Büro-Umbau in der Innenstadt

29. Mai 2001, 20:39
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Neu gebaute Bürotürme ziehen vor allem Unternehmen aus der "New Economy" aus der Wiener Innenstadt

Wien - Mit dem Bau neuer Bürotürme, wie Millennium-Tower, Florido-Tower, oder dem soeben erst eröffneten Twin-Tower am Wienerberg ist dem ersten Wiener Bezirk als Bürostandort erhebliche Konkurrenz erwachsen.

Zum Teil werden die Büros nun in Wohnungen umgebaut. Diese Bestrebungen würden von den Behörden auch stark unterstützt, meint der Immobilienmakler Eugen Otto. Der andere Teil der zurückgelassenen Büros wird unter erheblichem Aufwand renoviert. Dieser Variante folgt der größte Anteil der Eigentümer, meint der Vorstand der Generali-Versicherung, Klaus Edelhauser. Der Rückbau in Wohnflächen sei eher spärlich, wie er glaubt, "zum Glück, denn sonst würde die Innenstadt entvölkert". Die Generali besitzt im ersten Bezirk 45 Häuser.

Insgesamt sei die Abwanderung der größeren Unternehmen zwar zu spüren, wirke sich großflächig aber nicht aus. Derzeit findet eine vollkommen neue Strukturierung statt", so Edelhauser. Die Nachfrage nach Büros sei ungebrochen stark, nur die Profile änderten sich, argumentiert Edelhauser.

Die neuen Interessenten kommen im Wesentlichen aus Bereichen wie Werbeunternehmen oder Finanzdienstleister. Die Ansprüche an die Immobilie sind aber nicht minder gehoben. "Die Zeiten, wo man zu einem Rechtsanwalt in der Stadt durch einen schmutzigen Hinterhof geht, sind vorbei", berichtet Otto. So müsste ein neues altes Gebäude zumindest über Garagenplätze für die Entscheidungsträger, einen Internetprovider und ein solides Äußeres verfügen. In die moderne Infrastruktur in den Bürotürmen zieht es vor allem schnell wachsende Unternehmen wie beispielsweise aus der Telekombranche. Sie geben den größeren Flächen, die in den modernen Bürogebäuden zur Verfügung stehen, der noblen City-Adresse den Vorzug.

Kleinere Flächen

Laut Statistik beträgt die durchschnittlich zur Verfügung stehende Bürofläche in der Innenstadt zwischen 250 und 600 Quadratmeter. Das genügt vielen Firmen nicht mehr. Eine Erweiterung im Altbau sei aber äußerst kompliziert, sagt der Immobilienmakler Otto.

Zum einen wären selten Geschoße über 400 Quadratmeter zu finden. Andererseits müssten auch die dementsprechenden Räumlichkeiten zur Erweiterung verfügbar sein. Es gebe zwar die Möglichkeit Mieter, aus den danebenliegenden Wohnungen zum Ausziehen zu bewegen. Dazu müsste ihnen aber eine adäquate Alternative offeriert werden, und das sei nicht immer leicht. Diesen Schwierigkeiten wollen sich viele Unternehmen gar nicht erst stellen und nehmen gleich ihren Hut.

Vor allem auch, da die Miete in der City mit durchschnittlich 200 bis 250 Schilling für Toplagen und optimale Ausstattung etwa dem entspricht, was auch in den modernen Büros zu bezahlen ist. "Außerdem suchen die Firmen flexible Flächen und wollen sich nicht nach den gegebenen Räumlichkeiten richten", meint Otto. Auch das Verhältnis zwischen Mitarbeiter und Bürofläche könne im Altbau nicht mithalten. Während im Altbau die Quadratmeteranzahl selten unter 20 m² pro Arbeitskraft gedrückt werden könne, wäre im Neubau leicht ein Verhältnis von 15 m² zu erzielen. (DER STANDARD, Print-Ausgabe 30. 5. 2001)

Von Ernst Eichinger

Moderne Infrastruktur und größere Flächen der neu gebauten Bürotürme veranlassen vor allem Unternehmen aus der "New Economy" dazu, ihre Arbeitsfläche in der Wiener Innenstadt aufzugeben. Damit ändert sich sowohl die Struktur der niedergelassenen Firmen als auch die Nutzung der frei gewordenen Flächen.
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