Kaufpreis dem Marktpreis anzupassen und eine Nachbesteuerung vorzunehmen. Der Käufer sollte sich jedenfalls über die Angemessenheit des Kaufpreises beim Notar informieren.

Dazu kommen noch bis zu drei Prozent Notarkosten und zwei bis vier Prozent für den Makler. Die jährlichen Abgaben an die jeweilige Gemeinde betragen dann zwischen 0,4 und 0,7 Prozent, aus dem Katasterertrag gerechnet. (DER STANDARD, Print, 18./19.8.2001)

Ernst Eichinger
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    Macht Immobilienkäufer ganz gaga: Die Sonne

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