Drum prüfe, wer sich bindet

26. Februar 2008, 15:44
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Spätestens seit dem Bawag-Immobilien­verkauf ist der Begriff "Due Diligence" in aller Munde. Rechtsanwalt Thomas Zottl erklärt, was genau dahintersteckt

STANDARD: Was genau versteht man unter Due Diligence?

Zottl: An sich bedeutet der Begriff so viel wie "anzuwendender Sorgfaltsmaßstab". Ursprünglich ging es im Kern darum, dass die Käufer von Immobilien gemäß der Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Kaufmanns eine Überprüfung des Objektes durchführen ließen.

STANDARD: Also eine Absicherung für Geschäftsführer und Vorstände?

Zottl: Wenn Sie so wollen, ja. Doch das hat sich geändert. Heute laufen derartige Due Diligences wesentlich professioneller ab. Während so umfangreiche Prüfungsverfahren früher bestenfalls bei großen Immobiliendeals üblich waren, wird heute bereits bei jedem Zinshauskauf Due Diligence durchgeführt. Jedenfalls hat sich auch die Aufgabenstellung von Due Diligences mit den neuen Aufgaben wesentlich verändert.

STANDARD: In welche Richtung?

Zottl: Da ist zunächst einmal die Hopp-oder-dropp-Entscheidung: Macht es überhaupt Sinn, weiterzuverhandeln, oder ist die rechtliche Basis derart vertrackt, dass es ohnedies keinen Sinn macht, das Objekt zu kaufen? Dagegen könnte sprechen, dass beispielsweise Baugenehmigungen fehlen oder Ähnliches. Letztlich geht es um eine Verifizierung des Kaufpreises, dann um die Risikoabschätzung und schließlich um die Absicherung der Organe des Käufers hinsichtlich deren Sorgfaltspflicht. Ein wesentlicher Unterschied zu früher ist außerdem, dass man Due Diligence noch vor fünf Jahren eher als Aufzeigen von potenziellen Risiken verstanden hat - und heute vielmehr als Prozess für Problemlösungen.

STANDARD: Gibt es heute mehr Experten als früher?

Zottl: Ja, die Gruppe der Experten ist deutlich größer geworden. Neben den Juristen und Technikern kamen vor allem die Steuerberater und Wirtschaftsprüfer dazu.

STANDARD: Wie kam dieses Wachstum zustande?

Zottl: Aus vielen unterschiedlichen Gründen ist man dazu übergegangen, anstelle von Asset-Deals sogenannte Share-deals durchzuführen. Während man beim Asset-Deal nur die Immobilie erwirbt, geht es beim Sharedeal um die gesamte Gesellschaft mit all ihren Rechten und Pflichten. Derartige Sharedeals sind naturgemäß wesentlich riskanter - es gibt ein erhebliches Steuer- und Rechtsrisiko. Daher wird in solchen Fällen wesentlich intensiver geprüft.

STANDARD: Wie laufen solche Verkaufsverhandlungen in der Praxis ab?

Zottl: In der Regel ist es überall auf der Welt so, dass sich die Manager oder Eigentümer treffen und sich unter vier Augen prinzipiell einmal über eine Transaktion einigen - vorbehaltlich einer rechtlichen und technischen Prüfung. Erst dann beginnt das Due-Diligence-Verfahren, wobei die Juristen meist die Wortführer sind. In der Regel nehmen an solchen Sitzungen Anwälte und Wirtschaftstreuhänder teil. Manchmal dauert so eine Sitzung acht bis neun Stunden.

STANDARD: Verändert sich im Laufe einer Due-Diligence-Prüfung der Verkaufspreis einer Immobilie noch?

Zottl: Ich kenne nur wenige Fälle, wo Due Diligence zu einer Veränderung des Preises geführt hätte. Die Schwachpunkte hat man nach Möglichkeit ja schon im Vorfeld identifiziert und gegebenenfalls auch behoben.

STANDARD: Was kostet Due Diligence in der Regel?

Zottl: Das ist sehr von der Komplexität und auch dem Wert der Immobilie abhängig. Aber 100.000 bis 200.000 Euro für alle Berate zusammen sind da schon eher die Untergrenze. Bei den ganz großen Deals kann Due Diligence dann schon an die Million gehen. (Gerhard Rodler, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 23./24.2.2008)

Zur Person
Thomas Zottl ist Partner im Wiener Büro der Sozietät Freshfields Bruckhaus Deringer.
  • Thomas Zottl: "Vor fünf Jahren noch hat man Due Diligence als Aufzeigen von potenziellen Risiken verstanden. Heute ist es vielmehr ein Prozess für Problemlösungen."
    foto: freshfields

    Thomas Zottl: "Vor fünf Jahren noch hat man Due Diligence als Aufzeigen von potenziellen Risiken verstanden. Heute ist es vielmehr ein Prozess für Problemlösungen."

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