Wenn die Räumung im Raum steht

9. Februar 2008, 14:00
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Jedes Jahr finden in Österreich knapp 100.000 Zwangsräumungen statt. Für Mieter und Vermieter sind Delogierungen eine unangenehme Sache

Ist der richterliche Beschluss erst einmal da, können noch Monate vergehen, bis der Mieter tatsächlich draußen ist.

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Räumungsklage, Exekutionstitel, qualifizierter Mietzinsrückstand: Die Folge ist in vielen Fällen eine Delogierung. In Österreich sind jährlich knapp 100.000 Menschen mit einer zwangsweisen Räumung ihrer Wohnung konfrontiert - Tendenz steigend, wie Hausverwalter und Gerichtsvollzieher bestätigen. Auffallend ist, dass im geförderten Wohnbau weitaus mehr Mieter delogiert werden als etwa aus Genossenschafts- oder aus privat vermieteten Wohnungen.

Bevor der "Kuckuck" an der Tür klebt und ein Mieter hinausgeworfen werden kann, muss der Vermieter jedoch einen gerichtlichen Räumungstitel erwirken. Diesem wiederum geht eine Räumungsklage oder schlicht eine Kündigung voraus. Häufigster Grund ist das Ausbleiben der Miete trotz Mahnung und Nachfrist.

Theorie und Praxis

Nach Auskunft der WOG (Wohnungssicherung der Caritas) betragen die Mietschulden in Österreich im Durchschnitt 1800 Euro. Doch Mietrechtsexperte Wolfgang Dirnbacher erläutert: "Theoretisch liegt ein qualifizierter Mietzinsrückstand bereits vor, wenn die nächste Fälligkeit erreicht ist, also wenn Anfang Jänner die Miete für Dezember noch nicht bezahlt wurde."

Weitere Tatbestände wie etwa ein für die anderen Mieter "unzumutbares Verhalten" oder eine "ernsthafte Beschädigung der Interessen des Vermieters" seien zwar vage definiert, anhand unzähliger Gerichtsurteile könne jedoch abgeschätzt werden, ob eine Klage im jeweiligen Fall Sinn macht oder nicht. Die Verletzung der Hausordnung muss nicht unbedingt zu einer Kündigung führen, erklärt Dirnbacher: "Wenn ein Mieter am Sonntagvormittag einen Teppich klopft, wird das nicht für eine Delogierung reichen. Wenn allerdings jemand jede Nacht schreiend durchs Haus läuft, könnte es schon sein."

Bei einer Kündigung sieht das Mietrechtsgesetz weitere Gründe vor, um eine zwangsweise Räumung anzuordnen, etwa wenn das Objekt untervermietet oder für nicht vorgesehene Zwecke verwendet wird. Immer noch sei die Prellung der Miete - ob unwissentlich oder nicht - zu "99 Prozent" Grund für eine Delogierung. Andere Probleme treten in Kombination damit auf, berichtet Martin Spitzhüttl von der online hausverwaltung.

Kündbar bei Bedarf

Doch auch wenn sich der Mieter nie etwas zu Schulden kommen ließ, gibt es einen besonderen Fall, in dem er zum Auszug gezwungen werden kann: nämlich wenn der Eigentümer das unbefristet vermietete Objekt für seinen eigenen Bedarf braucht.

Eine Räumung kann auch nach einem Todesfall anstehen. Denn: Der Tod beendet das Leben, nicht aber das Mietverhältnis. Melden sich keine Angehörigen oder Erben, die unter bestimmten Voraussetzungen (dringender Wohnbedarf, gemeinsamer Haushalt) in den Vertrag eintreten dürfen, kann das Mietverhältnis aufgelöst werden.

In jedem Fall gilt: Ist ein rechtskräftiger Räumungstitel auf dem Tisch, kann der Mieter nicht mehr viel tun - außer die Räumung hinauszuzögern. "Gesetzlich kann die Räumung in bestimmten Fällen wie Krankheit oder drohende Obdachlosigkeit mit Kleinkindern um ein Jahr verzögert werden - wenn allerdings die Miete aufgebracht wird", sagt der Mietrechtler Dirnbacher. Sozialamt und andere Einrichtungen springen dabei ein. Auch praktische Schwierigkeiten gebe es: "Wenn im Hinterzimmer der kranke Opa liegt, wird das die Delogierung unter Umständen um Jahre hinauszögern."

Räumungskosten müsste der Mieter tragen

Zusätzlich zu Spediteur und Schlosser, die üblicherweise den Hausverwalter oder -eigentümer zum Räumungstermin begleiten, müssen dann weitere Sachverständige wie die Tierrettung oder der Kammerjäger beigezogen werden. "Ist die Wohnung nicht ausgeräumt, dann kostet das einen rund 1000 Euro - exklusive der Lagerkosten", weiß Spitzhüttl.

Die Kosten für die Wohnungsräumung muss zwar der Mieter tragen, naturgemäß bleibt der Vermieter aber oft darauf sitzen. Zur Deckung können allenfalls Erlöse aus der Versteigerung der verbliebenen Gegenstände verwendet werden. Bei der Abwicklung von Delogierungen helfen auf Wohnungsräumungen spezialisierte Firmen und Facility-Manager, die alle Tätigkeiten von der Demontage bis zur Versteigerung organisieren. Dirnbacher warnt vor "privaten" Delogierungen, bei denen der Eigentümer ohne Rechtstitel die Tür aufbrechen lässt - diese sind nämlich nicht zulässig. (Karin Krichmayr, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 9./10.2.2008)

  • Wer den Zins nichts zahlt, der riskiert eine Räumungsklage. Ist der richterliche Beschluss einmal da, gibt es für den Mieter meist kein Entkommen mehr.
    collage: standard/friesenbichler

    Wer den Zins nichts zahlt, der riskiert eine Räumungsklage. Ist der richterliche Beschluss einmal da, gibt es für den Mieter meist kein Entkommen mehr.

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